Deweloperzy nie boją się "Mieszkania +"

Spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji był w maju br. jedynie chwilowym odchyleniem od normy. A normą jest potężny optymizm deweloperów. Wieżą oni, że rok 2016 będzie dla nich przynajmniej tak dobry jak 2015, a trzeba podkreślić, że w zeszłym roku sprzedaż nowych mieszkań szła tak dobrze jak jeszcze nigdy wcześniej w historii.

Najnowsze dane GUS pokazują, że po słabym maju, czerwiec przyniósł na rynek deweloperski wysyp nowych projektów. W szóstym miesiącu rozpoczęto budowę 9,2 tys. mieszkań. Jest to najwyższy czerwcowy wynik w historii i oznacza wzrost o 44 proc. (r/r). Sporo wydano też pozwoleń na budowę. Tylko nowe decyzje z czerwca pozwalają na budowę kolejnych 10,5 tys. lokali. To o 38 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Dobre dane o aktywności deweloperów nie są kompletnie bezpodstawne. Firmy muszą wprowadzać kolejne projekty, ponieważ Polacy tłumnie ruszyli na zakupy mieszkań. W odpowiedzi na spory popyt, deweloperzy muszą odpowiadać podażą, aby było w czym wybierać. Problem w tym, że przez ostatnie 4 kwartały wyniki sprzedaży nie rosną już tak dynamicznie, a nawet widoczne jest pewne wyhamowanie.

Co więcej, przed deweloperami piętrzą się nowe wyzwania, które mogą utrudnić łatwe upłynnianie tysięcy nowych mieszkań wprowadzanych co miesiąc do sprzedaży. Sporym problemem są kwestie związane z kredytowaniem. Dziś, co do zasady, trzeba mieć 15 proc. wartości mieszkania w gotówce, aby ubiegać się o kredyt na zakup mieszkania. Za pół roku wskaźnik ten wzrośnie do 20 proc. Państwo w zdobyciu takiego wkładu własnego pomagało poprzez program "Mieszkanie dla młodych", czyli budżetowe dopłaty do kredytów. Problem w tym, że program cieszy się taką popularnością, że w marcu banki wyczerpały pieniądze zagwarantowane za dopłaty na 2016 rok, a na początku lipca br. banki musiały też wstrzymać przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli przypadającej na 2017 rok. Dziś zostają więc już tylko pieniądze na 2018 rok. To ważne, bo w 2016 roku nawet 25 proc. sprzedanych lokali kupowano na kredyt z dopłatą (szacunki REAS). Do tego dochodzi fakt, że o kredyt jest dziś wyraźnie trudniej niż przed rokiem. Wszystko przez to, że banki muszą płacić nowy podatek, co jakiś czas zmuszone są ratować upadający SKOK, a do tego wisi nad nimi widmo przewalutowania "kredytów frankowych". To wszystko powoduje, że banki mniej przychylnym okiem patrzą na kredyty hipoteczne.

Wszystkie te czynniki łącznie powodują, że pomimo najniższych stóp procentowych w historii, mieszkania kupowane są przede wszystkim za gotówkę. Może to zaskakiwać, ale za mieszkania w największych miastach deweloperzy dostają zapłatę głównie w gotówce (65 proc. wg szacunków NBP za I kw. br.), podczas gdy kredyt stanowi przeciętnie jedynie 35 proc. płaconej ceny. I tu pojawia się problem, bo duży udział nabywców gotówkowych sugeruje, że sporą częścią klientów deweloperów są inwestorzy. Ci mogą się teraz obawiać, że rynek nieruchomości nie będzie już tak bezpieczną i intratną formą inwestowania. Rząd zapowiedział bowiem budowę tanich mieszkań na wynajem ze stawkami czynszu często dwukrotnie niższymi niż rynkowe (element programu "Mieszkanie +"). Gdyby tego było mało po 30 latach najmu lokator otrzyma pełne prawo własności do nieruchomości, za co przez 30 lat zapłaci około dwa razy mniej, niż gdyby kupił mieszkanie na rynku i zaciągnął na ten cel kredyt hipoteczny. Tym samym inwestorzy, którzy mają mieszkania na wynajem narażają się dziś na konkurencję z państwowym molochem.

To może spowodować spadek sprzedaży nowych mieszkań. Podobny skutek powinno mieć wyczerpanie się środki w programie "Mieszkanie dla młodych". Dla deweloperów, właścicieli mieszkań i inwestorów na tym rynku jest to chyba najczarniejszy scenariusz. Wymaga on jednak tego, aby program "Mieszkanie +" okazał się nie tylko zbiorem politycznych obietnic. Co krok podkreślana determinacja rządu każe liczyć się z takim ryzykiem. Póki co, bijąca rekordy liczba rozpoczynanych inwestycji sugeruje, że deweloperzy wciąż nie wieżą w wizję budowania tysięcy tanich mieszkań na wynajem przez państwowy fundusz.

Pozwolenia na budowę i rozpoczęte inwestycje pokazują optymizm, który rośnie już od trzech lat. W efekcie w coraz lepszych nastrojach powinny być też firmy zajmujące się tzw. "wykończeniówką". Ekipy budowlane, składy budowlane, sklepy z wyposażeniem, architekci - wszystkich czeka czas żniw. Kończy się bowiem coraz więcej inwestycji rozpoczynanych w okresie ożywienia. Tym samym coraz więcej osób odbiera klucze do swoich wymarzonych mieszkań i zaczyna je urządzać. W czerwcu br. deweloperzy oddali do użytkowania 5,8 tys. lokali. To o 21 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Patrząc na dane od początku roku, deweloperzy skończyli budowę 34,7 tys. mieszkań, czyli o ponad 45 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Bartosz Turek, Lion's Bank