Duża luka w rynku najmu. Tych mieszkań jest wciąż za mało

Spośród dostępnych w Polsce form najmu zdecydowanie największa jest oferta mieszkań oferowanych przez osoby prywatne na rynku rozproszonym, choć wykazuje się on silnymi wahaniami sezonowymi. Liczba lokali przeznaczonych na wynajem długoterminowy w segmencie detalicznym wynosi aż 1,1 mln mieszkań - wynika z danych przedstawionych w raporcie "Dekada polskiego rynku najmu" PFR Nieruchomości i Polityki Insight.

Jak podkreśla Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów czynsze najmu rosną, ale mamy też skok jakościowy jeśli chodzi o standard mieszkań na wynajem, bo jest dużo nowych, dobrze wyposażonych lokali.

Jednocześnie, małym, ale rozwijającym się segmentem rynku, są mieszkania najmowane od firm i funduszy. Na koniec 2022 roku podmioty z rynku instytucjonalnego (PRS) zarządzały pulą 13,9 tys. lokali. Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkań. Ich nieruchomości ulokowane były jednak wyłącznie w największych polskich miastach. Natomiast PFR Nieruchomości poprzez swoje dwa fundusze ma w zasobie 5,5 tys. mieszkań. Eksperci wskazują, że budowa tego segmentu zaczęła się dokładnie dziesięć lat temu od utworzenia w 2013 Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem.

- Od tamtego czasu następowała systematyczna profesjonalizacja rynku najmu. Z jednej strony rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem przez państwowe oraz zagraniczne fundusze inwestycyjne. Z drugiej - profesjonalizował się najem rozproszony. Ten proces przyspieszyła też pandemia - podkreśla dr Adam Czerniak, ekonomista SGH, dyrektor ds. badań w Polityce Insight.

Jednak eksperci zaznaczają też, że ostatnie kilkanaście miesięcy przyniosło zadyszkę w sektorze najmu instytucjonalnego. Ich zdaniem osiągnięcie do 2030 roku skali 100 tysięcy lokali w najmie rynkowym prowadzonym przez dużych operatorów wydaje się z dzisiejszej perspektywy mało realne.

- Aby tak się stało trzeba by w rozwój tego sektora włączyły się duże polskie grupy kapitałowe. Dlaczego na wynajmie mieszkań w polskich metropoliach mają zarabiać tylko zagraniczni inwestorzy, a nie obecni i przyszli polscy emeryci? - podkreśla Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego JLL Poland.

Profesjonalny rynek najmu raczkuje, ale w kolejnych latach powinien się dalej rozwijać. Według podanych w raporcie szacunków, rok 2023 ma być rekordowy pod względem liczby mieszkań na wynajem oddanych do użytkowania przez zagraniczne fundusze inwestycyjne - na rynek ma trafić 6,9 tys. lokali, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu.

Zapotrzebowanie na różne formy najmu jest jednak dużo większe, także wśród osób, których nie stać na rynkowe stawki. Świadczą o nim długoletnie kolejki po mieszkania w najmie komunalnym, listy rezerwowe na mieszkania budowane przez FSMdR czy bardzo niska liczba ofert najmu w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. - Najem rozproszony z jednej strony nie zapewnia wystarczającego poziomu bezpieczeństwa i stabilności najemcom o wyższych dochodach, z drugiej - jest zbyt drogi, aby móc pełnić także funkcje socjalne i zaspokajać potrzeby osób biedniejszych, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego - mówi Adam Czerniak. Dlatego drugą najpowszechniej dostępną formą najmu są mieszkania komunalne. To na nich oparta jest samorządowa polityka mieszkaniowa. 

Jednocześnie zapotrzebowanie na mieszkania w najmie instytucjonalnym rośnie, co wskazuje, że nie zawsze Polacy chcą mieszkać we własnym, bo kluczowa może być stabilność, a nie forma własności.

- Nasi najemcy mają nieraz umowy na 6 czy 10 lat, więc to trochę rozbija mit o tym, że Polacy chcą mieszkać tylko we własnym - mówi Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości. Jej zdaniem, by osiągnąć równowagę najem instytucjonalny powinien stanowić 15-20 proc.

Tymczasem na ponad 1 mln mieszkań w najmie prywatnym na koniec roku możemy mieć niewiele ponad 20 tys. w najmie instytucjonalnym. To wciąż niewiele.

- Jedną z podstawowych rzeczy jakie się nie udały to niewprowadzenie polskich REIT-ów, które mogłyby sprawić, że mielibyśmy spore podmioty z polskim kapitałem, które byłyby w stanie tworzyć zasób mieszkań na wynajem i umożliwić ludziom inwestowanie w sposób bardziej dopasowany do potrzeb rynku - mówi Przemysław Chimczak- Bratkowski, partner zarządzający ThinkCo, Fundacja Rynku Najmu. Wymienia to jako jeden z głównych grzechów polskiego rynku mieszkaniowego, obok wyprzedaży zasobu mieszkań komunalnych.

Jednocześnie eksperci mocno podkreślają brak oficjalnych danych dotyczących rynku mieszkaniowego, co utrudnia ocenę rzeczywistej sytuacji mieszkaniowej Polaków, która staje się coraz bardziej zróżnicowana.  

- My cały czas szacujemy rynek najmu. Dlatego byłam bardzo rozczarowana pytaniami przygotowanymi do spisu powszechnego, który się odbył w ubiegłym roku. W poprzednim spisie mieliśmy pytanie o tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego, a w ubiegłorocznym nie było nic na ten temat. Dlatego my cały czas w Polsce korzystamy z danych Eurostatu, ale jak się je zderzy z danymi podatkowymi Ministerstwa Finansów, to nagle się okazuje, że mamy ponad 100 tys. nadwyżki osób, które twierdzą, że płacą za najem w stosunku do tych, które przyznają, że mają dochody z najmu - mówi Hanna Milewska -Wilk.

- Brakuje nam danych. Stawiam tezę, że wprawdzie udało się wybudować 1,8 mln mieszkań, ale jednocześnie była to dekada zwiększonego poziomu nierówności mieszkaniowych. Tylko, żeby zmierzyć poziom tych nierówności trzeba mieć dane, a żeby mieć dane pozwalające na to trzeba mieć sprawnie działający GUS - mówi Kazimierz Kirejczyk.

Jak dodaje Adam Czerniak, NBP przez dwa latach 2014-2017 uczestniczył w ogólnoeuropejskim badaniu zarządzanym przez EBC dotyczącym majątku, nie tylko finansowego, ale także nieruchomościowego mieszkańców poszczególnych krajów, ale w 2021 roku Polska jako jedyny kraj z tego badania się wycofała. - W efekcie, jedyne źródło danych dotyczące tego i pokazujące jak bardzo nierówno rozlokowane są aktywa mieszkaniowe w Polsce przestało istnieć. Nie wiem dlaczego NBP zdecydował, żeby w okresie boomu przestać to mierzyć - podkreśla ekonomista. 

Monika Krześniak-Sajewicz