Wzrost kosztów zakupu każdego dodatkowego 1 m kw. gruntu jest głównym czynnikiem, który skłania deweloperów do wznoszenia coraz wyższych bloków. Wcześniejsze analizy portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że od 2005 do 2017 r. był widoczny dość szybki wzrost udziału mieszkań z nowych budynków posiadających co najmniej 5-6 kondygnacji.
Najnowsze dane RynekPierwotny.pl sugerują jednak, że przez ostatnie dwa lata ten trend wyraźnie osłabł albo nawet zupełnie zanikł. Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili dokładniej przyjrzeć się wspomnianemu zjawisku.
Stolica nadal wyróżnia się znacznie wyższymi budynkami
Ciekawa analiza portalu RynekPierwotny.pl z kwietnia 2018 r. porównywała udział mieszkań położonych na poszczególnych kondygnacjach w ofercie deweloperów z Warszawy i całego kraju. Po upływie niemal dwóch lat warto powtórzyć taką analizę. Jej wyniki z końca stycznia 2020 r. pokazują, że udział lokali deweloperskich pod względem położenia w budynku był następujący:
- parter - 15 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/12 proc. mieszkań oferowanych w Warszawie
- 1. piętro - 21 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/20 proc. mieszkań oferowanych w Warszawie
- 2. piętro - 19 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/18 proc. mieszkań oferowanych w Warszawie
- 3. piętro - 16 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/14 proc. mieszkań oferowanych w Warszawie
- 4. piętro - 11 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/11 proc. mieszkań oferowanych w Warszawie
- 5. piętro - 9. piętro - 15 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/21 proc. mieszkań oferowanych w Warszawie
- 10. piętro lub wyższe - 2 proc. mieszkań oferowanych w całym kraju/4% mieszkań oferowanych w Warszawie
Informacje RynekPierwotny.pl, które są widoczne również na poniższym wykresie wskazują, że na stołecznym rynku udział nowych mieszkań z 5. - 9. piętra oraz jeszcze wyższych kondygnacji jest wyraźnie większy od ogólnokrajowej średniej.
Przy wykorzystaniu danych portalu RynekPierwotny.pl z kwietnia 2018 r. można sprawdzić, czy udział najwyżej położonych mieszkań wzrósł przez ostatnie kwartały (zarówno na terenie Warszawy, jak i całej Polski).
Przez dwa lata udział niskich bloków minimalnie wzrósł
Poniższa tabela bazująca na danych z kwietnia 2018 roku i stycznia 2020 roku prezentuje porównanie udziału mieszkań pod względem ich usytuowania w budynku. Wyniki wspomnianego porównania informują, że przez niemal dwa lata udział mieszkań położonych najwyżej praktycznie się nie zmienił.
Jeżeli chodzi o Warszawę, to odnotowano symboliczny wzrost udziału "M" usytuowanych na 5. piętrze lub wyższym (zmiana z 24 do 25 proc.). W skali całego kraju, odsetek wysoko położonych lokali od deweloperów nieznacznie spadł (z 18 do 17 proc.). Można było spodziewać się nieco innych zmian ze względu na szybki wzrost cen gruntów.
Eksperci RynekPierwotny.pl mają dwa wyjaśnienia obserwowanego zjawiska. Jeżeli chodzi o warszawski rynek pierwotny, to można przypuszczać, że udział wysoko położonych "M" znacząco nie wzrósł z powodu rozbudowania oferty najdroższych mieszkań. Takie apartamenty częściej powstają w niższych i kameralnych budynkach. Inne wyjaśnienie dotyczy nieoczekiwanego spadku popularności wysoko położonych lokali w całej Polsce.
Wydaje się, że spore znaczenie mogła mieć tutaj aktywizacja deweloperów działających w mniejszych miastach. Wspomniani inwestorzy z uwagi na znacznie niższe ceny gruntów niż w metropoliach nie mają tak dużej motywacji do wznoszenia wysokich bloków.
W tym kontekście warto pamiętać, że z budową wyższego bloku są związane dodatkowe koszty oraz wymagania techniczne. Czasem może się okazać, że dla dewelopera bardziej opłacalne będzie wykorzystanie większej części działki i usytuowanie powierzchni użytkowej mieszkań bliżej gruntu.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
