Eksperci: Czeka nas powrót do indeksacji cen mieszkań?

Przedstawiciele branży nieruchomości zwrócili uwagę, że inflacja w marcu przebiła prognozy i wzrosła do 10,9 proc. w skali roku. W związku z wojną w Ukrainie rząd zapowiada, że przez najbliższe kwartały pozostanie ona stosunkowo wysoka.

 Aby z nią walczyć, Rada Polityki Pieniężnej na początku kwietnia podniosła stopy procentowe po raz siódmy z rzędu - tym razem o 1 punkt procentowy. Stopa referencyjna obecnie wynosi 4,5 proc.

"Rosyjska agresja diametralnie zmieniła sytuację gospodarczą na całym świecie. W kolejnych miesiącach również możemy spodziewać się dalszych podwyżek stóp procentowych, bo inflacja jest wciąż bardzo wysoka.

Ta sytuacja bezpośrednio przekłada się na rynek nieruchomości i może skłaniać deweloperów do rozważenia wprowadzenia indeksacji cen mieszkań, rozwiązania, które ostatnio stosowane było ponad 20 lat temu" - zauważył Maciej Dymkowski, prezes zarządu serwisu tabelaofert.pl

Obserwatorzy rynku wskazali, że na finalną cenę nieruchomości, którą płaci nabywca, składa się wiele czynników m.in. ceny materiałów budowlanych, surowców, a także koszty wykonawstwa.

"Średni czas budowy inwestycji to ok. dwa lata, a cenę wykonania robót deweloper ustala z generalnym wykonawcą na początku budowy. Zawierane pomiędzy nimi umowy oparte są zazwyczaj na sztywnym wynagrodzeniu i nie zawierają klauzul waloryzacyjnych.

W momencie zawirowań na rynku powoduje to konieczność prowadzenia negocjacji, które nie są łatwe dla żadnej ze stron. Przy tak zmiennej sytuacji i galopującej inflacji generalni wykonawcy nie są w stanie oszacować kosztów budowy i niektórzy z nich już decydują się na indeksację cen przy zawieraniu umów" - podkreślono w zaprezentowanej w piątek analizie.

Przypomniano, że podnoszenie końcowej ceny mieszkania lub domu ze względu na wskaźnik inflacji to zjawisko, z którym mieliśmy już do czynienia w przeszłości.

"Może ono wzbudzać kontrowersje po stronie kupujących, ale największe ryzyko i tak ponosi w tej sytuacji deweloper. Z dostępnością niektórych materiałów budowlanych już jest trudniej, a ceny niektórych poszły w górę aż o 30 proc. Ponadto nagły odpływ ukraińskich pracowników znacząco podniósł koszty wykonawstwa" - podkreśliła Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań.

Ekspertka oceniła, że jeśli deweloperzy zdecydują się na indeksowanie cen, będzie to motywowane niepewną sytuacją na rynku i potrzebą zabezpieczenia się przed dodatkowymi kosztami.

"Wprowadzenie takiej klauzuli waloryzacyjnej na pewno odstraszałoby klientów, którzy, nie znając finalnej ceny, mogliby ograniczyć skłonność do zawierania umów na etapie dziury w ziemi, a na tym deweloperom szczególnie zależy" - zwróciła uwagę Tworska.

Ekonomista Szkoły Głównej Handlowej dr Artur Bartoszewicz ocenił, że wprowadzenie indeksacji cen mieszkań przez dewelopera powinno odbywać się w warunkach jak najbardziej transparentnych.

Wprowadzenie indeksacji cen mieszkań

"Możliwe wzrosty cen powinny opierać się na jasnych zapisach dających możliwość oceny ryzyka zdarzeń po każdej ze stron. Mechanizm zawierania umów deweloperskich powinien być jak najbardziej otwarty i nadzorowany przez odpowiedni urząd, np. UOKiK, który byłby uprawniony do rzetelnej oceny takich transakcji" - podkreślił specjalista.

Dodał, że jeśli chodzi o udzielanie kredytów hipotecznych na umowę deweloperską objętą indeksacją ceny, to banki przyjmowałyby nie tyle cenę nominalną mieszkania, ile prawdopodobnie zwaloryzowaną najwyższą kwotę. To, jak zauważył, spowodowałoby obniżenie zdolności kredytowej klienta.

"Banki również muszą ocenić swoje ryzyko finansowe, ponieważ klient ma prawo do odstąpienia od umowy z deweloperem. Rozwiązaniem może być objęcie takich umów dodatkowym ubezpieczeniem - powstaje pytanie tylko, czy firmy ubezpieczeniowe chciałyby zdecydować się na taki krok" - stwierdził ekonomista SGH.