Działki warte poznania
Wielokrotnie zdarza się, że ceny działek budowlanych w okolicach Poznania nie odpowiadają ich faktycznej wartości. Znaleźć można takie tereny, gdzie koszt działki jest znacznie wyższy od jej rzeczywistej wartości. Z drugiej strony, istnieją i takie miejsca, gdzie można zakupić działkę za cenę o wiele niższą niż wskazywałaby na to jej wartość. Z czego to wynika?
Jednym z głównych powodów takiej sytuacji jest kłopot przy ocenie realnej wartości działki. Każda z nich jest inna, różnią się także infrastrukturą czy drogami dojazdowymi. Dla osób, które zamierzają kupić działkę jak i dla tych, którzy planują zainwestować swoje oszczędności, porównujemy realne wartości działek budowlanych w okolicach Poznania z ich cenami ofertowymi.
Skupmy się zatem na trzech czynnikach, które mają szczególny wpływ na to, że ceny działek bywają wielokrotnie zaniżane lub zawyżane. Są to: tendencje na konkretne lokalizacje/rejony, deficyt informacji oraz zmieniająca się infrastruktura.
Preferowane lokalizacje
Miejscowość Nekielka położona między Kostrzynem Wielkopolskim a Czeniejewem, jeszcze kilka lat temu była niezwykle popularnym miejscem zakupu działek (ze względu chociażby na koncerty odbywające się w tamtejszym kościele przyciągające tłumy Poznaniaków). Ceny działek osiągnęły tam pułap 150 zł za m2, obecnie uległy już obniżeniu. Niewiele osób jednak wie, że w bardzo bliskiej odległości od Nekielki (3-5 km), w Czerniejewie lub Grabach, można znaleźć równie pięknie położone i często z lepszą infrastrukturą działki, stanowiące 50 do 60 proc. ceny działek w Nekielce. Podobne przykłady można mnożyć: ceny działek w Jaraczu wynoszące 60 zł/m2 są o połowę niższe od tych w Kowanówku (gmina Oborniki), a w malowniczo położonych Lipkach (gmina Czerniejewo) znajdziemy działki o 40 proc. tańsze od tych w pobliskich Wierzycach. Z kolei na terenie Ujazdu (gmina Kiszkowo), wartość ziemi kształtuje się nawet na poziomie o 70 proc. mniejszym niż ma to miejsce w Lednogórze.
Niedobór informacji
Z powodu braku informacji na temat działek położonych w miejscowościach oddalonych o 30-40 km od Poznania, wiele gmin jest zupełnie pomijanych przez kupujących. W ostatnich latach zostały uchwalone tzw. Plany Zagospodarowania i pojawiły się na rynku bardzo atrakcyjne działki. Jednakże brak wiedzy kupujących na temat tych rejonów powoduje, że popyt jest na tyle mały, że właściciele działek sprzedają je znacznie poniżej ich faktycznej wartości. Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład w oddalonej o 30 km od Poznania gminie Kiszkowo, położonej pomiędzy Puszczą Zielonka a Lednogórskim Parkiem Krajobrazowym. W takich miejscowościach jak Sroczyn, Ujazd czy Skrzetuszewo w sprzedaży są działki, których cena jest trzy lub cztery razy niższa od działek położonych w takiej samej odległości na południe czy zachód od Poznania.
Zmieniająca się infrastruktura
Jesteśmy świadkami sytuacji, w której ceny działek bynajmniej nie są adekwatne do zmian chociażby w infrastrukturze, w szczególności mowa tu o planowanej na najbliższe lata budowie trasy S5 i S11. Na wartość działki zdecydowany wpływ ma nie tylko jej odległość od Poznania, ale także jakość dojazdu do miasta. Z tego też powodu obniżyły się ceny działek na przykład w Suchym Lesie, do których średni czas dojazdu z centrum miasta wynosi 50 minut. Z kolei wartość parceli w okolicach Kórnika wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, co wynika z bardzo szybkiego dojazdu drogą dwupasmową. W ciągu najbliższych dwóch lat w okolicach Poznania powstaną drogi szybkiego ruchu i dojazd do wielu miejscowości znacznie się skróci, zmieni się zatem ich wartość. Jednak w wielu przypadkach nie zostało to jeszcze uwzględnione w cenie działki, dotyczy to w szczególności gmin Kleszczewo, Kostrzyn Wlkp., Czerniejewo czy Łubowo.
W celu dokonania oceny realnej wartości działek, przeprowadzono analizę pod kątem ich odległości, czasu i jakości dojazdu do Poznania (po wybudowaniu tras S5 i S11), dostępności infrastruktury technicznej (gaz, kanalizacja), dostępności infrastruktury miejskiej (sklepy, szkoły, urzędy), a także otoczenia działek (lasy, jeziora, nowe domy).
Wyniki analizy wskazują, że działki położone na wschód od Poznania, są znacznie niedowartościowane. W takich miejscowościach jak Ujazd, Wierzyce czy Czerniejewo ceny ofertowe działek są niższe o 40 do 60 proc. w porównaniu z ich realną wartością. Natomiast ceny działek znajdujące się na zachód oraz północ od Poznania, są wyższe o 20 do 30 proc. biorąc pod uwagę ich rzeczywistą wartość. Istnieje także wiele lokalizacji również w kierunku północnym, gdzie grunty bywają wielokrotnie niedowartościowane. W takich miejscowościach jak Jaracz, Sroczyn, Lipki można zakupić działki w cenach gwarantujących ich znaczny wzrost w najbliższych latach. Sytuacja ta zapewne zostanie unormowana, gdyż wraz ze wzrostem wiedzy kupujących i sprzedających ceny będą dążyć do ich faktycznych wartości. Warto się nad tym zastanowić i spędzić trochę czasu przy wyborze lokalizacji, gdyż pozwoli to nam zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych.
