Dramatyczny spadek zdolności kredytowej oraz napływ uchodźców jeszcze mocniej obnażył problem braku polityki mieszkaniowej. Z Narodowego Programu Mieszkaniowego ogłoszonego w 2016 roku przez obecny rząd niewiele wyszło, a wprowadzone programy okazały się klapą, a ich głównym efektem był wzrost cen na rynku.
Na problem z dostępnością mieszkań zwraca uwagę w najnowszym wystąpieniu Rzecznik Praw Obywatelskich.
- Potrzeby mieszkaniowe w Polsce nadal nie są zaspokojone, a ten stan może się pogorszyć. Prowadzenie efektywnej polityki mieszkaniowej państwa wymaga skoordynowanej współpracy wielu resortów, władz samorządowych i innych podmiotów. Nie wystarczy wykreowanie ram prawnych, w których mogą działać jednostki i przedsiębiorcy. Niezbędne jest dysponowanie odpowiednią pulą mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych. Aby jednak ją stworzyć, niezbędne jest wsparcie finansowe państwa, samorządów i innych podmiotów - pisze rzecznik praw obywatelskich Marcin Wiącek w wystąpieniu generalnym do premiera Mateusza Morawieckiego.
Mamy kumulację problemów z mieszkaniami
RPO zwraca uwagę, że na tę trudną sytuację dodatkowy wpływ ma pobyt w Polsce dużej liczby uchodźców wojennych z Ukrainy. W nieodległej perspektywie trzeba będzie im stworzyć odpowiednie warunki bezpiecznego i godnego zamieszkiwania - a nie tylko zakwaterowania. Będzie to wymagało systemowych rozwiązań i pomocy czy też wsparcia ze strony państwa dla samorządów i innych podmiotów.
Dlatego RPO właśnie do premiera kieruje swe obawy. - Mam w związku z tym nadzieję, że adresując poniższe uwagi właśnie do pana premiera, mogę liczyć na to, że zostaną one w sposób najbardziej właściwy i efektywny przekazane wszystkim tym podmiotom, które kreują szeroko rozumianą politykę mieszkaniową rządu - podkreśla Marcin Wiącek.
Rzecznik przypomina przy tym, że art. 75 ust. 1 Konstytucji zobowiązuje władze, rząd i władze samorządowe, do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a w szczególności do przeciwdziałania bezdomności, wspierania budownictwa socjalnego oraz wspierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.
W opinii Rzecznika, władze powinny koncentrować się na działaniach wspierających obywateli w dążeniach do uzyskania własnego mieszkania, ale nie mogą tracić z oczu osób o niższych dochodach, które bez wsparcia nie są w stanie zaspokoić tych potrzeb, a także osób gorzej sytuowanych. Chodzi o wspieranie w budownictwa socjalnego oraz komunalnego. - W tej sferze wymagana jest większa aktywność władz, zwłaszcza wykonawczej. Niezbędne jest dysponowanie odpowiednią pulą mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych, a do tego potrzebne jest wsparcie finansowe państwa, samorządów i innych podmiotów. Władze powinny też wspierać rozwój budownictwa tzw. tanich mieszkań w ramach działań podejmowanych przez samych obywateli, ich stowarzyszenia lub organizacje - pisze Rzecznik.
Niska dostępność mieszkań nawet na kredyt
W Polsce w praktyce funkcjonuje model oparty na kupowaniu mieszkań, w przypadku większości społeczeństwa na kredyt. Tymczasem najnowsze badanie pokazało, że nawet przed podwyżkami stóp, pod względem dostępności kredytowej mieszkań (maksymalny metraż mieszkania o przeciętnej cenie, na które osoba o średnim dochodzie rozporządzalnym może dostać kredyt) byliśmy na ostatnim miejscu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej!
- Dostępność kredytowa mieszkań w Polsce nie zmieniła się między 2016 a 2021 r. To oznacza, że wzrost zdolności kredytowej (na skutek spadku oprocentowania) nie zwiększył dostępności finansowej mieszkań, a jedynie doprowadził do przyspieszenia wzrostu cen nieruchomości! - wynika nowego raportu ekspertów SGH.
To sytuacja sprzed podwyżek stóp, bo obecnie w związku ze spadkiem zdolności kredytowej wskutek podwyżek stóp oraz zaostrzenia regulacji przez KNF kredyty hipoteczne na mieszkania stały się w zasadzie niedostępne.
- To co się wydarzyło w ostatnich miesiącach czyli wzrost stóp, a równocześnie zaostrzenie regulacji KNF, spowodowało, że obecnie Polak czy Polka przy średnich dochodach nie są w stanie na kredyt kupić nawet 30 metrowego mieszkania - mówił współautor raportu Adam Czerniak, ekspert SGH. W efekcie mamy ponad 70 procentowy spadek wniosków kredytowych. Tak złego wyniku do tej pory nie było.
W ostatnich dwóch latach wprawdzie budowano rekordowo dużo mieszkań, ale stały się one towarem kupowanym przez indywidualne osoby w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych. Dziś ceny najmu wzrosły, a użytkownicy mediów społecznościowych publikują najbardziej kuriozalne oferty i ogłoszenia.
Programy rządowe są przestrzelone i kompletnie nieadekwatne w sytuacji rynkowej. Dotychczas skupiały się na dotowaniu kredytów windując ceny, co dziś dodatkowo ogranicza dostępność kredytów. Eksperci apelują o zmianę podejścia, bo to jest droga donikąd.
Trzeba zmienić kierunek programów mieszkaniowych
- Wprowadzony w ubiegłym roku program dopłat do wkładu własnego był spóźniony o kilka lat. W roku 2020 czy 2021 młodzi ludzie mieli wysoką zdolność kredytową przy niskich stopach, ale mieli problem z uzbieraniem wkładu własnego. Natomiast program rządowy wszedł w życie wtedy, gdy problemem nie jest wkład własny, ale zdolność kredytowa. Potrzebna jest istotna długoterminowa polityka, a w naszej historii nie było dobrego programu mieszkaniowego - uważa Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Eksperci podkreślają, że owszem, należy wspierać dostępność mieszkań, zwłaszcza dla młodych, ale wszelkie programy stymulujące popyt jak pokazuje historia rynku, podnoszą dostępność tylko na krótką metę. Potem automatycznie ceny mieszkań idą do góry co powoduje, że dostępność powierzchni mieszkania, które możemy kupić z wykorzystaniem tego kredytu maleje, a osoby nie objęte tym programem mocno tracą, bo z programu nie mogą korzystać, a mieszkania stają się droższe. Wskazują, że trzeba się skupić na stronie podażowej, bo to zatrzymałoby wzrost cen.
Tymczasem, najem instytucjonalny dopiero raczkuje, a mimo kliku przymiarek nie wprowadzono REIT-ów, które mogłyby finansować budowę takich mieszkań.
Nie ma polityki mieszkaniowej i nie wiadomo czy jako państwo stawiamy dalej tylko na kupowanie mieszkań na własność za kredyty bankowe czy na alternatywne rozwiązania i np. stabilny najem. Bo okazuje się, że wbrew potocznemu wyobrażeniu chętnych na to jest coraz więcej.
- Mamy nawet 10 chętnych na jedno mieszkanie. To pokazuje, jak wielkie jest zapotrzebowanie na ten rodzaj najmu. Ludzie szukają alternatywy, a nie stać ich na kredyt, albo nie mają wkładu własnego. Najem instytucjonalny jest najmem bezpiecznym, bo dopóki najemca płaci regularnie i terminowo oraz przestrzega regulaminu, to nie można go wyrzucić z tego mieszkania w trakcie trwania umowy najmu - mówiła Interii w wywiadzie udzielonym w ubiegłym tygodniu Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości.
Monika Krześniak-Sajewicz
