Gigantyczny popyt na mieszkania, w dużej części kupowane inwestycyjnie i często za gotówkę, to był czas hossy dla deweloperów mieszkaniowych, bo wszystko co oferowali sprzedawało się na pniu. Tylko w ciągu jednego kwartału wzrosty cen sięgały od 4 do prawie 8 proc., a w ciągu roku o 8-14 proc.
Średnia cena transakcyjna w Warszawie na koniec trzeciego kwartału tego roku wyniosła 10.738 zł za metr kw. i była wyższa o 5 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 12 proc. w porównaniu sprzed rokiem. Za 1 metr kwadratowy kawalerski w stolicy trzeba było zapłacić średnio 12 tys. zł - wynika z najnowszych danych AMRON.
- W Warszawie przez ostatni rok cena nowego mieszkania o powierzchni 50 m2 rosła 775 zł tygodniowo, a w Gdyni o 1700 zł ciągu jednego tygodnia! - policzył Tomasz Narkun, analityk branży deweloperskiej. W ślad za drożejącymi mieszkaniami, rośnie też średnia kwota zaciąganego kredytu i wynosi już 340 tys. zł.
Warunki na takim rynku dyktowali sprzedający. Marże brutto dużych deweloperów, którzy raportowali wyniki za trzeci kwartał sięgały 30-35 proc. proc.
Analitycy BM Pekao obliczyli na podstawie wyników dziesięciu największych deweloperów giełdowych, że w trzecim kwartale mieli oni średnio 140 tys. zł marży brutto na jednym sprzedanym mieszkaniu, o 15 proc. więcej niż rok wcześniej i najwięcej od dekady. Choć trzeba zastrzec, że marża brutto to nie jest czysty zysk.
Wydaje się jednak, że to eldorado deweloperskie się kończy. Jak zauważają eksperci Centrum AMRON, deweloperzy rozpoczęli w trzecim kwartale 2021 roku budowę o 15 proc. mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w zasadzie była taka jak przed rokiem.
W tym samym czasie deweloperzy uzyskali o 8 proc. mniej pozwoleń budowlanych niż w poprzednim kwartale, choć było to o 18 proc. więcej niż przed rokiem. Przy zahamowaniu wzrostu cen biznes nie będzie już przynosił takich kokosów. Oferta deweloperów może się więc zmniejszyć.
Wpływ na to jak rynek mieszkaniowy ułoży się na nowo mają decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Mają przełożenie zarówno na popyt inwestycyjny, który wcześniej napędzały zerowe stopy procentowe, jak i na popyt ze strony kredytujących zakupy mieszkaniowe dla własnych celów. Wzrost stóp mocno przekłada się na zdolność kredytową i wysokość rat, a zdaniem ekspertów rządowy program gwarancji wkładu własnego nie zwiększy dostępności mieszkań, bo nie wpływa na stronę podażową.
Monika Krześniak-Sajewicz
