Koniec nowych mieszkań?

Na zeszłoroczny rekord, który pobił ten z 2003 r., kiedy to oddano 162 686 mieszkań, wpływ miał boom na rynku nieruchomości, z którym mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. W 2008 roku oddane zostały inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się dwa, trzy lata wcześniej, a więc w czasach, kiedy ,,dziury w ziemi'' sprzedawały się jak ciepłe bułeczki. Sytuacja taka spowodowana była bardzo dużym niedoborem mieszkań co spowodowało, że deweloperzy prześcigali się w realizowaniu kolejnych projektów. Kupujących nie brakowało, bo ceny były jeszcze całkiem przystępne. Można więc sądzić, że większość z tych mieszkań znalazła już swoich nabywców. Trzeba jednak pamiętać, że spora część tych lokali kupowana była w celach inwestycyjnych, z myślą o sprzedaży tuż po oddaniu budynku do użytku. W konsekwencji od kilku miesięcy obserwujemy napływ nowych mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym. Nie sprzedają się one jednak tak, jakby tego oczekiwali ich właściciele.

Zbyt wysokie ceny nieruchomości i ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych (zwłaszcza we franku szwajcarskim) spowodowały spowolnienie na rynku nieruchomości. Zmusiło to zbywców do obniżania cen mieszkań, czasem nawet do kwoty poniżej wartości zakupu (szczególnie mieszkań kupionych w 2007r.). Jednak obniżenie ceny nie zawsze wystarczy w sytuacji, gdy na rynku (wtórnym i pierwotnym) mamy do wyboru kilkanaście tysięcy mieszkań i dlatego ci, którzy od kilku miesięcy mają problem ze sprzedażą wycofują się, licząc, że lepsze czasy niebawem wrócą. Jednak nie nadejdą one zbyt szybko.

Biorąc pod uwagę dużą liczbę inwestycji rozpoczętych w 2007 i 2008 r. (jeszcze na fali dobrej koniunktury w nieruchomościach) można się spodziewać, że w tym roku zostanie oddanych ok. 160 tys. mieszkań. W tym wypadku jednak deweloperzy nie mają tak komfortowej sytuacji jak kilka lat temu, ponieważ mieszkania na wczesnym etapie budowy nie sprzedawały się już tak dobrze. W efekcie mają teraz dużo niesprzedanych mieszkań z szybkim terminem realizacji. Sytuacja ta zmusza ich do obniżania cen, ku zadowoleniu tych, którzy planują zakup mieszkania. Nie dość, że mają teraz w czym wybierać, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, to jeszcze mogą całkiem sporo wynegocjować, czasem nawet 10-15 proc. Z czasem jednak wybór tych mieszkań będzie coraz mniejszy a wtedy sprzedający nie będą tak chętni do obniżania cen.

Deweloperzy zapowiedzieli, że w tym roku zdecydowana większość (mówi się nawet o 80 procentach!) planowanych inwestycji wcale się nie rozpocznie. W związku z tym, że na rynku będą cały czas te same mieszkania, i że będzie ich coraz mniej można spodziewać się, że pod koniec roku nastąpi wyhamowanie spadku cen. Do tej pory powinny się one obniżyć o średnio 10-15 proc.

Dodatkowo część firm zmienia swoje plany budowlane. Na działkach, na których powstać miały budynki mieszkalne będą budować biurowce. Spółka Marvipol, na przykład ogłosiła, że zamiast apartamentowca Prosta Tower na warszawskiej Woli powstanie biurowiec o tej samej nazwie. Jedynie na ostatnim piętrze powstaną trzy apartamenty. Przypadków, kiedy deweloper dojdzie do wniosku, że bardziej opłaca mu się zainwestować w projekt biurowy powinno być w kolejnych miesiącach coraz więcej.

Zarówno wstrzymanie projektów jak i przekształcanie ich na biurowce spowoduje, że w roku 2010 i 2011 oddawanych będzie znacznie mniej mieszkań. Powinniśmy się przygotować na to, że będzie to nawet poniżej 100 tys. mieszkań rocznie. To spowodować może sytuację podobną do tej, z którą mieliśmy do czynienia kilka lat temu, kiedy to na rynku brakowało mieszań i ceny pędziły jak szalone. Na takie tempo wzrostu nie ma co oczywiście już liczyć, ale możemy spodziewać się odbicia cen mieszkań już w 2010.

Aleksandra Szarek