Jak kupić pierwsze mieszkanie i nie dać się zrobić bankowi na 300 000 zł?

Za ten sam kredyt na mieszkanie o wartości 350 000 zł możemy łącznie zapłacić o blisko 300 000 zł więcej. Niestety jedynie 25 proc. warszawskich ofert mieszkań na sprzedaż spełnia wymogi programu Rodzina na Swoim.

Wyszukiwarka nieruchomości Morizon.pl wraz z porównywarką produktów finansowych Finanse.nokaut.pl sprawdziła jak duże mieszkanie kupimy w Warszawie biorąc kredyt na nieruchomość o wartości 350 000 zł.

W porównaniu zostały zestawione 4 możliwości:

• Kredyt z dopłatą "Rodzina na Swoim" - kwota kredytu i wartość nieruchomości 350 000 zł, LTV 100 proc., przy 30 letnim okresie kredytowania.

• Kredyt z dopłatą "Rodzina na Swoim" - wartość nieruchomości 350.000, kwota kredytu 280 000 zł przy LTV 80 proc. i 30 letnim okresie kredytowania.

• Kredyt bez dopłaty - kwota kredytu i wartość nieruchomości 350 000 zł, LTV 100 proc., przy 30 letnim okresie kredytowania.

• Kredyt bez dopłaty - wartość nieruchomości 350 000, kwota kredytu 280 000 zł przy LTV 80 proc. i 30-letnim okresie kredytowania.

Jak wynika z danych Morizon.pl, najmniej za m2 mieszkania zapłacimy w Wesołej, na Białołęce, Targówku, Wawrze, Ursusie i Pradze Północnej. Ceny wahają się w tych dzielnicach między 7 tys. zł, a 7,8 tys. zł. W przypadku zakładanej kwoty 350 000 zł możemy znaleźć mieszkania o metrażu od 44 do 50 m2. Jak wiadomo, cena zależy tu głównie od lokalizacji, a wszystkie wyżej wymienione dzielnice znajdują się na obrzeżach stolicy, skąd dojazd w godzinach szczytu do centrum może przekroczyć nawet godzinę.

Więcej bo w granicach 8,5 tys zł zapłacimy za m kw. nieruchomości we Włochach, na Pradze Południowej, Bemowie i Bielanach. Dysponując kwotą 350 000 zł będzie nas stać na mieszkanie o powierzchni 40-43 m kw. Wraz z malejącym metrażem maleje nam odległość od centrum.

Dla osób bez samochodu, poszukujących mieszkania, z którego mogłyby dostać się do centrum w przeciągu 20 minut najlepszą lokalizacją będą takie dzielnice jak: Ursynów, Mokotów, Śródmieście i Żoliborz, przez które biegnie linia metra, jak również Wola i Ochota, które są położone w bezpośrednim sąsiedztwie ze Śródmieściem.

Ceny w najdroższych dzielnicach zaczynają się od 9,2 tys. zł na Ursynowie, a kończą na ponad 13 tys. zł w ścisłym centrum. Za 350 000 zł możemy w tych dzielnicach liczyć jedynie na kawalerkę lub bardzo małe mieszkanie dwupokojowe, ponieważ metraż jaki uzyskamy w tej cenie to od 38 do poniżej 27 m kw.

Decydując się na kredyt preferencyjny należy pamiętać o warunkach jakie musi spełnić dana nieruchomość. Aby otrzymać taki kredyt , powierzchnia użytkowa mieszkania nie może przekraczać 75m kw., a cena za m kw. kwoty 9080,40 zł (w przypadku miasta Warszawy).

W Warszawie, gdzie ceny za metr kwadratowy są najwyższe w kraju, należy się spodziewać trudności ze znalezieniem odpowiedniego lokalu, gdyż jedynie 44 proc. mieszkań spełnia te wymagania; najwięcej na obrzeżach miasta bo aż do 98,08 proc. ogłoszeń z Wesołej, najmniej oczywiście w Śródmieściu - nieco ponad 8 proc. Należy pamiętać o projekcie, który zakładał, że rynek wtórny ma zostać wykluczony z programu Rodzina na swoim. Początkowo zmiany planowano wprowadzić od nowego roku, jednak termin ten został przesunięty i nie określono go konkretnie.

Morizon.pl przypomina, że w każdej dzielnicy możemy znaleźć atrakcyjne oferty, gdzie cena za metr kwadratowy będzie niższa od średniej w zależności od standardu w jakim jest dany lokal.

- Kluczowe przy wyborze mieszkania jest to, czy spełnia ono możliwie wszystkie oczekiwania w ramach dostępnego budżetu. Dobrze jest więc, w pierwszej kolejności zbadać swoją zdolność kredytową, a dopiero później wyszukać właściwą nieruchomość. Najprościej jest to zrobić w internecie, który jest jedynym medium pozwalającym w prosty sposób przejrzeć niemal całą dostępną na rynku ofertę - komentuje Bolesław Drapella, prezes Morizon.pl.

Na podstawie zestawienia od Finanse.Nokaut.pl możemy dokonać analizy kredytów oferowanych przez największe banki w Polsce. Różnica między najtańszym kredytem "RnS" bez wkładu własnego, a najtańszym bez dopłat wynosi 75,1 tys. zł, natomiast między najdroższymi - 40,7 tys. zł. Im większy kredyt, tym większe różnice. Korzyści finansowe płynące z rządowego dofinansowania powodują coraz większe zainteresowanie tymi kredytami. Niestety już za 2 lata może ich nie być a od nowego roku maja zostać wprowadzone poważne ograniczenia, dlatego wartorozważyć kupno mieszkania w najbliższej przyszłości i załapać się na tego rodzaju wsparcie.

W tabeli poniżej zestawione zostały kredyty bez wkładu własnego z dopłatą rządową. W porównaniu mamy zsumowane raty oraz koszty otrzymania kredytu (na który składają się: prowizja, ubezpieczenie niskiego wkładu, wycena nieruchomości i inne opłaty), które po dodaniu tworzą nam całkowitą kwotę do spłaty.

Różnice między bankowymi ofertami są widoczne gołym okiem, zarówno patrząc na wysokość raty, jak i całkowitą kwotę do spłaty. Kredyt w Banku Pocztowym jest tańszy o blisko 240 000 zł od takiego samego w Pekao SA. Kupując swoje pierwsze mieszkanie chcielibyśmy, aby koszty były jak najniższe, dlatego zwróćmy uwagę na oferty banków: Bank Pocztowy, PKO BP, BGŻ, mBank oraz Deutsche Bank, gdzie łączna kwota kredytu mieści się w przedziale 631 tys. zł - 680 tys. zł. Drogie kredyty otrzymamy w Eurobanku, Multibanku, Getin Banku oraz Pekao SA, za które zapłacimy od 812 tys. zł do ponad 875 tys. zł.

Program "Rodzina na swoim" zakłada wsparcie finansowe w postaci dopłat do raty kredytu przez pierwsze 8 lat okresu kredytowania. W tym czasie rodziny korzystające z programu płacą o ponad 800 zł niższe raty. W przypadku pierwszego banku w tabeli - Banku Pocztowego - rata miesięczna w okresie pierwszych 8 lat wynosi 1152,68 zł. Za ten sam kredyt w Pekao SA będziemy musieli płacić miesięcznie aż 1819,13 zł, czyli blisko 60 proc. więcej. Raty bez dopłat wynoszą w tych bankach odpowiednio 1963,08 zł i 2628,53 zł.

Dla osób posiadających wkład własny, w tym wypadku 20 proc. a więc 70 tys. zł dobrym rozwiązaniem będzie kredyt na 80 proc. LTV z dopłatą. W tym wypadku, najtańszym również okazał się kredyt oferowany przez Bank Pocztowy, gdzie kwota łączna wynosi 503 178 zł. Banki o podobnej ofercie to PKO BP, BPH, BGŻ, Alior i mBank. Z kolei najdroższy kredyt dostaniemy w Getin Banku, gdzie zapłacić będziemy musieli 688 589 zł. Ponad 600 tys. zł będziemy musieli oddać Citi handlowemu, Eurobankowi, Multibankowi i Pekao SA. Różnica między najtańszą, a najdroższą ofertą wynosi 185 411 zł. Raty dla kredytu z wkładem własnym w okresie dopłat "RnS" wahają się między 922,87 zł a 1199,01 zł. Raty po 8 latach wynoszą odpowiednio 1570,39 zł oraz 1846,53 zł.

Nie każdy bank bierze udział w programie "Rodzina na swoim", nie każdy też oferuje kredyty bez wkładu własnego. W zestawieniu dla kredytu 100 proc. LTV mamy oferty 17 banków.

Najmniej musimy zapłacić w przypadku Banku PKO BP. Za kredyt na 30 lat w wysokości 350 000 zł zapłacimy tam łącznie 706 256,85 zł. Do 715 tys. zł zapłacimy również w Banku Pocztowym, Kredyt Banku oraz Pekao SA.

Najwięcej, bo aż 916 183,4 zł będziemy musieli zapłacić w Getin Banku. Ponad 800 tys. zł zapłacimy również w Pekao SA Eurokonto Hipoteczne oraz Multibanku. Różnica między najtańszą i najdroższą ofertą wynosi blisko 210 tys. zł. Raty miesięczne wynoszą od 1920,05 zł w PKO BP, przez 2096,93 zł w Allianz do 2500,94 zł w Getin Banku.

W poniższej tabeli zestawione zostały 22 oferty banków dla kredytu z wkładem własnym - 20 proc. wartości nieruchomości. Za najtańszy kredyt, który dostaniemy w banku PKO PB, zapłacimy łącznie 557 105,6 zł, przy miesięcznej racie 1518,96 zł.

Do 570 000 zł będziemy musieli zapłacić również w banku BZ WBK, Banku Pocztowym, Pekao SA oraz Kredyt Banku. Raty miesięczne w tych bankach wynoszą odpowiednio 1518,96 zł dla banku PKO BP i po 1570,46 zł dla KB. W przedziale 590 tys. zł - 600 tys. zł mamy oferty banków: Alior, mBank oraz BOŚ. Raty w tych bankach wahają się od 1603,43 zł do 1643,86 zł.

Najwięcej zapłacimy za kredyt w Multibanku, czyli 722 563,6 zł. Jest to blisko 30 proc. więcej jak w przypadku oferty PKO BP. Powyżej 650 tys. zł zapłacimy również w Getin Banku i Citi handlowym. Raty miesięczne w tych bankach przekraczają 1813 zł i sięgają 1976 zł.

- Poza wszystkimi wymaganiami jakie spadają na przeciętnego Kowalskiego podczas starania się o kredyt dochodzi jeszcze kwestia wyboru banku. Jak widać, różnice w ofertach są kolosalne dlatego nie możemy zapominać o ich porównaniu. Bez zestawienia rzeczywistych kosztów obsługi długu w różnych bankach nie jesteśmy w stanie korzystnie wybrać banku, z którym zwiążemy się na 30 lat. - uważa Kuba Kwiatkowski z Finanse.nokaut.pl.

Czy program "Rodzina na swoim" rzeczywiście nas odciąża finansowo? To zależy od banku, w którym zaciągniemy kredyt, a różnice są ogromne. Teoretycznie dzięki dopłatom w ciągu pierwszych 8 lat, kwota całkowita do spłacenia powinna być niższa niż w przypadku kredytu bez dopłaty o około 70 tys. zł. Większość banków stosuje się do tej zależności, jednak nie każdy.

- Założeniem programu Rodzina na Swoim jest finansowe odciążenie kredytobiorcy. W praktyce często założenie to jest pomijane przez banki, które same chcą na tym skorzystać. Bywa i tak, że korzyści banku przerastają kwotę dofinansowania przez rząd. - dodaje Kuba Kwiatkowski.

Dzięki ofercie Allianz na kredyt bez wkładu własnego, na programie "Rodzina na swoim" oszczędzimy aż 91 532,95 zł. Blisko 90 tys. zł oferuje nam Getin Bank, a powyżej 80 tys. zł również Deutsche Bank. W tych bankach raty w kredycie bez dopłat i raty w kredycie z dopłatą po 8 latach kształtują się na podobnym poziomie. W Getin Banku są nawet o 26 zł niższe.

Jak wynika z porównania, niektóre banki niestety nie tylko odbijają sobie teoretycznie tańszy kredyt na wyższej racie po okresie dopłat, jak mBank czy Lukas, ale co więcej, podwyższają całkowitą kwotę do spłaty. W Eurobanku i Pekao SA za kredyt dofinansowany przez rząd zapłacimy od 36 do nawet 52 tys. zł więcej. Można się zastanowić, komu faktycznie pomaga program.

Podobnie wyglądają wyniki porównania dla kredytu z wkładem własnym 20 proc. Prym w oszczędnościach wiodą BNP Paribas oferując nam kredyt o ponad 93 tys. zł tańszy. Na 2 i 3 miejscu są Lukas Bank oraz Deutsche Bank - ponad 64 tys. zł oszczędności. Największą różnicę między kredytem z dopłatami a bez na niekorzyść kredytobiorcy widać w ofercie banków Getin Bank (27 276,48 zł), Eurobank (30 282,55 zł) oraz Pekao SA (100 254,48 zł).

Podsumowując, warto sprawdzić, który bank daje najlepszą ofertę zarówno w przypadku kredytu standardowego jak i z dopłatą. Kwoty jakie zaoszczędzimy w okresie spłacania długu mogą pozwolić nawet na zakup kolejnej nieruchomości.

- Porównywanie ofert jest oznaką większej świadomości społeczeństwa na różnice kosztowe, a większa świadomość wymusi w końcu na bankach równiejsze traktowanie klientów. - dodaje Kuba Kwiatkowski.