Działka jeść nie woła

Działką budowlaną jest teren zazwyczaj nowo wytyczony lub taki, który powstał po wyburzeniu budynku/ów. Przeznaczony jest on na zabudowę różnego rodzaju (od domów jednorodzinnych, po bloki mieszkalne, domy handlowe lub hipermarkety). Działkę budowlaną nabywa osoba prywatna, deweloper (zwykle nabywa kompleks działek pod zabudowę jedno- i wielorodzinną), firma prywatna lub miasto albo gmina w zależności od przeznaczenia działki.

W zakresie cen nieruchomości widoczne jest przesilenie i to zarówno w państwach rozwiniętych, jak i tych rozwijających się. Od 21 miesięcy bez przerwy utrzymuje się spadek cen na rynku wtórnym w Stanach Zjednoczonych - ceny domów są najniższe od 2002 r. Maj był siódmym miesiącem z rzędu z dwucyfrową dynamiką, spadek sięgnął 16,8 proc. w skali roku.

Na rynku wciąż jednak pojawiają się świetne okazje do zakupu nieruchomości o wysokiej jakości w długim okresie, tych jednak wciąż jest zbyt mało w porównaniu z liczbą inwestorów poszukujących okazji. Niemała część nieruchomości tych gorszej jakości jest wciąż w dużym stopniu niesprzedawalna, co szybko się nie zmieni.

Ziemia jest mniej podatna na głębokie spadki jej ceny. Dobrze jest to widoczne zwłaszcza w segmencie małoobszarowych działek (budownictwo jednorodzinne). Właściciele gruntu tego rodzaju są mniej skłonni do większej obniżki cen. Strona podażowa takich gruntów spadnie w najbliższym czasie, z prawdopodobieństwem mniejszej liczby transakcji do czasu wzrostu cen.

W temacie wielkoobszarowych działek budowlanych podaż może rosnąć, ponieważ deweloperzy w wielu przypadkach znajdują się w niekorzystnej sytuacji. Jest to powiązane również ze spadkiem liczby planowanych do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych.

Kryzys wpłynął na zakończenie można powiedzieć hossy na rynku działek budowlanych z okresu letniego 2008 r.

Średnia cena 1 mkw. działki budowlanej w I kw. 2009 r. była równa 252,8 zł (dane bazy AMRON). Jest to wielkość niższa o 4,3 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i o 10,4 proc. wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 r.

Średnie ceny gruntów budowlanych w okolicach dużych miast, poza stolicą, spadły do 100-200 zł za mkw. Podwarszawskie miejscowości - działki w czasie hossy bardzo zyskiwały na wartości, teraz tam właśnie są największe przeceny. Działki budowlane o powierzchni do 5 tys. mkw. w takich miastach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań są droższe o kilka punktów procentowych w porównaniu z pierwszym kwartałem 2009 r. Są także droższe niż przed rokiem. Aby wykluczyć wpływ sezonowego ożywienia, tendencja ta musi utrzymać się przez najbliższe 3-4 miesiące.

Najwyższe ceny gruntów budowlanych są Warszawie - za 1 ar w II kw. 2009 r. trzeba było zapłacić średnio 93 tys. zł. Dla porównania z IV kw. 2008 r. cena ta jest o blisko 30 proc. niższa. Jest to następstwo znacząco mniejszego popytu realnego.

Kolejny region, gdzie notuje się najwyższe ceny, to Trójmiasto: 55 tys. zł/ar, Poznań 52 tys. zł/ar, Wrocław 49 tys. zł/ar, Kraków 46 tys. zł/ar, Łódź 30 tys. zł/ar, Katowice 30 tys. zł/ar i Szczecin 25 tys. zł/ar.

W porównaniu z IV kw. 2008 r. w I kw. 2009 r. średnie ceny działek budowlanych (powierzchnia do 5000 mkw.) nie spadały już, wciąż jednak były niższe w porównaniu do I kw. 2008 r. W II kw. 2009 r., w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu ceny wzrosły niewiele. Efektem jest to, że są na - średnio ujmując - równym lub wyższym poziomie w porównaniu z II kw. 2008 r.

Ceny działek budowlanych w poszczególnych miastach

Minimalne ceny działek budowlanych do 5000 mkw. w Warszawie przed rokiem wynosiły około 180 zł, obecnie pojawiły się propozycje tańsze o 60 zł niż przed rokiem - po 120 zł. Podobna sytuacja ma miejsce z działkami najdroższymi - w tym segmencie w II kw. 2008 r. ceny wynosiły 3800 zł za mkw., teraz jest to 3280 zł.

Coraz więcej jest ofert w ostatnim kwartale z przedziału cenowego od 250 do 500 zł - stanowią 20 proc. ogłoszeń, w I kw. było to 10 proc. (wg Expandera).

W Krakowie ceny działek minimalne i maksymalne są wciąż na poziomach porównywalnych z I kw. 2009 r. Widocznej zmianie uległa struktura oferty w porównaniu z II kw. 2008 r. Więcej jest działek w cenie do 100 zł za mkw.: obecnie 12,6 proc. w porównaniu z 5,4 proc przed rokiem. W ub. r. w przedziale cenowym od 200 do 300 zł mieściła się największa część oferty - było to 37 proc., aktualnie odsetek ten spadł znacząco do 26 proc. Wzrósł udział działek w cenie od 300 do 500 zł z 9,6 proc. do 16 proc.

Wrocław: w ciągu roku średnia cena mkw. działki budowlanej wzrosła o 11,5 proc. Działki w cenach od 100 do 200 zł dominowały w II kw. 2008 r. (44 proc.) oraz w I kw. 2009 r. (52 proc.). W II kw. br. udział tej grupy zmniejszył się do 37 proc., ale nadal można najłatwiej kupić działkę w zbliżonej cenie. Liczba działek w cenie od 200 do 300 zł za mkw. zwiększyła się z 24 do 31 proc.

Poznań: można było znaleźć działki tańsze niż przed rokiem, chociaż średnia cena wzrosła o 8,8 proc. Nieznacznie wzrósł także ich udział w ofercie do 15,6 proc. z 11,5 proc. w ubiegłym roku (II kw.). W miejscowościach podwarszawskich średnie ceny działek obniżyły się w znacznie większym stopniu w porównaniu do Warszawy. Średnio zmiana wyniosła 14 proc., a spadki w niektórych przypadkach wynosiły nawet 20- 35 proc. (Łomianki, Babice Stare, Legionowo).

Liczba działek budowlanych wystawionych do sprzedaży w województwie mazowieckim, pomiędzy styczniem a czerwcem bieżącego roku, wzrosła o 65 proc. Należące do najdroższych grunty w Kobierzycach pod Wrocławiem staniały w ostatnim roku średnio o 28 proc. Ceny są stosunkowo stabilne w okolicach Krakowa (wyjątkowo w Michałowicach ceny spadły o około 13 proc.) W Wielkopolsce najbardziej staniały działki w Murowanej Goślinie i Obornikach.

Specyfika Warszawy

W prawobrzeżnej jej części znajduje się najwięcej ofert sprzedaży gruntów budowlanych w stolicy Polski - ponad 65 proc. ofert. Najwięcej jest działek zlokalizowanych w dzielnicach Białołęka i Wawer.

Większość gruntów przeznaczonych do sprzedaży położonych w lewobrzeżnej części miasta jest w Wilanowie. Powierzchnia typowej działki to 5-10 arów (ponad 30 proc. całej oferty rynku).

Na terenie prawobrzeżnej części stolicy średnia cena wynosi 78 tys. zł/ar. Najwyższe ceny występują po lewobrzeżnej stronie Warszawy - średnia wycena gruntu jest tam na poziomie 123 tys. zł/ar.

Można stwierdzić, że średnie ceny gruntów w Warszawie spadają w dość szybkim tempie, co wynika z porównania ze sobą poszczególnych miesięcy II kw. 2009 r.

Osoby mniej majętne poszukują już jakiś czas działek w podwarszawskich miejscowościach, co wynika z wysokich cen gruntów budowlanych w stolicy. Ceny za ar mogą być nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższe.

Istnieją znaczne różnice w cenach w zależności od położenia w stosunku do Wisły. Największą popularnością cieszą się grunty położone w okolicach Brwinowa, Nadarzyna, Piaseczna, Łomianek, Grodziska Mazowieckiego i Konstancina-Jeziornej. Ceny są zacznie niższe w prawobrzeżnej części aglomeracji warszawskiej powiatów legionowskiego, wołomińskiego, mińskiego i otwockiego. Najatrakcyjniejszymi ofertami sprzedaży działek budowlanych są te w miejscowościach: Jabłonna, Halinów, Radzymin, Marki, Kobyłka oraz Ząbki.

Trzy lata temu w 2006 r. w Warszawie na działkę pod budowę domu jednorodzinnego potrzeba było minimum 50 zł za mkw. (najatrakcyjniejsze poniżej 1,5 tys. zł za mkw.). W kolejnym roku mieliśmy bardzo dynamiczny wzrost cen, duży popyt, a podaż mała. Ceny najtańszych działek wzrosły do 300 zł, a najlepszych do 3,5 tys. zł za mkw.

Podobne zjawiska, pytanie czy zdroworozsądkowe, w tym czasie wystąpiły w innych miastach: w Gdańsku, Krakowie, we Wrocławiu i w Poznaniu. Mieszkania m.in. dzięki działaniom (lewarowaniu) banków stały się drogie i wielu podjęło decyzję o samodzielnej budowie domu.

Działki osiągnęły rekordy cenowe w drugiej połowie 2007 r., po części zbiegło się to ze szczytem indeksów na Giełdzie Papierów Wartościowych w Polsce i na giełdach światowych.

Od tego momentu, podobnie jak na giełdach, ceny spadały, a na tak drogie działki nie było już tylu chętnych.

Według serwisu Szybko.pl i firmy brokerskiej Expander w niektórych podwarszawskich miejscowościach można kupić działkę budowlaną nawet o jedną trzecią taniej niż przed rokiem. Pod koniec wiosny, w czerwcu, w województwie mazowieckim dostępnych było aż o 65 proc. więcej ofert sprzedaży dziełek budowlanych niż w styczniu tego samego roku - tak znacząco wzrosła podaż.

Na przykład oferty działek do 5 tys. mkw. w Babicach Starych, Łomiankach i Legionowie potaniały średnio o 20-35 proc.

Ceny działek budowlanych w samych miastach są stabilne, podczas gdy ceny w okolicach dużych miast spadają. Miasta mają ograniczoną, czasami bardzo ograniczoną podaż działek nadających się pod inwestycje, a kiedy się już pojawiają, to są niekiedy bardzo drogie. Istotne są spadki cen gruntów w miejscowościach satelickich. Jeszcze do niedawna w podwarszawskich lokalizacjach ceny działek były wysokie na tyle, że opłacało się kupować gotowy już dom niż samą działkę, na której planowano budowę według własnego projektu.

Ciekawym zjawiskiem jest to, że największym zainteresowaniem nie cieszą się działki najtańsze, tylko grunty czasami drogie, ale z pełnym dostępem do mediów. Jeśli grunt jest częściowo zalesiony, to zainteresowanie działką wzrasta jeszcze bardziej, a co za tym idzie jego cena wzrasta.

Obecne podejście banków do kredytowania nieruchomości jest powszechnie znane - nie zmieniło się w ostatnim okresie. Dopóki ta sytuacja trwać będzie, ceny działek nadal mogą utrzymywać się na podobnych poziomach, z drobnymi korektami. Możliwe są oczywiście wzrosty cen na jakimś obszarze, co wynika z ograniczonej podaży.

Na podstawie doświadczeń z innych krajów można przypuszczać, że w przyszłości ceny gruntów rolnych w okolicach miast pójdą ostro w górę, podrożeją. Ziemią zaczynają się interesować fundusze inwestycyjne - to świadczy o możliwych do realizacji scenariuszach.

Podsumowując drugi kwartał 2009 roku można powiedzieć, że ceny działek budowlanych, podobnie jak ceny innych nieruchomości utrzymywały się w trendzie spadkowym.

Najbardziej popularne kraje, regiony pod względem inwestowania w nieruchomości.

Bogdan Sadecki

Czytaj również: