Felieton: Twarde "nie" odwróconej hipotece! Stawiam na miasto wesołych staruszków

Przypomnijmy zatem, na czym polega ten super produkt.

1. Odwrócony kredyt hipoteczny - ma to być taki fajny kredyt, którego nie trzeba będzie wcale spłacać! Co miesiąc dostaniemy od instytucji finansowej określoną kwotę, wynikającą z umowy kredytowej. Druga wersja tego kredytu to jednorazowa wypłata określonej kwoty (np. 25 proc. wartości mieszkania) bez konieczności spłaty rat. Zgodnie z założeniami projektu ustawy z dnia 29 kwietnia br. odwrócony kredyt hipoteczny ma być produktem oferowanym przez banki.

2. Renta dożywotnia - w dniu zawarcia umowy renty własność nieruchomości przechodzi na podmiot, który zobowiązuje się do comiesięcznej wypłaty renty w ustalonej kwocie, zwykle kilkuset złotych. Umowa gwarantuje beneficjentowi (emerytowi, który skorzystał z tej formy odwróconej hipoteki) możliwość dożywotniego zamieszkiwania w tejże nieruchomości. Taka forma odwróconej hipoteki funkcjonuje na polskim rynku od paru lat; ten produkt sprzedaje kilka firm.

Argumenty przeciwko rencie dożywotniej przedstawiłem w publikacji "Odwrócona hipoteka? Omijać z daleka!", zaś na temat nieudanego projektu dotyczącego odwróconego kredytu hipotecznego wypowiadałem się w tekście "Znowu w Sejmie nam nie wyszło...".

Dziś przyjrzyjmy się liczbom - porównajmy opłacalność obydwu wariantów odwróconej hipoteki na konkretnym przykładzie. W wyliczeniach brałem także pod uwagę wysokość ewentualnego spadku, należnego rodzinie emeryta po jego śmierci.

Z przedstawionych danych widać, jak tanio sprzeda swoją nieruchomość senior na rzecz funduszu oferującego rentę dożywotnią - gdyby emeryt przeniósł się na inny świat w okresie do 5 lat po zawarciu umowy, dostanie za mieszkanko ledwie coś koło 10 proc. jego wartości! Z kolei skorzystanie przez seniora z odwróconego kredytu hipotecznego pozostawi go po pewnym czasie bez grosza, gdy okaże się on bardzo żywotnym dziadkiem. Taki wariant będzie jeszcze większą katastrofą dla banku, bowiem - zgodnie z duchem projektu ustawy z kwietnia br. - bank ma prawo sprzedać nieruchomość dopiero po śmierci emeryta. Nie może też domagać się od jego spadkobierców pokrycia własnych strat z tej transakcji, które mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych!

Obie formy odwróconej hipoteki są więc bardzo felerne zarówno dla seniora, jak i dla jego spadkobierców. Czy nie ma zatem żadnych nadziei na godne życie naszych seniorów? Nawet, jeśli przechodzą na emeryturę z majątkiem o wartości 400 000 zł? Mam na myśli zakładaną w powyższych przykładach wartość posiadanego mieszkania. Najprostszym rozwiązaniem, o czym jakbyśmy zupełnie zapomnieli, jest zwykła zamiana mieszkania. Przecież emeryt nie musi mieszkać w najlepszej lokalizacji (chyba, że go na to stać), a znalezienie własnego gniazdka, którego cena będzie na poziomie 200 000 zł nie jest dziś żadnym problemem. Nawet jeśli przyjmiemy, że koszty takiej transakcji wyniosą emeryta 20 000 zł, to i tak pozostanie mu 180 000 zł żywej gotówki. Plus oczywiście własne mieszkanie, które po jego śmierci przejdzie w ręce spadkobierców, a nie na rzecz funduszu hipotecznego. Odpowiednie wyliczenia dotyczące tej formy rozwiązania problemów finansowych seniora przedstawiam poniżej.

Próba zaszczepienia amerykańskiego pomysłu - odwróconej hipoteki - na polskim rynku nie może się udać. Nawet jeśli ta forma będzie działać, będzie to zawsze produkt bardzo niszowy i kompletnie nieopłacalny dla emerytów, przy czym poszkodowanymi zawsze będą także spadkobiercy osób, które się nabiorą na opisane rozwiązania.

Kapitalne rozwiązanie problemów emerytów, to z kolei inny amerykański wynalazek. Mam na myśli miasto Sun City w Arizonie, które przeznaczone jest dla osób w wieku 55+.

Cytuję za Gazetą Wyborczą - jest to skrót publikacji z 2013 roku:

"W roku 1959 w stanie Arizona w USA zaczęło powstawać miasteczko dla emerytów pod nazwą SUN CITY. Pomysłodawca - Del Webb - wykończył najpierw 5 domów pokazowych (...) Od 1 stycznia 1960 roku ruszyła sprzedaż domów w SUN CITY. W pierwszym miesiącu Del Webb sprzedał 400 domów, a po roku liczba sprzedanych wzrosła do 2 tysięcy. Dziś Sun City liczy blisko 40 000 mieszkańców. Znajduje się tu 7 centrów rozrywki, w których odbywają się zajęcia fitness, spa, zajęcia z ceramiki, kółka kolekcjonerów, 8 pól golfowych, 3 country cluby, biblioteka, 12 centrów handlowych. Emeryci i emerytki studiują na Uniwersytecie Trzeciego Wieku, pływają synchronicznie, tańczą w grupie cheerleaderek, popijają wino w klubie dla singli. Dom w mieście może kupić każdy po ukończeniu 19 lat. Jest tylko jeden warunek - musi z nim mieszkać co najmniej jedna osoba w wieku 55+; bo miasto Sun City to społeczność ludzi 55+".

Przecież takie rozwiązanie bez problemu można przenieść do Polski! Żyjemy w pięknym kraju, gdzie jest mnóstwo niezagospodarowanego terenu: w otoczeniu gór, jezior, czy też w bliskiej odległości od morza. Emeryt, który posiada własną nieruchomość - po prostu zamieni ją na mieszkanie lub dom w polskim SUN CITY, najczęściej uzyska jeszcze w wyniku tej transakcji konkretną dopłatę.

Czy naprawdę my, Polacy, nie możemy zrobić czegoś prostego i bardzo pożytecznego, zamiast produkować jedynie absurdalne i bardzo szkodliwe społecznie ustawy?

Krzysztof Oppenheim

Nieruchomości Boża Krówka