Koniec z użytkowaniem wieczystym. Rząd zapowiada kolejne zmiany; eksperci: jest pewne "ale"

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce kontynuować zmiany dotyczące użytkowania wieczystego.
• Po gruntach zabudowanych w celach mieszkaniowych przyszedł czas na te przeznaczone na działalność gospodarczą, sportową czy społeczną. 
• Eksperci rynku nieruchomości uważają, że planowane zmiany są dobre, jednak wprowadzane są kosztem samorządów i w czasach słabnącej gospodarki.
• Zdaniem przedstawiciela Związku Miast Polskich użytkowanie wieczyste nie jest barierą w rozwoju przedsiębiorców, a rządowe założenie o przyszłorocznych dochodach dla jednostek samorządu terytorialnego jest błędne. 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje zmiany w prawie dotyczącym gospodarki nieruchomościami. Dotyczą one m.in. przedsiębiorców, organizacji społecznych czy sportowych, którzy korzystają z użytkowania wieczystego. To kolejny krok po zmianach dotyczących gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe - użytkowanie wieczyste zostało przekształcone w prawo własności z początkiem 2019 roku. Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że to "dobry ruch", jednak zbyt szybki i wprowadzony w dobie spowolnienia gospodarczego. Tymczasem Związek Miast Polskich, z którym planowane zmiany nie były konsultowane, jest zdania, że użytkowanie wieczyste miałoby być barierą dla inwestorów i może stanowić problem dla budżetów jednostek samorządu terytorialnego.

Biznes INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

"W Polsce jest nadal ponad 405 tys. gruntów w użytkowaniu wieczystym. Zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale na wniosek. Nie chcemy przymuszać do nabycia gruntu przedsiębiorcy, który nie chce płacić na własność, bo ma inne plany inwestycyjne. Dajemy wybór." - czytamy na stronach ministerstwa.

- Uwłaszczamy użytkowników wieczystych w Polsce. Koniec z niepewnością co do podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste lub co do przedłużenia okresu obowiązywania umowy. Zagwarantowanie stabilnego prawa do gruntu przełoży się na wzrost potencjału gospodarczego kraju - powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Plan zakłada, że gdy przedsiębiorca złoży wniosek o zakup gruntu, państwo nie będzie mogło mu odmówić sprzedaży, a także wprowadza nowy model odpłatności za sprzedawane grunty tym, którzy do tej pory byli użytkownikami wieczystymi.

- Będzie on oparty na mechanizmie ustalania ceny na podstawie wartości nieruchomości. Płatność będzie można pomniejszyć w zgodzie z unijnymi regułami pomocy publicznej - wyjaśnił Buda.

Jak czytamy na stronach ministerstwa cena gruntu należącego do Skarbu Państwa "to 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej (25-krotność przy płatności w ratach), nie więcej jednak niż 60 proc. gruntu; w przypadku gruntu JST - cena wykupu to co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu".

W praktyce zapowiadane zmiany oznaczają eliminację użytkowania wieczystego w Polsce, a jak zapowiada resort, także "motywację dla przedsiębiorców do inwestowania na gruntach, które staną się ich własnością". Ustawodawca prognozuje, że dochód ze sprzedaży gruntów może wynieść do 2,85 mld zł w przypadku Skarbu Państwa oraz do 2,37 mld zł w przypadku jednostek samorządu terytorialnego.

Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku Miast Polskich ds. legislacyjnych w rozmowie z Interią Biznes podkreślał, że w dalszym ciągu część największych samorządów z obiektywnych powodów rozpatruje wnioski dotyczące osób fizycznych w zakresie użytkowania wieczystego, podczas gdy rząd szykuje kolejną zmianę.

- To rozwiązanie, wbrew temu, co niektórzy twierdzą ze strony administracji rządowej nie przysporzy nam nagle dochodów w przyszłym roku. Nie zgadzam się na to, aby traktować użytkowanie wieczyste jako relikt komunistyczny. W wielu krajach instytucja wieczystego użytkowania funkcjonuje (...) W dłuższej perspektywie to jest zamach na dochody JST i my się na to nie zgadzamy - mówił przedstawiciel ZMP.

Aleh Tur, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości jest zdania, że poszerzenie procesu likwidacji użytkowania wieczystego o te wykorzystywane przez przedsiębiorców, to "pomysł dobry", jednak dostrzega podstawową wadę.

- Niestety sposób realizacji likwidacji użytkowania wieczystego odbywa się kosztem samorządów, a to nie jest dobre. Samorządy mogą zyskać wpływy podatkowe. To zysk potencjalny. Straty będą na pewno realne, bo nie będą już mogły one pobierać opłat za użytkowanie wieczyste. Zestawiając realne straty z potencjalnymi zyskami, nawet jeśli te drugie miałyby być wyższe, nie dziwię się obawom po stronie samorządowców. Bez twardych danych wyciągniętych z budżetów miast i gmin ciężko wyrokować o finansowych skutkach proponowanego rozwiązania, ale zdaje się ono być korzystnym dla przedsiębiorców - wyjaśnił Interii Biznes ekspert, dodając, że zmiana prawa powinna zostać rozłożona w czasie.

Tur zwracał uwagę, że proces pobierania opłat od przedsiębiorców za użytkowanie wieczyste jest, jego zdaniem, łatwy tylko w teorii.

- Spory dotyczące wycen, bo to od nich zależy wysokość opłaty, są na porządku dziennym. Samorządy potrafiły podnosić te opłaty nawet dwukrotnie względem roku poprzedniego, co wielu przedsiębiorcom odbierało chęci do zwiększania zatrudnienia, czy inwestowania w tym konkretnym terenie - zauważył przedstawiciel PRFN.

Wójcik wskazywał, że założenie rządu dotyczące impulsu inwestycyjnego, jaki miałyby przynieść zmiany prawne "to absurd".

- Rozumiem, że inwestor, który angażuje swoje środki chciałby zarobić na nieruchomości, której jest właścicielem. Ale wieczyste użytkowanie jest formą własności, która nie hamuje możliwości inwestycyjnych. Nie podzielam tego zdania, że jest to bariera dla inwestorów. W dobie inflacji, wojny i takich kosztów pozyskania kapitału mówienie, że użytkowanie wieczyste jest barierą to nadużycie - mówił pełnomocnik zarządu ZMP.

Joanna Katarzyna Lebiedź, inna ekspertka PFRN również zwróciła uwagę, że zmiany prawne projektowane są w czasach kryzysu. Wskazała, że likwidacja użytkowania wieczystego to, jej zdaniem, dobry krok, jednak trudno obecnie o wskazywanie konsekwencji.

- Póki co mamy do czynienia z zatrzymaniem koniunktury. Deweloperzy sprzedają grunty z gotowymi pozwoleniami na budowę, bo wiedzą, że trudno będzie uzasadnić wysoką cenę metra kwadratowego rosnącymi kosztami produkcji, z czym obecnie mają do czynienia. Koniunktura wstrzymała oddech przede wszystkim jednak z uwagi na zaostrzone kryteria oceny zdolności kredytowej, co spowodowało, że obecnie zdolność kredytowa Polaków zmalała o 50 proc. (...) W dłuższej perspektywie czasowej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to z całą pewnością bardzo dobra zmiana, ale w związku z obecną, nie najlepszą koniunkturą na rynku, sukces na ten moment może nie być tak spektakularny, jak wyobraża sobie to ustawodawca - wskazała Interii Biznes ekspertka.

- Odpowiednie tempo zmian może być tutaj rozwiązaniem. Dzięki niemu nie doprowadzimy do spustoszenia budżetów samorządów, ale też damy przedsiębiorcom możliwość patrzenia w przyszłość z większą pewnością co do czekających ich kosztów - dodał Tur.

Z informacji ze stron rządowych wynika, że zmiany w prawie są planowane jeszcze w tym roku. Do momentu publikacji tego artykułu nie jest znana dokładna treść projektu ustawy. 

Paulina Błaziak

Zobacz również: