Kiedy dostaniesz pozwolenie na budowę?

Art. 29 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zawiera katalog przedsięwzięć, które zgodnie z prawem nie są obciążone obowiązkiem uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. A więc wszystkie zamierzenia budowlane, które nie zostały wymienione przez ustawodawcę we wspomnianym artykule, wymagają od inwestora wystąpienia z wnioskiem o wydanie tej decyzji administracyjnej. Rozpoczęcie prac budowlanych możliwe jest najwcześniej po upływie 14 dni od wydania pozwolenia na budowę. Z kolei decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata - przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Zazwyczaj jest ono prowadzone z udziałem stron - inwestora, właściciela, użytkownika wieczystego oraz zarządców nieruchomości znajdujących się na obszarze oddziaływania obiektu, który objęty został wnioskiem o pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania, a w konsekwencji również strony w postępowaniu, co do zasady ustala się w oparciu o przepisy odrębne. Najważniejszym spośród nich dla omawianej kwestii jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest możliwe tylko w sytuacji, gdy inwestor spełni wszystkie, przewidziane przez ustawodawcę, warunki.

Pozwolenie na budowę, co do zasady, dotyczy całego zamierzenia budowlanego. A więc w sytuacji, gdy zamierzenie budowlane ma obejmować więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących funkcjonować samodzielnie zgodnie z zamysłem wnioskującego. Należy także pamiętać, że organ posiada właściwe kompetencje, by w decyzji o pozwoleniu na budowę, w razie potrzeby, narzucić na inwestora dodatkowe obowiązki - przykładowo określić: szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie czy nawet czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć do starosty, lub w miastach na prawach powiatu, do prezydenta. Należy załączyć do niego następujące dokumenty: cztery egzemplarze projektu budowlanego (niekiedy potrzebne będą także inne dokumenty, które będą wymagane w oparciu o przepisy szczegółowe); oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; zaświadczenie wydane przez projektanta - ewentualnie od sprawdzającego - o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (interwencja sprawdzającego nie jest wymagana przy budynkach o prostej funkcji i konstrukcji, przykładowo domki letniskowe lub jednorodzinne, budynki gospodarcze i in.); w przypadku braku uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy także dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność, przedłożonego przez inwestora wraz z wnioskiem, projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z wymaganiami ochrony środowiska - w szczególności z tymi określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Jeśli dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy projekt musi odpowiadać treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co więcej projekt musi być zgodny z odrębnymi przepisami (m.in. techniczno-budowlanymi).

Projekt budowlany powinien spełniać wymagania jakie określone zostały w uchwale rady gminy, czyli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub też w przypadku jego braku (zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Innymi słowy zamierzenie budowalne musi być zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu. Z kolei zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru każdego obiektu osobno. Brany pod uwagę musi zostać również stopień skomplikowania robót budowlanych.

Zgodnie z przesłankami prawa budowlanego projekt budowlany powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Ten pierwszy dokument, co do zasady, musi zostać sporządzony na aktualnej mapie i obejmować: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Warto także pamiętać, że w sytuacji, gdy na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki, wniosek inwestora o pozwolenia na budowę nie zostanie rozpatrzony pozytywnie - przypomina Bartosz Antos z portal www.grunttozysk.pl. Z kolei funkcja, forma i konstrukcja obiektu budowlanego, jego charakterystyka energetyczna i ekologiczna oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne muszą zostać uwzględnione w projekcie architektoniczno-budowlanym. Jeśli wymaga tego sytuacja projekt musi zawierać także dodatkowe oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Projekt powinien zawierać także informację o przewidywanym obszarze oddziaływania planowanego obiektu.

Jeśli w trakcie analizy złożonego projektu budowalnego organ dostrzeże pewne nieprawidłowości, nakłada on na inwestora, w drodze postanowienia, obowiązek ich usunięcia. Jeśli w wyznaczonym terminie inwestor nie doprowadzi do ich usunięcia organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu, a w konsekwencji także odmowę wydania pozwolenia na budowę.