Kto jest nabywcą nieruchomości?
Zgodnie z przedmiotowym przepisem, jeśli nabywca nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Jednak stosowanie do art. 68 ust 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisu ust. 2 o zwrocie bonifikaty nie stosuje się w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Regulacja ta budziła wątpliwości co do tego, kogo uważać należy za "zbywcę nieruchomości" - czy chodzi o nabywcę pierwotnego, czy także jego osobę bliską, która nabyty od niego lokal zbyła następnie osobie trzeciej. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym ustęp 2 b tego artykułu niewątpliwie obciąża obowiązkiem zwrotu bonifikaty również osobę bliską pierwotnego nabywcy, stan sprzed nowelizacji jest jednak niepewny.
Rzecznik Praw Obywatelskich przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne: "Czy pod pojęciem "nabywcy nieruchomości" zawartym w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm., u.g.n.) w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r., Nr 173, poz. 1218) należy rozumieć, poza nabywcą pierwotnym, który nabył nieruchomość lokalową od Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, za kwotę równą wartości nieruchomości pomniejszoną o udzieloną bonifikatę, również osobę bliską nabywcy, na rzecz której nabywca pierwotny dokonał przeniesienia prawa własności przed upływem 5 lat licząc od dnia jej nabycia, a w konsekwencji, czy przewidziany w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie obciąża osobę bliską nabywcy pierwotnego, która zbyła nieruchomość lub wykorzystała ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia przez pierwotnego nabywcę?".
W odpowiedzi Sąd Najwyższy w dniu 11 kwietnia 2008 roku podjął uchwałę: Nabywcą nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218), jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
SN zauważył, że pojęcie "nabywcy nieruchomości" może być rozumiane na trzy sposoby. Pod pojęciem "nabywcy nieruchomości" może kryć się kontrahent sprzedawcy nieruchomości skarbowej lub samorządowej, czyli bezpośrednio kupującego, a zatem tzw. nabywca pierwotny. W sensie szerszym pojęcie to może obejmować również jego spadkobierców kupującego. Natomiast w sensie najszerszym do pojęcia "nabywcy nieruchomości" SN zaliczył również osoby bliskie pierwotnego nabywcy, które przed upływem karencji zbyły nieruchomość na rzecz osoby trzeciej.
Sąd Najwyższy uznał, że w potocznym znaczeniu bonifikata oznacza upust cenowy, na jaki godzą się strony w umowie. W tak pojętym znaczeniu zobowiązanie do zwrotu odnosiłaby się tylko do bezpośredniego, czyli pierwotnego nabywcy, bądź ewentualnie do jego spadkobierców, chyba że ustawa - jak to ma miejsce w obecnym stanie prawnym - wyraźnie stanowiłaby inaczej. Natomiast istnieją argumenty natury celowościowej za tym, aby to pojęcie "nabywca nieruchomości' rozumieć szerzej. Sąd Najwyższy dostrzegł, że wąskie rozumienie tego pojęcia prowadzi do nierównego traktowania nabywcy pierwotnego oraz jego osób bliskich. Osoby bliskie pierwotnego nabywcy są w o wiele lepszej sytuacji, ponieważ mogą oni swobodnie rozporządzać nieruchomością bez obaw o konieczność zwrotu bonifikaty. Sprzeciw budzi też to, że mogą z dużym zyskiem odsprzedać lokal - kosztem środków publicznych.
Niemniej jednak Sąd Najwyższy szerokiej wykładni nie przyjął. Według Sądu Najwyższego nie pozwala na to "słowniczek" zawarty w ustawie o gospodarce nieruchomości, który nie utożsamia "nabywcy" z "osobą bliską". Obowiązek zwrotu bonifikaty to poważna sankcja, a nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie. SN uznał, że przyjęcie szerokiej wykładni rodziłoby kolejne problemy - choćby z określeniem, kto ma bonifikatę zwrócić: nabywca pierwotny, czy osoba bliska czy też z liczeniem terminu. Ponadto - w opinii SN - za wąskim rozumieniem przepisu przemawia także wykładnia systemowa, tj. znaczenie zwrotu "nabywca nieruchomości" stosowane w innych przepisach ustawy, a także i wykładnia historyczna, bowiem jako motyw zmiany podawano, że dotychczas obowiązujące przepisy dotyczyły jedynie pierwotnych nabywców, co oznaczało, że w razie dalszego zbycia nieruchomości przez osobę bliską, organ nie miał możliwości wyegzekwowania należnych kwot z tytułu udzielonej bonifikaty. SN powołując się na wyrok z dnia 16 stycznia 2007 r., IV CSK 290/07, nie publ., oraz postanowienie z dnia 25 maja 2001 r., WA 15/01, OSNKW 2001, nr 9 - 10, poz. 81, uznał "że chociaż intencje czy wola ustawodawcy nie mogą przesądzać o treści wyinterpretowanej z uchwalonego przepisu normy prawnej, to nie powinno się od tych motywów abstrahować." Warto również dodać, że ostatnio Sąd Najwyższy w składzie zwykłym zajął stanowisko, że obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie ciąży na osobie, która nabyła nieruchomość od gminy lub od Skarbu Państwa, nie obciąża zaś jej osoby bliskiej (wyrok z dnia 7 lutego 2008 r., V CK 461/07, niepubl.). Z podanych wyżej przyczyn Sąd Najwyższy w składzie powiększonym opowiedział się za ścisłym rozumieniem pojęcia "nabywca nieruchomości", użytym w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomości orzekając jak w uchwale.
