Kupujący mieszkania będą lepiej chronieni? Ruszyły prace nad ustawą
Kupujący mieszkania będą lepiej chronieni przed skutkami ujawniających się wad w nabywanych lokalach. Deweloperzy będą musieli usunąć je w ramach rękojmi niezależnie od rodzaju zawartej umowy. Obecnie około 80 proc. zawieranych umów ma gorszą ochronę, a w orzecznictwie sądów są rozbieżności. Rękojmia w stosunku do większości umów została ograniczona ustawą z 2021 roku.
Po uchwaleniu ustawy o jawności cen przywrócona będzie także ochrona przed skutkami wad w odniesieniu do umów deweloperskich. W Sejmie ruszyły prace nad kolejnym projektem Polski 2050, który wzmacnia pozycję kupujących mieszkania od deweloperów. Projekt usuwa obecnie istniejącą lukę, która powstała po zmianach przepisów w 2021 roku, w efekcie czego, najczęściej zawierane umowy, czyli deweloperskie były gorzej chronione niż umowy sprzedaży, których zawiera się mniej.
Teraz odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy zależy od rodzaju umowy, jaką zawarli - sprzedaży czy deweloperskiej. W tym pierwszym przypadku deweloper ponosi wobec nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady lokalu. W drugim, częściej zawieranym - już nie.
- Obecnie odpowiedzialność dewelopera za wady wobec nabywcy zależy od tego, jaka jest zawarta umowa. Tylko umowy sprzedaży korzystają z rękojmi absolutnej, czyli odpowiedzialności sprzedawcy, bez konieczności wykazania przez nabywcę winy dewelopera. Natomiast w innych umowach jest inaczej. Jeśli nabycie nastąpiło w wyniku wcześniej zawartej umowy deweloperskiej, to rękojmia za wady nieruchomości nie działa. Wtedy wchodzą ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej i konieczność wykazania winy i szkody związku przyczynowego między szkodą a zachowaniem deweloperów. To trudniejszy tryb dochodzenia swoich praw niż przy rękojmi i ma węższy zakres - tłumaczył poseł Kamil Wnuk, sprawozdawca projektu.
W środę, projekt po pierwszym czytaniu w Sejmie został skierowany do Komisji Infrastruktury.
Ciekawe jest jego uzasadnienie, które tłumaczy, jak to się stało, że w odniesieniu do umów, które dominują, klienci są gorzej chronieni.
"W istniejącym stanie prawnym nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego własność jest przenoszona, jako skutek wcześniej zawartej umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawartej z deweloperem, znajduje się w gorszej sytuacji w zakresie odpowiedzialności dewelopera niż nabywca lokalu lub domu nabytego w wyniku umowy sprzedaży bezpośrednio przenoszącej własność lokalu lub domu. Poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, uchylona z dniem 1 lipca 2022 r., zawierała przepis art. 27 ust. 6, zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym w przepisach dotyczących odbioru gotowego lokalu lub domu, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosowane były przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. W przepisach nowej ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, brak stosownego odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi" - czytamy.
Zdaniem autorów projektu, należy zatem uznać, iż nie została wówczas przewidziana wprost odpowiedzialność dewelopera za wady w tym reżimie w przypadku umów niebędących umowami sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych - odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy".- wynika z uzasadnienia. Dochodzenie roszczeń w tym przypadku jest dużo trudniejsze niż na bazie rękojmi i nie obejmuje wszystkich wad.
Zmiana, jaka jest obecnie w Sejmie oznacza, że rękojmia obejmie umowy zarówno zawarte, a jeszcze niewykonane, jak też zawierane w przyszłości.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że już niedługo po uchwaleniu ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r.) eksperci zaczęli zwracać uwagę, że gdy do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę doszło w wykonaniu umowy deweloperskiej, to odpowiedzialność dewelopera za wady stwierdzone przez nabywcę po przeniesieniu prawa własności oparta jest tylko na zasadach ogólnych - to znaczy odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i kolejne artykuły Kodeksu cywilnego).
- Rodzi się pytanie, czy obecny stan prawny jest zamierzony przez autorów obowiązującej ustawy deweloperskiej, czy też stanowi duże niedopatrzenie. Niezależnie od odpowiedzi na wspomniane pytanie, proponowane przepisy w razie ich uchwalenia będą miały spore znaczenie rynkowe. Jak wskazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, ponad 80 proc. nowych mieszkań z sześciu największych polskich miast trzeba kupić w wykonaniu umowy deweloperskiej, gdyż nie zostały one jeszcze ukończone - komentuje Prajsnar.
Jaka to skala? Najnowsze dane ma Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a pokazują one, że na koniec maja ochroną funduszu było objętych 118 tys. umów deweloperskich, a tylko od stycznia do maja zawarto ich 33 tys.
Jak czytamy w OSR nowelizacji, która jest w Sejmie i która przywraca ochronę, obecnie są rozbieżności w orzecznictwie sądów.
Pozytywnie projekt ocenia między innymi Krajowa Izba Radców Prawnych. "Projektowana nowelizacja jest uzasadniona. Usuwa nieuprawnioną różnicę w standardzie ochrony nabywców lokali, domów jednorodzinnych, mieszkalnych, użytkowych i wzmacnia poziom ochrony nabywców, a także znosi wątpliwości dotyczące podstawy prawnej rękojmi wskazując, że jest nią rękojmia za wady rzeczy sprzedanej" - napisała RIRP w opinii przesłanej do Sejmu.
W opiniach do projektu są jednak wskazania konieczności doprecyzowania np. Sąd Najwyższy zauważył, że w uzasadnieniu projektu jest brak analizy charakteru prawnego umowy deweloperskiej.
Monika Krześniak-Sajewicz
