Kredyt hipoteczny a podatek od darowizny nieruchomości
Kredyt hipoteczny jest powszechną formą pozyskiwania środków na zakup nieruchomości. Obciążenie hipoteki nie wyłącza prawa właściciela do dysponowania tak nabytą własnością. Dlatego może on ją wedle swej woli np. podarować innej osobie. W takiej sytuacji obciążenie hipoteki będzie miało znaczenie dla ustalenia ciężarów podatkowych, jakie będą się z taką czynnością wiązać.
Zgodnie z ustawą z dnia z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768, zwaną dalej "ustawą PSD"), darowizna jest czynnością prawną, która co do zasady podlega opodatkowaniu. W niektórych wypadkach ustawodawca zdecydował się na odstąpienie od tej reguły. W tym celu zawarł w ustawie szereg zwolnień. Najistotniejsze dotyczy zwolnienia od opodatkowania darowizny dokonanej na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Należy jednak podkreślić, iż są to wyjątki i większość darowizn będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ustalonych w przedmiotowej ustawie. Podatnikiem, w rozumieniu przepisów prawa podatkowego, będzie wówczas obdarowany (art. 5 ustawy PSD).
Ustawa PSD w art. 7 definiuje podstawę opodatkowania darowizny. Według tego przepisu jest nią wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość) ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Darowizna nieruchomości musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Dlatego wedle art. 6 ust. 4 ww. ustawy - obowiązek podatkowy powstaje w chwili złożenia przez darczyńcę oświadczenia w takiej formie. Należy również wyjaśnić, co ustawodawca rozumie pod pojęciem długów i ciężarów. Długi to roszczenia pieniężne, o charakterze cywilnoprawnym, które związane są z darowaną rzeczą lub prawem majątkowym. Natomiast ciężarami są inne obciążenia nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejszają jej wartość rynkową.
Wobec powyższego, trzeba zastanowić się czy w celu określenia tzw. czystej wartości darowizny w postaci nieruchomości obciążonej hipoteką, należy odjąć od wartości nominalnej rzeczywistą wartość obciążenia (z uwzględnieniem dokonanych spłat), czy wartość nominalną hipoteki, wpisana do księgi wieczystej.
Na ten temat wypowiada się Minister Finansów w interpretacji indywidualnej sygn. PL/LM/834/2/BNJ/10/09/PK-1746 (dot. zmiany z urzędu interpretacji indywidualnej wydanej 22 czerwca 2009 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie sygn. IPPB2/436-100/09-2/AF). W przedmiotowej interpretacji Minister Finansów zauważa, że instytucja hipoteki została określona w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz.1361 z późn. zm.). Art. 65 ust. 1 tej ustawy mówi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Dlatego hipoteka jest ciężarem, w rozumieniu ustawy PSD. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma natomiast znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony).
Konkludując, należy stwierdzić iż w wypadku darowania nieruchomości obciążonej hipoteką - jeśli darowizna taka podlegać będzie opodatkowaniu - podstawę opodatkowania należy ustalić opierając się na wielkości obciążenia hipotecznego, ujawnionego w księdze wieczystej, nie zaś na faktycznej wielkości długu. Jest to stanowisko zgodne z obowiązującymi przepisami i korzystne dla podatnika.
Justyna Zając-Wysocka
Radca prawny, Dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
