Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

Bartosz Antos z Saveinvest radzi, że wystarczy kupić działkę rolną i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, przekształcić ją na budowlaną.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu. PIT musimy więc zapłacić od sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy sprzedaż takich nieruchomości następuje po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania.

Według obowiązujących przepisów, podatek PIT od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszonych przez koszty uzyskania tego przychodu. Oczywiście, koszty te muszą dotyczyć wybudowania nieruchomości lub jej nabycia i muszą być odpowiednio udokumentowane. Można także powiększyć je o nakłady, które ponieśliśmy, by zwiększyć wartość danej nieruchomości lub praw majątkowych. Podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym ona nastąpiła.

Oczywiście, należy pamiętać o tym, że podane stawki obowiązują w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych nie dawniej niż 5 lat od sprzedaży. W przypadku gdy sprzedamy mieszkanie czy dom po upływie 5 lat od ich nabycia, nie musimy płacić PIT-u. Warto wiedzieć, jak należy obliczać wspomniany okres 5 lat. Liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie nieruchomości. Wobec tego, w przypadku gdy np. kupiliśmy mieszkanie w 2008 roku, najwcześniej w dniu 1 stycznia 2014 roku będziemy mogli je sprzedać i nie płacić podatku, ani nie deklarować czy zgłaszać faktu takiej sprzedaży w Urzędzie Skarbowym.

Zasady rozliczenia i możliwość skorzystania z ulg przy sprzedaży nieruchomości bądź praw majątkowych nie są w naszym kraju jednolite. Zależą one od daty wybudowania lub nabycia danej nieruchomości (lub prawa majątkowego). W przypadku nieruchomości nabytych lub wybudowanych w okresie od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku, sprzedającemu przysługuje ulga meldunkowa. Obowiązuje ona w przypadku, gdy podatnik był zameldowany w danym lokalu przynajmniej przez 12 miesięcy (przed datą jej sprzedaży). W takim przypadku dochody ze zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego są wolne od podatku PIT. Od 1 stycznia 2009 r. wprowadzono nową ulgę, zwaną mieszkaniową. Dla nieruchomości nabytych lub wybudowanych od tego terminu, ulga meldunkowa nie obowiązuje.

Nowa ulga podatkowa obowiązuje w przypadku, gdy w okresie do 2 lat od daty sprzedaży danej nieruchomości dochód z jej sprzedaży został wydany na własne cele mieszkaniowe. Wspomniany powyżej okres 2 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie danej nieruchomości. Wolne od opodatkowania są dochody, które odpowiadają iloczynowi dochodu ze sprzedaży mieszkania i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe podzielonym przez przychód ze sprzedaży nieruchomości. Przykładowo, w sytuacji gdy przychód ze sprzedaży mieszkania wynosi 200 000 zł, a koszty uzyskania tego przychodu to 150 000 zł, opodatkowaniu podlega dochód 50 000 zł. Jednak kiedy w ciągu 2 lat od sprzedaży tej nieruchomości na cele mieszkaniowe wydamy kwotę 180 000 zł, możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wówczas dochód podlegający zwolnieniu wynosi 45 000 zł, my natomiast musimy zapłacić podatek od kwoty wynoszącej jedynie 5000 zł (50 000 zł x 180 000 zł) / 200 000 zł = 45 000zł). Należy pamiętać przy tym, że wydatki poniesione na cele mieszkaniowe muszą być udokumentowane. Ponadto uwzględnia się je jedynie do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Oczywiście możliwa jest sytuacja, gdy cały dochód ze sprzedaży nieruchomości zostanie zwolniony od podatku. Dzieje się tak wtedy, gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Jakie wydatki możemy uznać za zaliczające się do kategorii własnych celów mieszkaniowych? Może być to np. zakup domu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowa, remont czy adaptacja mieszkania lub wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zastanawiając się nad tym typem wydatków, warto zwrócić się także w kierunku gruntów. Do wydatków na cele mieszkaniowe możemy zaliczyć nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, udziału w nim, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, jak również nabycie gruntu o przeznaczeniu innym niż budowlany, w przypadku, gdy w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości, ziemia ta zostanie przekształcona na budowlaną.

Jaka jest procedura rozliczenia podatku w przypadku chęci skorzystania z ulgi mieszkaniowej? Po zakończeniu roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy naszą nieruchomość, do dnia 30 kwietnia, musimy złożyć zeznanie roczne, czyli PIT-39. Musimy w nim wykazać dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych do niej, należny podatek, do którego ma zostać zastosowana ulga mieszkaniowa, a także dochody, które ze względu na ulgę są zwolnione z podatku. Warto przy tym zwrócić uwagę na fakt, że dochody zwolnione od opodatkowania należy wskazać bez względu, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy też wydamy pieniądze dopiero po złożeniu zeznania. W przypadku, gdy w terminie 2 lat od sprzedaży nieruchomości nie wypełnimy warunków uzyskania ulgi, czyli nie wydamy określonej w zeznaniu podatkowym kwoty na cele mieszkaniowe, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i zapłacić należny podatek oraz odsetki za zwłokę.

Opcja zakupu terenu rolnego po sprzedaży mieszkania lub domu wydaje się być szczególnie korzystna. Dzieje się nie tylko ze względu na fakt, że w takim przypadku możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej i zoptymalizować nasze podatki, ale także dlatego, że wraz z przekształceniem działki z rolnej na budowlaną, znacznie zwiększy się jej wartość. W związku z tym zyskujemy kolejną korzyść - wysoki zysk z kolejnej inwestycji.