Grunty rolne - jak wygląda sytuacja po zmianie prawa?

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2016

Przypomnijmy - od maja 2016 zmieniły się zupełnie ramy prawne obrotu ziemią rolną w naszym kraju. Ustawa wprowadza szereg obostrzeń w obrocie ziemią rolną. Z obrotu wyłączone na 5 lat zostały grunty skarbu państwa i agencji rolnych. W obrocie prywatnym ziemię rolną może kupić tylko tzw. rolnik indywidualny, czyli osoba, która jest "właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo." [art. 6 ust.1].

Spod rygorów ustawowych wyłączonych jest kilka rodzajów nieruchomości. Chodzi o grunty rolne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/ ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy na inne cele niż rolnicze. Z rygorów ustawowych wyłączone są też działki mniejsze niż 0,3 ha, oraz takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi.

Efektem, na który wskazują pośrednicy WGN, jest zupełny zastój sprzedaży ziemi typowo rolniczej. Obecnie praktycznie nie ma takich transakcji. Na rynku zostały natomiast grunty, które dają możliwość realizacji inwestycji - a więc z warunkami zabudowy, lub miejscowym planem zagospodarowania i funkcją nierolniczą. Częściej też obserwujemy sprzedaż ziemi w małym areale - o powierzchni poniżej 0,3 ha.

Ogromna większość ziemi w obrocie to tereny z obszarów miejskich, przewidziane w studium studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na cele nierolnicze. Wbrew oczekiwaniom niektórych ekspertów nie obserwujemy na razie znaczących wzrostów cen takich gruntów, choć trzymają one wysoką wartość. Niewykluczone, że ceny takich działek wzrosną w przyszłości, na razie bowiem inwestorzy korzystają z gruntów zebranych wcześniej w swoich bankach ziemi.

Ziemia rolna w miastach, dająca możliwość realizacji projektów mieszkaniowych czy komercyjnych to obecnie najdroższy rodzaj gruntu rolnego. Deweloperzy poszukujący dobrej ziemi w miastach, z racji jej niedoboru często posiłkują się ziemią rolną.

Przykładem może być tu oferta inwestycyjna z Krakowa. Grunt rolny o pow. 1500 mkw. w lokalizacji Wola Justowska został wyceniony na 2,4 mln zł, co daje stawkę wynoszącą 1600 zł/ mkw.

Pod Wrocławiem za tereny przeznaczone po zabudowę mieszkaniową, usługową lub siedliskową trzeba płacić powyżej 200 zł/ mkw. Podobne stawki dotyczą dobrze położonych gruntów wokół innych wiodących metropolii - Warszawy, Poznania czy Gdańska.

Co ciekawe - choć pośrednicy rynku nieruchomości i notariusze przyznają jednym tchem, że obrót ziemią nieomal zamarł, nie widać odbicia tego faktu w cenach gruntów. Przynajmniej jeśli chodzi o oficjalne statystyki.

Wg ostatnich danych GUS w Polsce średnia cena ziemi rolnej to 40 236 zł za hektar. Tylko w dwóch województwach cena spadła - kujawsko-pomorskim i opolskim. W pozostałych województwach wzrosła. Obecnie najdroższą ziemię ma Wielkopolska, z cenami hektara wynoszącymi 54 tys. zł.

Te dane zaskakują biorąc pod uwagę informacje o zamieraniu rynku, jednak nie oddają one do końca sytuacji. Przede wszystkim nie mówią nic o liczbie transakcji. A ta jest bardzo niska, w porównaniu do lat ubiegłych, gdy ceny ziemi mocno rosło. Na tak regulowanym rynku możliwe są silne zróżnicowania. Niewykluczony jest np. znaczny wzrost cen gruntów, które mogą być sprzedane - np. są już odrolnione, czy mają uzyskaną zgodę na sprzedaż. Z kolei w mniejszych miastach, gdzie deweloperzy budują mało, należy spodziewać się spadku cen gruntów rolnych.

Monika Prądzyńska