Idziemy na swoje czyli hit tego roku

Wzrost marż rekompensuje spadek procentowy

W I kwartale 2009 r. kontynuowany był wzrost marż kredytowych. W przypadku kredytów udzielanych w złotych średnia marża wyniosła na początku kwietnia 2,8 proc. Tylko w ciągu miesiąca wzrosła więc o 0,8 pkt. proc., a od końca ubiegłego roku o 1,2 pkt. proc. Oprocentowanie kredytów jednak spadło w I kw. za sprawą spadającej stawki WIBOR. Na początku roku WIBOR 3M wynosił 5,84 proc., a na początku kwietnia już tylko 4,16 proc., co z nawiązką zniwelowało wzrost marż. W rezultacie średnie oprocentowanie spadło od grudnia z 8,11 proc. do 7,33 proc. Utrzymywały się jednak znaczne rozbieżności w ofertach poszczególnych banków. Na początku kwietnia najniższe oprocentowanie wynosiło 5,49 proc. (BZ WBK), a najwyższe 10,74 proc. (mBank i Multibank - oferty bez promocji), czyli było prawie dwukrotnie wyższe.

Wzrosła również średnia marża kredytów w euro - z 2,85 proc. w grudniu do 4,16 proc. na początku kwietnia. W tym przypadku również wzrost częściowo zrekompensowany został przez spadek stawki bazowej. LIBOR EUR spadł bowiem z 2,89 proc. do 1,49 proc. W rezultacie, mimo stosunkowo wysokich marż, oprocentowanie kredytów w EUR było nadal niższe niż kredytów w złotych. Średnio wynosiło na początku kwietnia 5,75 proc. Najniższy poziom oprocentowania oferowany był przez DnB Nord, wynosił 3,45 proc., a najwyższy 8,29 proc. w PKO BP.

W I kwartale rosły również marże kredytów we frankach - z 3,2 proc. do 4,2 proc. Jednocześnie spadła, choć nieznacznie, wartość stawki LIBOR CHF - z 0,66 proc. do 0,4 proc. W rezultacie średnie (mediana) oprocentowanie na początku kwietnia wynosiło 4,63 proc. W tym przypadku również występowały jednak znaczne rozbieżności. Najniższe oprocentowanie kredytów we frankach oferował DnB Nord - 3,04 proc., a najwyższe mBank i Multibank - 8 proc. (oferta bez promocji).

Rośnie zdolność kredytowa

Po ponad rocznym spadku, w I kwartale 2009 roku, nastąpił wzrost zdolności kredytowej w złotych. Na początku kwietnia 4-osobowej rodzinie o dochodach 3,5 tys. zł netto najwyższą kwotę kredytu w złotych udzielał BGŻ- 353,3 tys. Tymczasem w końcu ubiegłego roku maksymalna zdolność kredytowa wynosiła 294 tys. zł. Wzrosła również średnia zdolność z 177,5 tys. zł do 192 tys. zł. Spadła jedynie najniższa zdolność. W grudniu 2008 r. najniższą kwotę kredytu, rodzinie z naszego przykładu, przyznawał Kredyt Bank - 131 tys. zł. Na początku kwietnia 2009 r. był to GE Money Bank - 100 tys. zł.

W przypadku kredytów we frankach i w euro zdolność kredytowa jest niższa niż w grudniu, ale lutym i marcu rosła. Średnia zdolność kredytowa, zarówno w CHF jak i w EUR, wyniosła na początku kwietnia 142,8 tys. zł. Miesiąc wcześniej wynosiła 137 tys. zł przy kredycie we frankach i 135 tys. zł przy kredycie w euro. W przypadku kredytów również występują jednak znaczne rozbieżności w dostępnych kwotach kredytów. Na początku kwietnia najwyższą kwotę, zarówno we frankach, jak i w euro, przyznawał Polbank - odpowiednio 266 tys. zł i 306 tys. zł. Natomiast najniższą kwotę przyznawał PKO BP - odpowiednio 90,4 tys. zł i 80,3 tys. zł.

Większa dostępność kredytów z dopłatą

Z końcem I kwartału nastąpiły istotne zmiany w warunkach udzielania kredytów z dopłatą od państwa. Przede wszystkim zmieniono limity cen m kw. uprawniające do skorzystania z kredytu z dopłatą. W największym stopniu, o 947,1 zł, limit zwiększył się w Bydgoszczy i Toruniu. W Warszawie stawka wzrosła o 114,8 zł, a nowy limit to 7257,6 zł.

Powiększyła się także lista banków udzielających kredytów z dopłatą. Do swojej oferty preferencyjne kredyty włączyły Alior Bank, Dom Bank oraz Pekao Bank Hipoteczny. Niestety, dołączenie tych banków do programu "Rodzina na swoim" nie spowodowało zaostrzenia konkurencji i spadku marż. Dwa pierwsze banki zaoferowały marże znacznie przewyższające poziomy w pozostałych bankach. W Alior Banku marża wynosiła bowiem 3,3 proc. lub 3,5 proc., a w Dom Banku - 5,55 proc. lub 6,15 proc. (w obu przypadkach marża zależy od wysokości wkładu własnego). Tymczasem średnia marża wynosiła na początku kwietnia 2,5 proc., a więc była o ok. 1 pkt. proc. wyższa niż przed miesiącem.

Rosną raty kredytów z dopłatą

W rezultacie wzrostu marż kredytów z dopłatą może się okazać, że zaciągnięcie takiego kredytu jest mniej korzystne od zaciągnięcia zwykłego kredytu w złotych. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kredytu z dopłatą zaciągniętego na kwotę 300 tys. zł (na 30 lat, 25 proc. wkładu własnego, marża 5,55 proc.) w Dom Banku początkowa rata przy uwzględnieniu dopłaty wyniesie 1758 zł. Tymczasem rata tradycyjnego kredytu z marżą 1,35 proc. (taką stawkę oferuje m.in. BZ WBK) wyniesie 1701 zł.

Oprócz wzrostu marż, złą informacją dla osób zainteresowanych kredytem z dopłatą jest także spadek stawki referencyjnej, w oparciu o którą wyliczana jest dopłata. Stawka zmniejszyła się do 6,82 proc. z 8,64 proc. w pierwszym kwartale, czyli aż o 1,82 pkt. proc. Co prawda jednocześnie spadła stopa WIBOR, w oparciu o którą bank wylicza ratę kredytową, jednak wpływ tego czynnika jest mniejszy.

W efekcie tych zmian rata przeciętnego kredytu z dopłatą na 300 tys. zł (30 lat) wzrosła z 709 zł do 862 zł, czyli o 153 zł. Dopłata zmniejszyła się z kolei z 1080 zł do 852,5 zł. Stosunek dopłaty do raty całkowitej spadł z kolei z 60 proc. do 50 proc. Jednocześnie wysokość raty całkowitej, wyliczanej w oparciu o stopę WIBOR, spadła z 1789 zł do 1715 zł.

Jarosław Sadowski, Expander

* * *

Wtórny rynek nieruchomości w I kwartale 2009 r.

Nadal utrzymuje się tendencja spadku cen nieruchomości, choć nie są to obniżki, do których przyzwyczailiśmy się na sklepowych wyprzedażach. W skali roku, w największych miastach, mamy do czynienia z obniżkami rzędu 6-8 proc. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie ceny spadły od marca 2008 o ponad 12 proc. i z drugiej strony Szczecin, gdzie są niższe o zaledwie 0,4 proc. niż przed rokiem.

Dla trzech miast: Łodzi, Olsztyna i Opola I kwartał 2009 zakończył się wzrostem średniej ceny metra kwadratowego mieszkania: w Łodzi o 1,34 proc., w Olsztynie o 5,95 proc. w porównaniu z grudniem 2008 i w Opolu o 0,88 proc. Z drugiej strony w miastach, gdzie ceny należą do najwyższych, w ciągu ostatnich trzech miesięcy spadły o ponad 3 proc.: w Warszawie o 3,7 proc., w Gdańsku o 3,9 proc. i w Gdyni 3,8 proc.

Z miesiąca na miesiąc zwiększa się podaż mieszkań na rynku wtórnym. W marcu było ich o 7,5 proc. więcej niż w lutym, o 58 proc. więcej niż na koniec poprzedniego kwartału i o 83 proc. więcej niż przed rokiem. W sytuacji, kiedy znacznie zwiększa się podaż interesujące jest jak reagują na ten fakt sprzedający: czy i jak zmieniają ceny?

Zmiany cen ofertowych

Przez okres miesiąca obserwowano czy i jak zmieniały się ceny w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań w serwisie www.szybko.pl. Na 11 000 ogłoszeń, które zostały w tym czasie zamieszczone w serwisie, właściciele zmienili ceny w 5,4 proc. ofert. W większości przypadków (86 proc.) cena została zmieniona jeden raz, w 10 proc. dwukrotnie, ale były także przypadki, w których sprzedający modyfikowali cenę 5 lub 6 razy. W ponad 60 proc. przypadków cena została obniżona o mniej niż 5 proc., w 29 proc. modyfikowanych ogłoszeń obniżka wyniosła od 5 do 10 proc., a w 10 proc. ofert cena końcowa wystawiona w Internecie była o 10 proc. niższa niż początkowa.

W największych aglomeracjach ceny były modyfikowane częściej niż wskazuje na to wskaźnik dla całej Polski. We Wrocławiu obniżono cenę 9,5 proc. ofert, w Poznaniu 7,2 proc., w Warszawie i Krakowie 6,3 proc. wszystkich ogłoszeń. W poniższej tabeli znajdują się informacje o skali ruchów cenowych w poszczególnych miastach.

W sytuacji, kiedy rośnie podaż, a popyt jest mocno ograniczony, można spodziewać się większej skłonności do obniżania cen. W wielu przypadkach zmiana miała charakter "kosmetyczny". Stosowano znany chwyt: 398 tys. zamiast 400 tys. Wystawiano ceny, które nie odstraszą potencjalnych kupujących, a zachęcą do obejrzenia i dalszych negocjacji. Właśnie do tych negocjacji pozostaje margines kolejnych 5 proc., o które sprzedający skłonni są obniżyć cenę mieszkania.

Marta Kosińska, Szybko.pl

* * *

Koszt zakupu metra kwadratowego działki budowlanej w I kwartale 2009 jest znacząco niższy niż przed rokiem. Jednak w ciągu ostatniego kwartału jedynie w Warszawie mamy do czynienia z 1 proc. spadkiem średniej ceny. Minimalne ceny, po których można kupić ziemię właściwie nie uległy zmianom w ciągu ostatnich 3 miesięcy. W Warszawie i we Wrocławiu o 100 - 120 złotych obniżyły się natomiast ceny maksymalne.

W przypadku działek, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości, zauważalny jest wzrost podaży. Oferta działek w serwisie www.szybko.pl jest o 10 proc. większa niż przed rokiem i o 20 proc. w porównaniu z IV kwartałem 2008. Oczywiste jest, iż sytuacja z jaką mamy do czynienia na rynku nieruchomości, czyli spadek popytu i obniżki cen, dotyczą również działek. Prawdą jest również, podkreślany przeze mnie stosunkowo często, fakt specyfiki obrotu ziemią. Zasób gruntów jest ograniczony, co usztywnia ceny. W przypadku działek budowlanych do 5000 metrów kwadratowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, mamy również w przeważającej mierze do czynienia z własnością prywatną, czyli często z sentymentalnym podejściem do posiadanych gruntów i niechęcią do wyzbywania się ziemi po "zaniżonych" cenach. W efekcie, w tym specyficznym segmencie zmiany cen są niewielkie i podatne na wahania, związane z sezonowymi zmianami podaży i popytu.

Marta Kosińska, Szybko.pl

* * *

Deweloperzy odrabiają straty

Akcje deweloperów są w tym roku jednym z hitów inwestycyjnych. Indeks WIG-Deweloperzy, zrzeszający 17 firm tego rodzaju obecnych na giełdzie, zyskał od końca 2008 r. blisko jedną czwartą. Niemniej jednak w skali ostatnich 12 miesięcy straty wciąż jeszcze przekraczają 60 proc. Najbardziej znacząca spółka z tego indeksu - GTC, działający w sektorze powierzchni komercyjnych - w tym roku zyskała 4 proc., przez ostatnie 12 miesięcy spadła o blisko 60 proc. Deweloperzy mieszkaniowi, tacy jak Dom Development, JW Construction, czy Polnord, zyskali w tym roku odpowiednio: ponad jedną trzecią, blisko 100 proc. oraz niecałą jedną dziesiątą.

W kontekście naszego raportu ta gwałtowna poprawa notowań nie pozostawia złudzeń. Nadal nie mamy do czynienia z poprawą warunków działania firm deweloperskich. Dla ich zyskowności kluczowe są ceny mieszkań. Te nadal stopniowo obniżają się. To powoduje presję na marże wypracowywane przez podmioty prowadzące tego rodzaju działalność. Do tej pory relatywnie niewiele ucierpiały. Na przykład marża zysku brutto ze sprzedaży Dom Development obniżyła się do 38,5 proc. w ostatnim kwartale 2008 r. z maksymalnych 39,5 proc. wypracowanych w II kwartale 2008 r. W przypadku JW. Construction spadła z rekordowych 32,9 proc. odnotowanych w trzech pierwszych miesiącach minionego roku do 28,8 proc. w IV kwartale 2008 r.

Kwestia marż jest bardzo ważna, gdyż deweloperzy nie mają możliwości pokrywania ich spadku zwiększonym wolumenem sprzedaży. W efekcie mamy podwójne negatywne oddziaływanie na zyskowność takich spółek. Jednocześnie utrzymuje się trudna sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych. Raport Szybko.pl i Expandera wskazuje jednocześnie na zmniejszające się ceny działek, co ma znaczenie z punktu widzenia przyszłych inwestycji. Dziś jednak deweloperzy niewiele o nich myślą. Najpierw muszą uporać się z problemem nie sprzedanych dotychczas mieszkań.

Krzysztof Stępień, Expander