Reklama

Grunty dają krociowe zyski za papierowe zmiany

Ceny gruntów rolnych w ostatnich pięciu latach podwoiły się. Dodatkowo na zmianie przeznaczenia gruntów na budowlane można zrealizować zysk na poziomie nawet kilkuset procent. Wymaga to jednak przejścia skomplikowanej i czasochłonnej procedury administracyjnej oraz dokonania trafnego wyboru działki.

Inwestycja w grunty rolne wymaga dłuższego zaangażowania kapitału niż zakup mieszkania, które dodatkowo można łatwiej spieniężyć. Z drugiej strony podatkowy koszt utrzymania gruntu jest niewielki w porównaniu do kosztu utrzymania mieszkania. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej oraz możliwości otrzymywania dopłat bezpośrednich, ceny tego typu nieruchomości znacznie wzrosły. Zgodnie z danymi GUS, przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym wzrosła na przestrzeni ostatnich pięciu lat o 115% do 18,1 tys. zł za ha. Należy jednak zwrócić uwagę na malejącą dynamikę tego trendu, a nawet możliwość korekty cen. - Nie powinno ono jednak dotknąć obrzeży największych aglomeracji, gdzie popyt rośnie w związku z rozbudowywaniem się przedmieść. - mówi Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker z Warszawy.

Reklama

Grunty "z potencjałem" dają dużo zarobić

Cała sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu działki, która choć obecnie jest stricte rolna, to w perspektywie kilku lub kilkunastu lat będzie możliwe użytkowanie jej na przykład na cele mieszkaniowe lub usługowe. W ostatnich latach inwestycje w grunty rolne w okolicach Warszawy przynosiły krociowe zyski. Należy jednak pamiętać, że były one osiągane w okresie dynamicznych wzrostów cen. Dla przykładu w Grójcu wartość gruntu położonego w sąsiedztwie nowopowstającego bloku mieszkalnego wzrosła w ciągu dwóch lat od daty zakupu o 384%. Stało się tak dzięki możliwości uzyskania dla danej działki nie tylko warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych, ale i bloków wielorodzinnych. Natomiast w Mszczonowie, dzięki trwającej budowie obwodnicy i przekwalifikowaniu ziemi rolnej na budowlaną, inwestor zrealizował zysk w ciągu trzech lat na poziomie 183%.

Potencjał trzeba rozbudzić

O tym czy dana inwestycja okaże się sukcesem w największym stopniu decyduje przemyślany wybór działki, ale na wartość gruntu ma także wpływ właściciel. Aby maksymalizować zysk z inwestycji warto powziąć stosowne kroki zmierzające na przykład do zmiany przeznaczenia gruntu. Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która normuje tę kwestię, doszło do dużych zmian. - Zgodnie z ustawą nie ma już obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast - mówi Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Najważniejsze jest przeznaczenie

Inwestorzy, którzy kupili działkę poza granicami miast mają do przebycia niełatwą drogę jeśli chcą przekształcić działkę rolną w pełnoprawnie budowlaną. Po pierwsze niezbędna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na taką, która dopuszcza zabudowę mieszkaniową. - Procedura ta różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki - tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Przeważnie działki rolne leżą poza terenami objętymi planem miejscowym, który co do zasady decyduje o przeznaczeniu gruntu. Wtedy dla danego obszaru gmina dysponuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który jest dokumentem niższej rangi niż plan miejscowy. Gdy taka sytuacja ma miejsce, o przeznaczeniu gruntu będzie decydowała gmina poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydając decyzję o warunkach zabudowy.

Jeśli natomiast chodzi o przydatność rolniczą, to najtrudniej jest zmienić przeznaczenie najlepszych gruntów, a więc należących do klas bonitacyjnych od I do III. Gdy zwarty obszar takich użytków rolnych przekracza 0,5 ha, to zmiana przeznaczenia wymaga uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej. - W praktyce może to potrwać kilkanaście miesięcy - zauważa Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Łatwiej zmienić przeznaczenie gruntów rolnych pozostałych klas bonitacyjnych na terenach gdzie nie ma planu miejscowego. Dokonuje się tego na mocy decyzji o warunkach zabudowy, co nie wymaga zgody ministra. - Teoretycznie na wydanie takiej decyzji organ ma maksimum 2 miesiące, ale termin ten może ulec wydłużeniu - tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Po przeznaczeniu wyłącznie z produkcji

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego, należy ponadto wystąpić o wyłączenie go z produkcji rolnej. - poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów - wyjaśnia Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Procedura ta dotyczy gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III i gruntów rolnych o klasach niższych, o ile są pochodzenia organicznego. Jest to procedura kosztowna, ponieważ w przypadku trwałego wyłączenia wymaga wniesienia jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych przez 10 kolejnych lat. Wysokość tych obciążeń zależy od wyłączanej powierzchni, przydatności rolniczej gleby oraz wartości nieruchomości, ale w skrajnym przypadku wyłączenie 1 ha gruntu najwyższej klasy bonitacyjnej może kosztować łącznie nawet kilkaset tys. zł. Warto więc pamiętać o ustawowych zwolnieniach z tych opłat w przypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. Wynoszą one 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.

Bartosz Turek

Analityk Rynku Nieruchomości Home Broker

Opinia dotycząca procedury tzw. odrolnienia Planując zabudowę nieruchomości rolnej należy najpierw ustalić czy grunt ten może zostać przeznaczony na cele nierolnicze oraz czy wymaga wyłączenia z produkcji rolniczej, tj. czy konieczne jest dokonanie tzw. odrolnienia. Wspomniany powyżej obowiązek odrolnienia gruntu wynika z ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2004.121.1266 z późn. zm.), dalej "Ustawa". Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z Ustawą nie ma obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast. Ustawa określa następujące zasady zmiany przeznaczenia oraz wyłączenia z produkcji rolniczej gruntu rolnego. 1. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego Zasadniczo w aktualnym stanie prawnym, na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Procedura zmiany przeznaczenia gruntu zależy od jego statusu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntów gdzie ujawnia się również klasę bonitacyjną gleb poszczególnych działek. a) Procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha wymaga uchwały rady gminy o przyjęciu lub zmianie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego podjętej po uzyskaniu stosownych zgód Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej. Tak więc, przypadku gdy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy będzie wynikało, iż konieczne jest przeznaczenie danego gruntu rolnego na cele nierolnicze, przygotowanie i uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego będzie obligatoryjne. Na marginesie należy wskazać, iż o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyduje rada gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Władze gminy same uzyskują wszelkie stosowne zgody na zmianę przeznaczenia gruntu jeszcze przed albo już w trakcie procedury uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego. Informację o tym czy dla terenu, na którym położona jest dana nieruchomość uchwalono już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w wydziale architektury lub wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie tej nieruchomości. Tak, więc jeżeli w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość została oznaczona jako grunty rolne wymagające zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze, zmiana przeznaczenia tych gruntów, w tym uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód, leży w gestii władz gminy. Zważywszy, że procedura uchwalenia (jak i zmiany) planu zagospodarowania przestrzennego jest złożona i wieloetapowa trudno oszacować ile będzie trwała w praktyce. Doświadczenie pokazuje, iż jest to okres około kilkunastu miesięcy. b) Procedura zmiany przeznaczenia pozostałych gruntów rolnych Pozostałe grunty rolne (tj. grunty rolne inne niż użytki rolne klas I-III, których zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha) podlegają procedurze przeznaczania ich na cele nierolnicze zasadniczo na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Należy wskazać, iż decyzję o warunkach zabudowy zobowiązany jest uzyskać każdy inwestor, który planuje zabudowę nieruchomości, w sytuacji gdy dla danego terenu nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawowy termin wydania decyzji o warunkach zabudowy to - na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego - maksymalnie dwa miesiące. Jednakże należy wskazać, iż jest to termin instrukcyjny i de facto może zostać wydłużony przez organ prowadzący sprawę. 2. Wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze W ramach odrolnienia, niezależnie od procedury zmiany przeznaczenia gruntów, co do zasady niezbędne jest wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze. Wyjaśniając wskazuję, iż poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów. Wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych określonych klas i rodzajów gruntów rolnych wskazanych szczegółowo w Ustawie może nastąpić tylko po wydaniu przez starostę stosownego zezwolenia (tj. decyzji administracyjnej zezwalającej na takie wyłączenie). W decyzjach administracyjnych zezwalających na wyłączenie określa się obowiązki wnioskodawcy związane z wyłączeniem, w tym także obowiązek uiszczenia stosownych należności i opłat. Należy wskazać, iż nie jest wymagane wyłączenie z produkcji rolniczej gleb pochodzenia mineralnego klas IV, IVa, IVb, V i VI. Natomiast w przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolniczej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI położonych poza granicami miast, istnieje zasada, iż starosta jest związany wnioskiem o wyłączenie, co oznacza, iż nie może wydać rozstrzygnięcia sprzecznego z tym wnioskiem. Zasadą jest, iż wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej musi nastąpić przed uzyskaniem przez zainteresowanego pozwolenia na budowę na tej nieruchomości. Zasadniczo osoba ubiegająca się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej powinna w starostwie właściwym dla danej nieruchomości (najczęściej w Wydziale Rolnictwa, Leśnictwa i Ochrony Środowiska) przedłożyć następujące dokumenty: a) wniosek o wydanie decyzji na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej; b) decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, c) wypis z rejestru gruntów (ważny 3 miesiące), d) projekt zagospodarowania działki z bilansem terenu (wykaz powierzchni gruntów przeznaczonych do wyłączenia uwzględniając dojścia i dojazdy oraz klasę bonitacji gruntów rolnych), e) dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. umowa sprzedaży), f) oświadczenie w sprawie wartości gruntu - wycena wartości gruntu dla klas I, II i III, g) inne dokumenty, np. pełnomocnictwo do występowania w imieniu właściciela. Z uwagi na różną praktykę urzędów w tym zakresie, sugerujemy skontaktowanie się z starostwem, które będzie wydawało decyzję w celu potwierdzenia jakie dokumenty należy załączyć do wniosku. Podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, ustawowy termin wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej to maksymalnie dwa miesiące. Jednakże, jak już zostało wskazane, termin ten jest terminem instrukcyjnym i może zostać wydłużony przez organ prowadzący sprawę. Co do zasady, osoba ubiegająca się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej zostaje obciążona z mocy prawa obowiązkiem uiszczenia: a) należności, tj. jednorazowej opłaty z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji oraz b) opłat rocznych, tj. opłat z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczanych: w razie trwałego wyłączenia - przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji. Szczegółowe zasady obliczania wysokości jednorazowej należności oraz opłat rocznych za wyłączenie z produkcji zostały uregulowane w Ustawie i stosownych rozporządzeniach. W przypadku zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczenia należności (w sytuacji gdy została wydana już decyzja o wyłączeniu, ale grunt nie został jeszcze wyłączony) oraz opłat przechodzi na nabywcę i winien być ujawniony w akcie notarialnym (np. umowie sprzedaży nieruchomości). Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna, a opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku. Adwokat Michał Wielhorski, partner w kancelarii "J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy. Adwokaci i Radcowie Prawni" aplikant adwokacki Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii "J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy. Adwokaci i Radcowie Prawni"
Dowiedz się więcej na temat: ziemie | zysk | ceny gruntów | latach | nieruchomości rolne | grunty rolne

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Dziś w Interii

Raporty specjalne

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »