Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Zapowiedział pan, że po zakończeniu programu umożliwiającego wykup mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus, PFR Nieruchomości będzie się skupiał na najmie instytucjonalnym. Czyli co konkretnie będzie oferował?
Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości: - Nasze nowe projekty nie będą posiadały opcji wykupu, będzie to formuła najmu instytucjonalnego. Kontynuujemy inwestycje rozpoczęte czyli te, które są obecnie na deskach projektowych, ale myślimy też o nowych zakupach, bo to jest naturalna kolej rozwijania Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. To perspektywa zaoferowania w najbliższej dekadzie około 15 tys. mieszkań. Równolegle rozwijamy drugi fundusz, czyli Funduszu Mieszkań na Wynajem i w tej chwili są otwarte dwie budowy - Poznaniu i Łodzi, a w fazie projektowej jeszcze jedna inwestycja.
Jakie są bariery do tego, by tych mieszkań na wynajem budować więcej? Czy to jest brak wystarczającej ilości dobrych gruntów, finansowania czy raczej "mocy przerobowych" PFRN?
- Bariery są podobne jak w całej branży, czyli trudność w pozyskaniu gruntów, kosztów materiałów budowlanych, które są bardzo wysokie. Do tego dochodzi kwestia zmian energetycznych, które przekładają się na warunki techniczne, a to wszystko przy bardzo wysokim koszcie pieniądza. Jako PFRN również musimy mieć to na względzie. Proszę pamiętać, że finansowanie naszych inwestycji odbywa się bez angażowania środków z budżetu państwa, a z wykorzystaniem środków funduszy inwestycyjnych. Grunty, na których budujemy kupujemy w oparciu o ich aktualną wycenę, projektantów i generalnych wykonawców kontraktujemy w oparciu o rynkowe stawki.
Jeśli chodzi o prywatne fundusze jest też efekt niepewności prawnej? Po zapowiedziach rządu dotyczących możliwości wprowadzenia ograniczeń czy dodatkowych podatków, które mogłyby znacząco wpłynąć na opłacalność tego biznesu.
- Najem instytucjonalny to branża niskomarżowa, bo mówimy o marżach w granicach 3-5 proc., więc jest znacznie bardzo czuła na warunki niż np. sektor deweloperski. Przy obecnym koszcie pieniądza na poziomie 10 proc., trudno mówić o rozwijaniu biznesu. My mamy te same ograniczenia, ale patrzymy w dłuższej perspektywie 25-30 lat i to pozwala podejść inaczej do biznesu, a do tego jako spółka w grupie PFR mamy pewną misję. Traktujemy mieszkania nie tylko jako usługę, ale jako niezbędną infrastrukturę do rozwoju poszczególnych miast, regionów i kraju.
Czy popyt na najem będzie się zwiększał? Pokutuje przekonanie, że Polacy chcą mieszkać we własnych mieszkaniach, nawet jeśli wiąże się to z długoletnim kredytem hipotecznym.
To nie jest tylko polska specyfika. Ludzie dążą do własności, zwłaszcza wraz z wiekiem, liczbą dzieci i to jest naturalne, ale żadne państwo - nawet najbogatsze - nie jest w stanie zapewnić wszystkim obywatelom własności mieszkań. W związku z tym jest grupa, która z różnych powodów decyduje się na najem. Zmiana stylu życia, większa mobilność i migracje powodują, że najem instytucjonalny będzie coraz bardziej potrzebny. Pokazuje to wysoki poziom wynajęcia mieszkań, który u nas przekracza 95 proc. Potrzebne jest około 20 proc. mieszkań na wynajem, łącznie z segmentem prywatnym, w odniesieniu całego zasobu mieszkaniowego, by stabilizować ten rynek. Obecnie jesteśmy w połowie drogi.
Najem instytucjonalny jest tą najbardziej stabilną częścią rynku najmu, ale na razie to poniżej 1 proc. mieszkań na wynajem, więc promil w całym zasobie. Kiedy to może się zmienić?
Trzeba otwarcie powiedzieć, że nic nie wskazuje, żeby raptownie rozwinął się do optymalnego poziomu w średniej perspektywie. Najem instytucjonalny w Polsce wchodzi w momencie, gdy jest mocno ugruntowany najem prywatny, kiedy firmy inwestujące w ten obszar biorą kredyty w euro, a zabezpieczenie kursowe jest drogie. Przy wysokich cenach usług wykonawczych nie ma szans na dużą liczbę inwestycji. Wcześniej wymieniany jako docelowy poziom 150 tys. mieszkań w najmie instytucjonalnym jest moim zdaniem nieosiągalny w perspektywie najbliższej dekady.
Zwracał pan uwagę między innymi na wysokie koszty wykonawstwa na rynku mieszkaniowym. Co można zmienić od strony technologicznej by można było budować więcej i szybciej?
- Przyszłością jest budownictwo modułowe i prefabrykacja. Trudno zawyrokować dziś, czy będzie głównie realizowane w technologii betonowej, drewnianej czy mieszanej. Tu są znaki zapytania. Natomiast branża sygnalizuje, że może być problem z dostępnością pracowników, bo już dziś w wielu obszarach mamy taką sytuację. Z zastosowania na większą skalę budownictwa modułowego i prefabrykacji oszczędności będą ogromne, bo realizacja inwestycji przy takich technologiach jest o połowę krótsza, co jest szczególnie istotne przy wysokim koszcie pieniądza. Z różnych powodów prefabrykacja jest niemal koniecznością, a przy tym jakość budownictwa w tej technologii jest wysoka, także pod względem estetyki. Wystarczy sprawdzić, jak to wygląda w praktyce w naszej inwestycji w Toruniu.
Są polskie firmy, które zajmują się prefabrykacją na inne rynki. Dlaczego nie w kraju?
- Z całą pewnością w Skandynawii łatwiej jest sprzedać drewniane budownictwo modułowe czy stalowe niż w Polsce. Jeśli jest możliwość uzyskania tam lepszej cen na innych rynkach, to nie dziwmy się, że polskie firmy produkują na tamtejsze rynki. Z drugiej strony prefabrykacja ma swoją specyfikę, która w niektórych sytuacjach może być traktowana jako wada, bo to jest pewna unifikacja, co uniemożliwia indywidualne przeróbki układu lokali. W przypadku mieszkań na wynajem nie ma to większego znaczenia, ale jeśli chodzi o mieszkania sprzedawane na własność, ich właściciele dokonują istotnych zmian lokatorskich, a prefabrykacja na to nie pozwala.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
