Kawalerki na wynajem sposobem na biznes?
Kawalerka to format mieszkania dziś znacznie mniej popularne niż 10 lat temu - w okresie boomu mieszkaniowo - kredytowego. Mimo to pośrednicy i analitycy WGN od około 1,5 roku obserwują rosnące zainteresowanie najmniejszymi mieszkaniami ze strony inwestorów, którzy kupują je z myślą o rynku najmu.
Jeśli chodzi o preferencje mieszkaniowe Polaków - tu od dłuższego czasu nic się nie zmienia: dominują przeciętne jak na nasze warunki metraże - czyli około 45 - 55 mkw. Mowa najczęściej o dwóch, ewentualnie małych trzech pokojach. Kawalerki jako mieszkanie kupowane na własne potrzeby są uważane za niepraktyczne. Przy ciągle niskich stopach procentowych i stabilnych cenach mieszkań, Kowalski woli więc od razu kupić nieco większe mieszkanie, które daje pole manewru zarówno w sytuacji powiększenia rodziny, jak też w przypadku wynajmu.
Jest to zasadniczo różna sytuacja od tej z okresu 2006 - 2008, kiedy mieszkania bardzo dynamicznie drożały. Z tego względu część kupujących o niższej zdolności kredytowej, była gotowa kupić nawet najmniejszy lokal, byle "własny", w obawie, że za kilka miesięcy jego cena pójdzie znacznie do góry.
Dziś z taką sytuacją oczywiście nie mamy do czynienia, ale kawalerki w niektórych lokalizacjach cieszą się stosunkowo wysokim wzięciem. Po pierwsze dlatego, że takich mieszkań jest mało (mniej niż 10 proc. budownictwa deweloperskiego), po drugie: ponieważ idealnie nadają się na wynajem, zwłaszcza jeśli cechuje je atrakcyjne położenie.
Inwestorzy szacują, że niewielki wydatek na małe mieszkanie da im wysoką stopę zwrotu, co zresztą jest uzasadnione - obecnie rynek najmu pozwala zarobić zdecydowanie więcej niż trzymając pieniądze na lokatach czy w obligacjach.
Przede wszystkim zlokalizowane w dużych, wiodących metropoliach, gdzie rynek najmu jest rozwinięty: mowa oczywiście o Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście czy Poznaniu. Druga sprawa to położenie w samym centrum, stosunkowo blisko lub ewentualnie z bardzo dobrym, szybkim dojazdem do centrum. Kwestia komunikacji ma wielkie znaczenie, co obserwowaliśmy w Warszawie po otwarciu drugiej linii metra. Lokalizacje wzdłuż tej trasy automatycznie zyskały na wycenach i atrakcyjności. Premiowane jest również położenie blisko uczelni wyższej, lokalizacji biurowych (np. Mokotów, Służewiec w Warszawie) lub rozpoznawalnych miejsc o charakterze rekreacyjno - rozrywkowym typu park, aquapark itp.
Na rynku wtórnym kawalerki uzyskują bardzo różne wyceny, w zależności od standardu. Generalnie jednak analitycy WGN wskazują na nieco wyższe od średnich stawki za metr kwadratowy. Wynika to przede wszystkim z małych metrażów, które przy niskiej cenie całości, pozwalają nieco podwyższyć ofertową cenę 1 mkw. Na tej samej zasadzie mieszkania największe, a więc siłą rzeczy najdroższe, mają nieco obniżoną cenę metra.
Stawki za 1 mkw. kawalerek gruntownie wyremontowanych czy też bardzo dobrze położonych mogą zadziwiać swoją wysokością. Przykładowo - we Wrocławiu 40 - metrowa kawalerka w samym Rynku będzie kosztować ponad 500 tys. zł! Daje to stawkę za metr wynoszącą ponad 12 tys.
W tym przypadku premiowana jest świetna lokalizacja, ale i gorzej zlokalizowane kawalerki, o ile prezentują wysoki standard, mogą być drogie biorąc pod uwagę stawkę za metr. Pozostając we Wrocławiu - gruntownie wyremontowane 22 metry w dzielnicy Fabryczna, w wysokim standardzie, kosztuje ponad 160 tys. zł, co daje 7400 zł/ mkw.
W Warszawie ceny lokalizacji centralnych to standardowo powyżej 10 tys. zł/ mkw. W WGN za 30 metrową kawalerkę na Śródmieściu trzeba zapłacić 350 - 400 tys. zł. Najbardziej wygórowane stawki spotykamy też na Mokotowie, Ochocie czy na Woli. Za kawalerkę przy ul. Siennej jeden z oferentów życzy sobie ponad 12 tys. od metra. Średnie ceny dla tej lokalizacji wynoszą natomiast ok. 8 - 8,5 tys.
Oczywiście założeniem sukcesu biznesowego kupna pod wynajem jest jak najniższa cena za mieszkanie. Stąd na celowniku inwestorów znajdują się szczególnie kawalerki do remontu lub np. obciążone długiem, sprzedawane po okazyjnej cenie.
Mieszkania do remontu w niektórych typach budownictwa (starsze kamienice) czasem uzyskują bardzo niskie wyceny, mimo dobrych lokalizacji. Z taką sytuacją mamy do czynienia choćby we Wrocławiu, gdzie na dzielnicy Śródmieście, położonej blisko ścisłego centrum można "trafić" okazję. Z kolei wyremontowane mieszkanie w kamienicy znacznie zyskuje na wartości.
Generalnie - choć kawalerki przestały być atrakcyjne dla ludzi, którzy szukają mieszkania na własne potrzeby, dziś znów święcą tryumfy. Dobra koniunktura na rynku najmu sprawia, że najmniejsze lokale są poszukiwane przez inwestorów.
Genowefa Marciczkiewicz
