Inwestorzy wolą polski rynek nieruchomości
Fundusze lokujące kapitał w nieruchomości komercyjne po raz kolejny zaufały naszej gospodarce. Polski rynek, bezpieczny i wiarygodny, nie ma dziś alternatywy w Europie Środkowej.
W nieruchomości komercyjne inwestuje się w Polsce od dwóch lat około 2,5 mld euro rocznie. Zdaniem ekspertów, w tym roku będzie podobnie. Dzieje się tak dzięki temu, że nasz kraj, wciąż postrzegany jako "zielona wyspa", w czasie kryzysu jest bezpieczny dla inwestorów lokujących kapitał w takich krajach jak Hiszpania czy Włochy. Na rynku inwestycji nieruchomościowych Polska zdołała znaleźć się pośród takich krajów jak Wielka Brytania, Niemcy czy Francja.
- W kluczowych rynkach Europy Zachodniej jest coraz mniej interesujących gruntów, które przynosiłyby atrakcyjne zyski. Polski sektor nieruchomości postrzegany jest natomiast jako alternatywna możliwość zapewniająca lepsze wyniki przy niższym poziomie ryzyka - uważa Philippe Mer, Head of Territories - CEE/CEO Poland BNP Paribas Real Estate.
- Inwestorzy, którzy odwrócili się od krajów dotkniętych kryzysem, przyszli do Polski - potwierdza tę opinię Michał Koślacz, członek zarządu Grupy Capital Park. - Pytanie jednak, co zrobią, gdy kryzys się skończy.
Piotr Gromniak, prezes Echo Investment, dodaje, że wśród centrów handlowych uwagę zarządów funduszy inwestycyjnych skupiają szczególnie te o dominującej pozycji rynkowej.
- Na rynku nieruchomości biurowych największym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje w centrum Warszawy; także najlepsze projekty we Wrocławiu, w Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i w Katowicach - wylicza Piotr Gromniak.
W 2012 roku podpisywano w Polsce kontrakty, których wymiar biznesowy wyróżniał je nie tylko w skali regionalnej, ale także ogólnoeuropejskiej. Najbardziej aktywni byli inwestorzy z Niemiec. Widoczny był strumień inwestycji ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, krajów skandynawskich i Francji. Coraz częściej nad Wisłą pojawia się również kapitał z Bliskiego Wschodu.
- To dobry prognostyk na przyszłość. Tym bardziej, że transakcji o takiej skali jak sprzedaż Manufaktury, biurowca Warsaw Financial Center czy hotelu Intercontinental prawie nie było w całej Europie Zachodniej - zauważa Michał Koślacz.
Tomasz Ożdziński, partner w TPA Horwath, podkreśla jednak, że według niego rok 2013 okaże się, dla branży trudny.
- Transakcje będą zamykać się wolniej, a banki będą stopniowo zwiększać swoje zaangażowanie w nieruchomości. Nie można się spodziewać istotnego rozluźnienia warunków finansowania - prognozuje.
W 2012 roku, tradycyjnie, areną największych wydarzeń była Warszawa.
Podpisano dwie spektakularne umowy na rynku obiektów handlowych. Jedna dotyczyła sprzedaży za 475 mln euro 77 proc. udziałów ING RE w warszawskich Złotych Tarasach, które kupił Unibail-Rodamco.
Drugą był zakup łódzkiej Manufaktury przez Union Investment za 390 mln euro.
Jak mówi Łukasz Lorencki, konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, miarą wielkości tych transakcji jest to, że stanowiły one około trzech czwartych wartości wszystkich umów zawartych na rynku handlowym w zeszłym roku.
Wśród transakcji zawartych na warszawskim rynku biurowym wymienić należy zakup kompleksu biurowego Platinium Business Park przez spółkę z grupy Allianz Real Estate za 173 mln euro, nabycie przez spółkę Deka za około 148 mln euro gmachu IBC, zakup budynku Marynarska Business Park przez spółkę Heitman za około 120 mln euro czy też sprzedaż za około 210 mln euro kilkunastoletniego już budynku WFC.
Na regionalnych rynkach biurowych zawarta została tylko jedna transakcja inwestycyjna: PZU AM kupiła kompleks Arkońska Business Park w Gdańsku. Zdaniem ekspertów, zainteresowanie rynkami regionalnymi powinno jednak rosnąć.
Największe transakcje na rynku magazynowym dotyczyły kupna sześciu nieruchomości magazynowych firmy Prologis, a także sprzedaży Panattoni Park Ożarów i Panattoni Park Pruszków, które kupiła firma RREEF Real Estate.
- Tak duże zakupy świadczą o tym, że fundusze, które mają już nieruchomości biurowe i handlowe, dążą do dywersyfikacji portfela - tłumaczy Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE.
Swoją rolę odegrał też sektor hotelarski.
Sprzedaż warszawskiego hotelu Intercontinental za 103 mln euro to największa transakcja w jego historii.
- Choć obecnie wystawiono na sprzedaż kilka najwyższej klasy atrakcyjnie zlokalizowanych hoteli sieciowych, to długo nie dojdzie do kolejnej transakcji o tak dużej wartości - uważa Janusz Mitulski, partner w branżowej firmie doradczej Horwath HTL.
Różnorodność oferty inwestycyjnej może przyczynić się do tego, że ten rok będzie równie dobry jak poprzedni.
- Jednak zależy to także od panującej na świecie sytuacji ekonomicznej oraz od dostępności środków finansowych - uważa Marcin Purgal z firmy Savills.
Tomasz Ożdziński dodaje jednak, że takie transakcje, jakie zawarto w Polsce w 2012 roku, zdarzają się rzadko.
- Z jednej strony nieruchomości zmieniają właściciela zwykle nie częściej niż co 3-5 lat. Z drugiej - większość inwestorów wymagających zewnętrznego finansowania, przy tak dużych przedsięwzięciach musiałoby zabiegać o kredyt w wielu bankach, a tworzenie odpowiednich konsorcjów jest uciążliwe i długotrwałe - tłumaczy Ożdziński.
Przemysław Felicki informuje, że na rynku magazynowym na sprzedaż wystawione są dwa portfele nieruchomości logistycznych oraz kilka pojedynczych obiektów.
Łukasz Lorencki przewiduje w 2013 roku co najmniej jedną spektakularną transakcję na rynku centrów handlowych.
- Możemy się spodziewać aktywności ze strony inwestorów, którzy będą optymalizować strukturę swoich portfeli - tłumaczy.
Dla funduszy inwestycyjnych atrakcyjne są także zlokalizowane poza stolicą obiekty handlowe.
- Szukamy możliwości poszerzenia portfolio inwestycji właśnie o taki projekt - mówi Stanislav Frnka, dyrektor zarządzający HB Reavis Poland.
Coraz większa jest też atrakcyjność oferty inwestycyjnej rynku hotelarskiego.
Według szacunków firmy Horwath HTL, poza sieciowymi nieruchomościami typu prime, na sprzedaż wystawiono obecnie 200-250 hoteli.
Fundusze chcą minimalizować ryzyko i dlatego interesują się wyłącznie najlepszymi nieruchomościami. Jednak ich liczba jest coraz mniejsza.
Spółka Ghelamco, która w ciągu najbliższych 4-5 lat planuje dostarczyć na rynek 400 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym największy powstający obecnie w Europie kompleks biurowy Warsaw Spire, patrzy jednak w przyszłość z optymizmem. Choć widzi też zagrożenia.
- Warszawa ma rekordowy wolumen transakcji najmu na poziomie około 550 tys. m kw. rocznie. Jednak nie jest to perspektywa długoterminowa. Polski rynek będzie coraz mocniej uzależniony od trudnych do przewidzenia globalnych wskaźników makroekonomicznych - uważa Jarosław Zagórski, dyrektor do spraw handlu i rozwoju Ghelamco Poland.
W kraju jest coraz więcej budynków o wysokiej jakości. Jednak Polska to nadal rynek płytszy od zachodnioeuropejskiego.
Jednocześnie stopy kapitalizacji, z którymi mamy dziś do czynienia, nie odbiegają zbytnio od tych, które inwestorzy zagraniczni znają ze swoich rodzimych rynków.
- Coraz częściej więc Polska postrzegana jest już jako rynek dojrzały. Dlatego, odpędzając myśl o recesji, spodziewamy się, że ten rok nie będzie gorszy niż poprzedni - prognozuje Tomasz Ożdziński.
W kontekście obowiązujących trendów w roku 2013 prym na rynku nieruchomości komercyjnych nadal będą wiodły biurowce i centra handlowe. Do 11 mln m kw. powierzchni galerii handlowych przybędzie kolejnych 550 tys. Rynek biurowy to już przeszło 6,6 mln m kw. - w budowie jest milion kolejnych.
Obszerne plany inwestycyjne dotyczą także sektora logistyczno-magazynowego, którego potencjał może zwiększyć się w najbliższych latach nawet o 5 mln mkw. powierzchni.
Robert Posytek, Małgorzata Burzec-Lewandowska, Nowy Przemysł
Więcej informacji w portalu "Wirtualny Nowy Przemysł"
Pobierz darmowy: PIT 2012
