Już samo oczekiwanie na obniżkę stóp procentowych ułatwia zakup mieszkania

nieruchomości i budownictwo

Środa, 1 października 2014 (06:00)

Wrzesień był pierwszym od ponad roku miesiącem, w którym zakup mieszkania na kredyt okazał się tańszy - wynika z szacunków Lion's Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. W ciągu miesiąca koszt ten spadł o 1,4 proc., ale wiele wskazuje na to, że kolejne miesiące także przyniosą pozytywne dla kupujących zmiany - o ile Rada Polityki Pieniężnej będzie jeszcze obniżać stopy procentowe.

We wrześniu wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) spadła do poziomu 85,6 pkt. z sierpniowego poziomu 86,8 pkt. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion's Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem niższym o 1,4 proc. niż w sierpniu. Głównym powodem tej zmiany był spadek kosztu kredytu. Doszło do niego głównie za sprawą oczekiwania, że Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe. Najwcześniej może do tego dojść 8 października, ale już dziś widać efekty tych oczekiwań.

Reklama

W dłuższym terminie wciąż potencjalny nabywca nieruchomości musi się liczyć z wyższym kosztem zakupu mieszkania na kredyt niż rok temu (o 3,1 proc.), kiedy indeks był na poziomie (83 pkt). Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem przeciętnego mieszkania w dużym mieście jest teraz o 3,1 proc. wyższa. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 16,8 proc. droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).

Metodologia badania: Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki: 1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości - 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok., 2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu - średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Lion's House, 3) Wysokość stawki WIBOR 3M - notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji. Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń: 1) Kredyt udzielany na 30 lat, 2) System rat równych, 3) Wkład własny na poziomie 20 proc. Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20 proc. wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Ceny pozostają stabilne

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Co jednak nie powinno dziwić, wrześniowe dane nie sugerują w największych miastach znacznych zmian w tym zakresie. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi prawie 8 tys. zł za m kw. W Krakowie za metr sprzedający żądają 6,6 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysiące. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 6 proc. w Gdańsku do 16 proc. w Warszawie. Przeciętnie o 10 proc. mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

Co najwyżej tysiąc raty za przeciętną kawalerkę

Z danych firmy Lion's House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,27 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,83 proc. (wynik dla 19 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,58 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,41 proc. Co więcej dane dotyczące stawek WIBOR z końca bieżącego miesiąca pozwalają szacować, że oprocentowanie kredytu w kolejnym odczycie badania będzie jeszcze niższe. Efekt? przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast wynosi 1022 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 613 zł, a trzypokojowych lokali 1533 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2401 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1601 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 960 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 444 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 740 zł, a trzech około 1110 zł.

WIBOR już spada w oczekiwaniu na decyzje RPP

Najważniejszym czynnikiem, który w najbliższych miesiącach będzie decydował o zmianie kosztu zakupu mieszkania na kredyt, jest notowanie stawek WIBOR. Te są nierozerwalnie związane z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc decydujący głos będzie miała w tym względzie Rada Polityki Pieniężnej. Podobnie można tę kwestię ocenić z perspektywy ostatnich dwóch lat. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. Do lipca 2013 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2,5 proc., a więc niemal o połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże. Dzisiejsze notowania stawki WIBOR sugerują, że już na najbliższym posiedzeniu (kończącym się 8 października) rada zdecyduje ściąć i tak już rekordowo niskie stopy.

Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Pod koniec września kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,86 proc., a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,3 proc. na dzień 26 września 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,09 proc., a więc wyraźnie niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że już niebawem rynek spodziewa się, przynajmniej 2-3 obniżek stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Dostęp do kredytów powinien więc pozostać relatywnie łatwy przez dłuższy czas.