Komisja Nadzoru Finansowego wydała w poniedziałek rekomendację zawierającą między innymi zalecenia dotyczące liczenia zdolności kredytowej dla tzw. Kredytu 2 proc. Zgodnie z oczekiwaniami banki będą mogły uwzględniać dopłaty do rat, co pozwoli im zaoferować wyższy kredyt, niż gdyby tych dopłat nie było.
Jak to się przełoży na dostępne kwoty?
- Najważniejszym elementem w znowelizowanej rekomendacji jest zgoda KNF na uwzględnienie raty pomniejszonej o dopłatę przy liczeniu zdolności kredytowej. To powoduje, że dostępna kwota kredytu z dopłatą będzie zdecydowanie wyższa niż w przypadku standardowego kredytu. Dla przykładu, jeśli ktoś przy zwykłym kredycie może uzyskać 300 tys. zł, będzie mógł dostać 394 tys. zł - wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
KNF pozwala poluzować politykę kredytową
Jak zaznacza, to są wyliczenia ogólne i w praktyce w różnych bankach ta dostępna kwota może się różnić.
- Komisja Nadzoru Finansowego zostawiła zarządom banków swobodę i niektóre mogą uznać, że jest to grupa obarczona większym ryzkiem, z racji młodego wieku, wczesnego etapu aktywności zawodowej. Wówczas w scoringu mogą pojawić się elementy, które spowodują, że ta kwota będzie niższa niż wynikająca z ogólnych wyliczeń. Jednak z pewnością zdolność kredytowa będzie zdecydowanie wyższa - mówi Jarosław Sadowski.
Program wystartuje na początku lipca. W poniedziałek minister Waldemar Buda poinformował, że zgłosiło się siedem banków.
Kredyt z dopłatą do rat będzie mógł zostać udzielony w maksymalnej kwocie 600 tys. zł w przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego dziecka, a w przypadku singla do 500 tys. zł. Wkład własny nie będzie mógł być wyższy niż 200 tys. zł. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat (przy spełnieniu określonych warunków), a kredyt będzie spłacany w formule malejących rat kapitałowo-odsetkowych. W tym czasie oprocentowanie jest stałe, choć ustalane dwukrotnie na okres 5 letni, w oparciu o stopę 2 proc.
Lista banków w programie Pierwsze Mieszkanie się wydłuża
Jednak tylko część zmian w rekomendacji dotyczy rządowego programu, bo są też nowe zalecania dla pozostałych kredytów. Ekspert SGH pozytywnie ocenia zmianę dotyczącą wytycznych dla kredytu, gdzie jest czasowo stałe oprocentowanie.
- Bufor dla kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową będzie malał wraz z długością okresu obowiązywania stałej stopy, natomiast będzie rósł z okresem zapadalności kredytu - mówi Adam Czerniak, specjalista rynku mieszkaniowego ze Szkoły Głównej Handlowej.
Jak przyznaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nowelizacja Rekomendacji S jest istotna nie tylko w kontekście programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. KNF postanowił bowiem skonkretyzować i uporządkować zasady ustalania tzw. bufora na wypadek wzrostu stóp procentowych. Wspomniany bufor obniża zdolność kredytową, ale jest konieczny ze względów bezpieczeństwa.
- Jeżeli chodzi o sposób obliczania zdolności kredytowej w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc., to nadzór finansowy dał swobodę bankom. Nowe zasady dotyczące wysokości bufora są natomiast bardziej konkretne - ocenia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak tłumaczy, ich zastosowanie będzie miało następujące skutki:
- Po pierwsze, wzrost zdolności kredytowej w przypadku nowych kredytów z okresowo stałą stopą procentową na ponad 5 lat (przy takich "hipotekach" teraz minimalny bufor będzie mógł być mniejszy niż 2,5 punktu procentowego - p.p.). Po drugie, możliwy wzrost zdolności kredytowej osób zaciągających kredyty mieszkaniowe ze zmienną stopą procentową (po zmianach z lutego br., KNF zalecał bufor większy niż 2,5 p.p., po zmianie analogiczna stawka może wynosić 2,5 p.p.) - tłumaczy Andrzej Prajsnar.
Nasz rozmówca dodaje, że wpływ nowelizacji Rekomendacji S na zdolność kredytową będzie zależał od tego, jak wysoki bufor przy zmiennym oprocentowaniu stosował wcześniej dany bank.
- Oczywiście znaczenie ma również polityka danego banku, który może przyjmować bufory wyższe od minimalnych. Warto też pamiętać, że w razie znaczących wzrostów stóp procentowych NBP, bufor dla "hipotek" ze zmiennym oprocentowaniem wzrośnie do 4,00 p.p. Wydaje się, że w obecnych warunkach poluzowanie zasad wyznaczania buforów nie jest ryzykowne - zwłaszcza biorąc pod uwagę widoczny spadek inflacji i spodziewane obniżki stóp procentowych NBP - zaznacza Prajsnar.
Adam Czerniak zauważa, że uwzględniając wszystkie te zmiany, w tej chwili mamy najbardziej skomplikowany system liczenia zdolności kredytowej w całej Unii Europejskiej.
Monika Krześniak-Sajewicz
