Home Broker obniża prognozę wzrostu cen mieszkań
Nieco wolniejszego wzrostu cen mieszkań w Polsce w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się dziś doradcy Home Broker w stosunku do prognoz formułowanych przed miesiącem. Konsensus lutowych prognoz to wzrost ceny metra kwadratowego o 5,21 proc. Najwięcej optymizmu przejawiają badani w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Największą zmianę w oczekiwaniach zanotowano w Warszawie.
W lutym wskaźnik prognozujący wzrost cen najbliższych 12 miesiącach, oparty na medianie oczekiwań doradców Home Broker, spadł o 0,60 pkt. proc. względem wyniku z poprzedniego miesiąca.
Teraz przewidywany jest wzrost o 5,21 proc. wobec zrewidowanych 5,88 proc. w styczniu. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców, ważoną liczbą doradców z danego miasta biorących udział w badaniu.
W stolicy Małopolski prognozowany jest wzrost cen przeciętnie o 4,58 proc. Według doradców Home Broker, będzie to m.in. rezultat ograniczenia podaży na rynku pierwotnym. Lokale w nowych inwestycjach zostały już bowiem w większości wyprzedane. Kolejnym czynnikiem, który powinien pozytywnie wpłynąć na ceny jest rozbudowa szybkiej sieci tramwajowej. Nowe stacje w Płaszowie powinny zostać otwarte już w kwietniu. Dlatego tu doradcy spodziewają się wzrostów wyższych niż średnio w całym mieście. Mniej optymizmu przejawiają z kolei w odniesieniu do Krowodrzy, gdzie ceny są już na relatywnie wysokim poziomie. Na przestrzeni miesiąca prognozowany wskaźnik wzrostu cen dla Krakowa spadł o 1,25 pkt. proc.
Największy wzrost oczekiwań zaobserwowano w Warszawie, gdzie przed miesiącem doradcy spodziewali się wzrostu o 3,86 proc., a dziś jest to już 5,12 proc. Zaznaczają, że rynek będzie rozwarstwiony. Największe wzrosty spodziewane są w segmencie mieszkań oddanych do użytku po 2000 roku. Dla mieszkań w wielkiej płycie natomiast spodziewana jest stabilizacja albo nawet dalszy spadek cen. Aż 79 proc. doradców Home Broker z Warszawy plasuje spodziewane wzrosty cen w tym mieście w przedziale do 10 proc. Jedynie blisko co dziesiąty ekspert rozważa wzrost cen w stolicy na poziomie od 10 do 15 proc.
Prognozowana zmiana cen wynika przede wszystkim z odkręcenia kurka z pieniędzmi. W wyniku poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej wzrasta bowiem dostępność kredytów. Banki liberalizują zasady wyliczania zdolności kredytowej, obniżają wymagania dotyczące wkładu własnego, coraz chętniej kredytują zakup mieszkań w budowie, a także obniżają cenę kredytu, co przekłada się na się na spadek comiesięcznej raty. Znajduje to odzwierciedlenie w przeciętnym budżecie, jakim - według deklaracji - dysponują nabywcy ankietowani przez Home Broker. Kupujący w największych polskich miastach deklarowali w styczniu br. możliwości finansowe na poziomie aż o 4,3 proc. wyższym niż jeszcze miesiąc wcześniej.
Największego wzrostu cen w najbliższych 12 miesiącach, aż o 8,5 proc. doradcy Home Broker spodziewają się w Łodzi. Stosunkowo duże zmiany są też oczekiwane w poznaniu i Wrocławiu.
Bardzo ważnym czynnikiem, który powinien powstrzymać spadek cen mieszkań jest wyczerpywanie się podaży na rynku pierwotnym. W styczniu, według danych GUS, oddano do użytku 11,7 tys. mieszkań, o niemal połowę mniej, niż przed rokiem. Jednocześnie rozpoczęto budowę zaledwie 4,45 tys. nowych lokali, co oznacza spadek o 25 proc. w stosunku do stycznia 2009 r. Najprawdopodobniej jest to efekt mroźnej zimy, jednak czy wyłącznie warunków pogodowych, dowiemy się dopiero z kolejnych publikowanych danych. Niepokojące jest ponadto ponowne przyspieszenie w styczniu spadkowego tempa w pozwoleniach na budowę (spadek o 14,6 proc. rok do roku).
Wzrost cen mieszkań jest już odczuwalny w niektórych miastach, aczkolwiek sytuacja na rynku wtórnym i pierwotnym może być odmienna. Przykładowo, w Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkania "z drugiej ręki" wzrosła w styczniu o 0,5 proc., a nowych lokali spadła o ponad 2 proc. Na ten spadek wpływ ma rosnący udział mieszkań na etapie dziury w ziemi w ofercie deweloperów w stolicy. W Krakowie miał z kolei miejsce spadek ceny na rynku wtórnym i nieznaczny wzrost na pierwotnym, co - w tym drugim przypadku - wynikać może z ograniczonej podaży nowych lokali. Wydaje się, że podobna sytuacja wywołała wzrost cen nowych mieszkań w Poznaniu, które na przestrzeni miesiąca podrożały aż o 2,7 proc. Jak wynika z badań Home Broker, liczba dostępnych w tym mieście nowych mieszkań z miesiąca na miesiąc maleje nawet o kilkadziesiąt procent.
Średnie ceny ofertowe w największych miastach grudzień 2009 r. - styczeń 2010 r.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
