Ile kosztuje wybudowanie domu? (cz. I)

Pierwszym etapem inwestycji jest oczywiście pozyskanie miejsca pod budowę. Nie będziemy rozważać kosztów zakupu działki, bo ceny mogą się wahać od kilkunastu tysięcy do nawet kilku milionów złotych. Cena jest oczywiście uzależniona przede wszystkim od lokalizacji i wielkości, ale również od statusu i uzbrojenia działki. Na nasze potrzeby przyjmijmy, że posiadamy już działkę budowlaną z doprowadzonymi do jej granicy mediami.

Pierwszym krokiem jest zdobycie pozwolenia na budowę. Aby je uzyskać, najpierw sprawdźmy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli go nie stworzono, będziemy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Następnie należy pozyskać projekt architektoniczny. Projekt musi być oczywiście zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Możemy nabyć gotowy projekt (koszt to od 1500 do 6000 zł) lub zamówić go u architekta. Koszt takiej usługi to minimum 5000 zł.

Wreszcie możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Należy wypełnić odpowiedni formularz dostępny zwykle na stronie właściwego starostwa powiatowego. Należy w nim wskazać inwestora, rodzaj inwestycji, miejsce oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny i numer działki ewidencyjnej). Do wniosku należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi dokumentami oraz zaświadczenie potwierdzające wpis architekta na listę właściwej izby samorządu zawodowego. Dodatkowo należy złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę wynosi zwykle od miesiąca nawet do trzech miesięcy Pozwolenie jest ważne przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien rozpocząć inwestycję.

Łącznie poza projektem uzyskanie pozwolenia na budowę kosztuje około 1000- 1300 zł (opłaty urzędowe, skompletowanie niezbędnych dokumentów takich jak mapki projektowe, mapki dla wodociągów itd.).

Stworzenie szczegółowego kosztorysu budowy domu powinno być obowiązkowym punktem każdego inwestora. Dzięki niemu mamy możliwość dokładnego zaplanowania sposobu finansowania inwestycji. Wiele domów zostało niedokończonych właśnie z powodu niedoszacowania kosztów. Nie warto również prognozować kosztów budowy na zasadzie 3000 zł/mkw. gdyż potencjalny błąd takiego szacunku może przekroczyć 50 proc.

Kosztorys budowy możemy pozyskać na kilka sposobów. Możemy pozyskać go razem z projektem domu (wydatek około 250-500 zł), zamówić go u profesjonalnego kosztorysanta (wydatek na poziomie 400-800 zł, ale wiarygodność niezależnego kosztorysu będzie dużo wyższa).

Bezpłatną alternatywą jest skorzystanie z internetowych kalkulatorów kosztów budowy. Pozwalają one szczegółowo obliczyć koszt inwestycji. Co więcej mamy tam możliwość obliczenia kosztów budowy i wykończenia metodą gospodarczą - czyli przy samodzielnym wykonywaniu części prac oraz w różnych wariantach cenowych.

Podstawą każdego domu są fundamenty. W naszym przypadku budowa fundamentów będzie uproszczona, gdyż jak większość budujących obecnie domy zrezygnowaliśmy z piwnicy. Na budowę najpopularniejszych fundamentów składają się następujące etapy:

• Prace ziemne - czyli wykop średnio na głębokość 100 cm (głębokość uzależniona jest od poziomu przemarzania gruntu, która wynosi w Polsce od 80 do 140 cm).

• Ławy fundamentowe - to na nich będzie się opierała cała konstrukcja naszego domu. Standardowe ławy mają przekrój 40 x 60 cm i są wykonywane z betonu C20/25.

• Ściany fundamentowe - najczęściej wykonywane z bloczka betonowego na zaprawie cementowo-wapiennej wraz z obustronną izolacją przeciwwilgociową.

• Izolacja termiczna ścian zewnętrznych styrodurem o grubości 12 cm.

• Płyta chudego betonu o grubości 15 cm.

• Podbudowa z podsypki piaskowej.

Koszt budowy takich fundamentów wynosi średnio 259 zł/mkw. powierzchni przy czym 192 zł stanowi koszt materiałów, a 67 zł średni koszt robocizny. Łącznie więc za wykonanie fundamentów o powierzchni 80 mkw. będzie nas kosztować 20 740 zł. W ten sposób nasza budowa osiągnęła tzw. stan zero.

Kosztorys opisanych prac można znaleźć pod tym linkiem. Można go edytować, aby wybrać na przykład inną powierzchnię fundamentów lub inny przedział cenowy materiałów.

Gdy nasza inwestycja osiągnie stan zero, możemy przystąpić do wznoszenia ścian nośnych oraz stropu nad parterem. Ściany nośne wykonuje się zwykle pustaków ceramicznych Porotherm P+W 25 lub z bloczków z betonu komórkowego H+H 24. Przyjmijmy, że w naszym domu wykorzystamy to drugie rozwiązanie ze względu na koszty niższe o kilkanaście procent.

Kliknij poniższą grafikę i zobacz szczegółowy kosztorys

Koszt materiałów (bloczki z betonu komórkowego H+H 24, zaprawa cementowa, izolacja pozioma pod ścianą oraz nadproża prefabrykowane L19 nad otworami) oscyluje pomiędzy 35, a 65 zł/mkw., średnie ceny wynoszą około 48 zł/mkw.. Do tego koszt robocizny murarza oscylujący w granicach 38 zł/mkw.

Powierzchnia ścian nośnych jest zwykle proporcjonalna do powierzchni poziomej budynku. W przypadku domu z poddaszem użytkowym można przyjąć, że 1 mkw. łącznej powierzchni użytkowej domu to około 1,45 mkw. powierzchni ścian nośnych. Tak więc w naszym przykładowym domu o łącznej powierzchni 160 mkw. (parter + poddasze) będziemy mieć około 232 mkw. ścian nośnych. Tak więc łączny koszt ścian nośnych w naszym domu wyniesie około 19 970 zł.

Ściany działowe z betonu komórkowego H+H o grubości 12 cm. Średnia cena kompletu materiałów pod takie ściany (wraz z zaprawą, izolacją i nadprożami) to około 23 zł/mkw.. Do kosztu budowy domu dodajemy oczywiście robociznę, która kosztuje średnio około 22 zł/mkw. Przy domu parterowym bez poddasza użytkowego możemy przyjąć, że 1 mkw. powierzchni domu wymaga około 0,7 mkw. powierzchni ścian działowych. W naszym przykładowym domu znajdzie się więc około 112 mkw ścian działowych, których koszt wyniesie 5041 zł.

Kolejnym elementem są kominy. W naszym kosztorysie budowy domu zakładamy koszt 6 szachtów kominowych (w tym kominów wentylacyjnych) oraz jednego komina dymowego. Ich łączny koszt wraz z późniejszym wykończeniem to około 6500 zł za komplet prac wraz z materiałami.

W domu z poddaszem użytkowym znajdą się zwykle dwa stropy. Pierwszy, między parterem a piętrem będzie miał powierzchnię 80 mkw. i musi być odpowiednio wytrzymały, aby unieść normalne obciążenie piętra budynku. W takim przypadku złym rozwiązaniem jest strop drewniany, lepiej zdecydować się na strop żelbetonowy lub prefabrykowany teriva. Załóżmy, że zdecydujemy się na strop żelbetonowy. Średni koszt wykonania takiego stropu (wraz z niezbędnymi elementami konstrukcyjnymi takimi jak podciągi, słupy i wieńce w poziomie stropu) wynosi około 388 zł/mkw., z czego 302 zł stanowi koszt materiałów, a 86 zł koszt robocizny. Łącznie więc za 80 metrowy strop zapłacimy około 31 000 zł.

Strop nad poddaszem użytkowym będzie miał zdecydowanie mniejszą powierzchnię, gdyż część sufitu będą stanowiły skosy. Załóżmy więc, że powierzchnia tego stropu wyniesie 50 mkw.. W takim przypadku swobodnie możemy zastosować strop drewniany, gdyż od tego stropu nie będzie wymagana duża wytrzymałość. Wykonanie 1 mkw. stropu drewnianego to wydatek około 229 zł, z czego ponad 201 zł stanowi koszt materiałów. Łącznie więc za strop drewniany o powierzchni 50 mkw. wraz z elementami konstrukcyjnymi zapłacimy około 11 500 zł.

Podsumowując, koszt wzniesienia fundamentów, ścian nośnych, działowych oraz dwóch stropów kosztował nas prawie 95 000 zł.

Szczegółowy kosztorys można zobaczyć oraz dostosować do własnego projektu klikając w ten link.

W kolejnym artykule sprawdzimy, ile kosztuje dach, stolarka zewnętrzna i łączny koszt budowy domu w stanie surowym zamkniętym.

Załączniki