Deweloperzy zerwą umowy?

W ostatnich dniach kupujących mieszkania od deweloperów zelektryzowały doniesienia mediów o sytuacji klientów stołecznego dewelopera Włodarzewska SA, którym ten zaproponował podniesienie cen wybudowania mieszkań o 46 proc. lub wypowiedzenie umów. Nie był to pierwszy przypadek, w którym wykonawca - usprawiedliwiając swoje działania wzrostem cen robocizny i materiałów - starał się nakłonić klientów do akceptacji wyższych cen lub przyjęcia wypowiedzenia umowy. Podobne zdarzenia opisywane w prasie miały miejsce w Pruszczu Gdańskim, na jednym z osiedli pod Wrocławiem, czy w Warszawie (inwestycje realizowane na Woli, Białołęce).

Za każdym razem sytuacja taka rodzi olbrzymie emocje. Po stronie klientów przeważają podejrzenia budującego o brak uczciwości kupieckiej, deweloperzy są zaś w trudnym położeniu, w którym realizacja inwestycji wedle niekorzystnych dla nich cen oznaczałaby straty, lub nawet bankructwo. Problem jest mocno złożony i może zataczać szerokie kręgi, bowiem zarówno wzrost robocizny jak i materiałów ma ogólnokrajowy charakter.

A zatem dotyczy praktycznie każdego dewelopera. Niektórzy z nich uznają, że ich dobre imię jest najważniejsze i dokończą budowy nie bacząc na spadek marż czy powstałą stratę. Dla innych jednak spadek zysku i przyjęcie ryzyka działalności gospodarczej nie mieści się w regułach prowadzenia biznesu i spróbują rosnące koszty przerzucić w całości lub z nawiązką na klientów. Co ciekawe prawo, kanony uczciwości kupieckiej wypracowane w Polskim Związku Firm Deweloperskich, a nawet opinia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, słowem wszystkie instancje, do których można się odwołać, przyznają z góry część racji deweloperom - ceny wykonania mogą się zmienić w trakcie inwestycji.

Oczywiście zmiana cen powinna być uzgodniona z nabywcami mieszkań, a nie im narzucona, a najlepiej byłoby, gdyby o wielkości ewentualnych dopłat decydował niezależny biegły, który rozważyłby interesy obydwu stron.

Pytanie jednak co naprawdę należy zrobić, kiedy nasz deweloper zwróci się do nas z prośbą o dopłacenie kilkuset tysięcy do mieszkania, które kupowaliśmy w 2005 roku?

Jak pokazuje przykład przyszłych sąsiadów z Al. KEN w Warszawie, nie od rzeczy jest poinformowanie mediów. Nawet krótka informacja w telewizji - jak miało to miejsce ostatnio - potrafi schłodzić rozgrzaną głowę prezesa dewelopera. Deweloper, którego zakres prac obejmuje kilka projektów, nie może pozwolić sobie bowiem na utratę reputacji - raz stracone zaufanie nie łatwo odbudować.

Należy jednak przypuszczać, że w miarę jak podobne sprawy będą się pojawiać, spowszednieją one mediom i ich nagłaśnianie nie będzie już tak skuteczne. Skuteczniejszą formą obrony są obowiązujące przepisy prawa.

Umowy z deweloperem powinny równo traktować obie strony dokumentu. Powinien się w nich znaleźć zapis o możliwości wypowiedzenia umowy za odszkodowaniem - tzn. jeśli deweloper nie jest w stanie dokończyć inwestycji na warunkach, na których się do tego zobowiązał, a nabywca nie chce się zgodzić na wyższą stawkę, powinien móc liczyć na zwrot kosztów i odszkodowanie.

Zapisy takie zwykle znajdują się w umowach, jednakże wysokość odszkodowań jest często rażąco niska w stosunku do utraconych korzyści. Jeśli np. w 2005 r. złożono zapis na mieszkanie o wartości 300 tys. PLN, które według dzisiejszych stawek warte jest 500 tys. PLN, to odszkodowanie nie powinno być niższe niż 200 tys. PLN. W praktyce jest to często kilka-, kilkanaście tysięcy złotych. Można co prawda wytoczyć odrębną sprawę cywilną o powiększenie odszkodowania, ale skuteczność pozwu jest wątpliwa.

Lepszym rozwiązaniem wydaje się możliwość poszukania ugody - co niestety oznacza zgodę na wyższe koszty. Te zaś powinny być szacowane na podstawie kosztów już wykonanych prac i tych, które jeszcze mają być wykonane. Nie można się zgodzić na sytuację, w której do oddania budynku zostało powieszenie skrzynek pocztowych i zasianie trawy, a deweloper liczy dopłatę tak, jakby dopiero miał zamówić wszystkie materiały i ekipy budowlane.

Nie mniej dokonanie takiej wyceny wymaga niezbędnej znajomości rzeczy, wglądu do faktur i przede wszystkim dobrej organizacji przyszłych mieszkańców.

Emil Szweda, analityk Open Finance

Okiem eksperta
Aleksandry Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance

W przypadku podwyższenia ceny przez dewelopera już po podpisaniu umowy kredytowej i uruchomieniu części kredytu pozostaje złożenie wniosku o podwyższenie kwoty kredytu. Jego pozytywne rozpatrzenie przez bank jest uzależnione od dwóch elementów: posiadania przez klienta zdolności kredytowej na dodatkową kwotę oraz wyceny przez bank nieruchomości na wyższą wartość, ponieważ kwota kredytu nie może zazwyczaj przekraczać wartości nieruchomości.

Na rynku dostępne są oferty, gdzie można zaciągnąć kwotę kredytu wyższą niż wartość, ale maksymalna kwota to 130 proc. wyceny. W przypadku niespełnienia któregokolwiek z elementów pozostaje zrefinansowanie kredytu w banku, który liberalniej policzy zdolność kredytową i wyceni mieszkanie na wyższą wartość oraz zgodzi się na przejęcie kredytu na rynku pierwotnym w okresie wypłaty lub wniesienie własnego wkładu na brakującą część. W przypadku problemu z wyceną można też dodatkowo zabezpieczyć kredyt na innej nieruchomości - własnej czy też np. kogoś z rodziny, kto się na to zgodzi. Ostatecznością są rozwiązania typu kredyt gotówkowy - przy stosunkowo wysokiej kwocie takie zobowiązania będą stanowić znaczne obciążenie budżetu domowego i mogą spowodować utratę płynności. Są też nieporównywalnie droższe niż kredyt hipoteczny.