W skrócie
- Obniżki stóp procentowych w 2025 roku sprawiły, że coraz bardziej opłaca się kupić mieszkanie na kredyt niż wynajmować je na prywatnym rynku.
- W 14 na 17 badanych miast rata kredytu hipotecznego jest niższa od kosztu najmu mieszkania - wyjątkiem są Kraków, Gdańsk i Katowice.
- Eksperci przewidują dalszy stopniowy odpływ najemców na rzecz własności, ale zmiany będą raczej stopniowe, a nie gwałtowne.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Systematyczne obniżanie stóp procentowych w 2025 roku spowodowało, że rośnie liczba miast, w których korzystniejszy jest zakup mieszkania na kredyt niż jego najem.
Przy założeniu, że mówimy o kredycie na 30 lat, wkład własny wynosi 20 proc., a oprocentowanie 5,55 proc., już tylko w trzech na 17 badanych okalizacji cenowo korzystniejsze od wzięcia kredytu jest wynajmowanie czterech kątów - wyliczyli analitycy Rankomat.pl i Rentier.io.
Zobacz również:
Dla rynku najmu taka sytuacja może oznaczać spadek popytu, ponieważ coraz więcej lokatorów zyska lepsze warunki kredytowe. Choć - jak zaznaczają eksperci - problemem może być wkład własny, zwłaszcza w miastach z górnej półki cenowej, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław.
Ale już teraz w 14 na 17 badanych miast rata za hipotekę jest niższa od kosztu najmu.
Według raportu jedynie w Krakowie, Gdańsku i Katowicach koszt najmu pozostaje niższy od raty kredytu. W pozostałych miastach, zwłaszcza tych tańszych, jak Szczecin, Radom i Sosnowiec, bardziej kalkuluje się spłacać hipotekę.
- To analiza dla 50-metrowych mieszkań. Jeżeli podzielimy ją na mieszkania 35-metrowe, 50-metrowe i 70-metrowe, to widać, że "linia przecięcia" jeszcze wyraźniej przesuwa się na korzyść zakupu w przypadku małych lokali. To wynika z relacji czynszów do cen zakupu - mówi Interii Biznes Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
- Gdy przeliczymy stawki najmu za metr na ceny zakupu, najwyższe kwoty dotyczą małych metraży. Innymi słowy: metr najmu w małych mieszkaniach jest relatywnie najdroższy, co dodatkowo podnosi opłacalność zakupu finansowanego kredytem względem najmu. W przypadku singli czy osób zastanawiających się nad zakupem faktycznie nadchodzi moment, w którym warto to przynajmniej rozważyć. Rynek jest dziś w dobrym miejscu: podaż jest bardzo duża, popyt powoli się odradza, ale nadal nie wrócił do poziomu sprzed kilku lat. Można wybierać, negocjować - to zdecydowanie rynek kupującego. Jeśli ktoś ma możliwość lub zdolność, to jest niezły moment, żeby zacząć poszukiwania - tłumaczy.
W coraz większej liczbie miast rata jest niższa niż czynsz najmu
Jego zdaniem prawdopodobne tegoroczne obniżki stóp procentowych jeszcze bardziej będą zachęcały do zamiany mieszkania najmowanego na własne. Nastroje i oczekiwania branży finansowej sugerują, że dojdzie do nich w najbliższych miesiącach.
Prognozy zakładają, że stopa referencyjna NBP spadnie najprawdopodobniej do poziomu 3,5 proc., ale są też bardziej optymistyczne przewidywania. Analitycy mBanku zakładają głębsze cięcia - widzą koniec cyklu na poziomie 3 proc.
Eksperci: To będzie stopniowe przechodzenie z najmu do własności
Pośrednicy kredytowi na razie są ostrożni co do tego, w jakim stopniu spadek stóp przełoży się na decyzje o zaciągnięciu kredytu.
- Mój ogląd sytuacji jest raczej umiarkowany i daleki od hurraoptymizmu. Niższe oprocentowanie kredytów i wynikający z tego wzrost zdolności kredytowej faktycznie trochę poprawią skłonność do zakupu, zwłaszcza wśród osób, które już dziś są "na granicy" decyzji. Ten mechanizm działa zawsze - tańszy pieniądz oznacza większą dostępność kredytu. Natomiast nie spodziewałbym się gwałtownego odpływu z rynku najmu do własności, z kilku powodów - mówi Interii Biznes Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy.
- Po pierwsze, spadki stóp procentowych rozłożą się w czasie, więc efekt psychologiczny nie zadziała jednorazowo. Po drugie, ceny mieszkań pozostają wysokie, a deweloperzy - mimo różnych promocji - nie są skłonni do większych obniżek. To wciąż, moim zdaniem, ważniejsza bariera niż sama wysokość raty. Niższe oprocentowanie i wyższa zdolność kredytowa będą stopniowo zachęcać do zastępowania najmu własnym mieszkaniem, ale będzie to proces ewolucyjny, a nie skokowy - tłumaczy.
Na razie na rynku najmu styczeń wyglądał jak typowy miesiąc "powrotu aktywności" po końcówce roku.
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl potencjalni najemcy nie mają powodów do obaw i informują, że rynki najmu największych miast są zasypane ofertami mieszkań, a czynsze są stabilne. Jak podają, z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że pod koniec stycznia w całym kraju zamieszczonych było ok. 77 tys. unikalnych ofert wynajmu mieszkań, czyli o 18 proc. więcej niż w końcówce ubiegłego roku. W styczniu z rynku najmu wycofano 33 tys. ofert, czyli aż o 20 proc. mniej niż w grudniu. Może to świadczyć o sezonowym spadku popytu. Warto jednak pamiętać, że część ofert bywa wycofywana również z innych powodów - na przykład w związku z brakiem satysfakcjonujących zapytań albo zmianą planów właścicieli, którzy na jakiś czas wstrzymują decyzję o najmie.
Według Marka Wielgo, eksperta portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, zwłaszcza w największych miastach, gdzie relacja czynsz-rata jest wyjątkowo wrażliwa na ruchy stóp, ich obniżka może doprowadzić do stopniowego odpływu najemców w stronę rynku własnościowego.
- Nie dzieje się to z dnia na dzień, ale efekty kumulują się: popyt na najem słabnie, a właściciele mieszkań, szczególnie w miastach o dużej podaży ofert, muszą zrewidować swoje oczekiwania czynszowe, by nie ryzykować pustostanu - tłumaczy.
Monika Krześniak-Sajewicz
