Kupując nieruchomość bądź czujny
Zakup nieruchomości to bardzo duża inwestycja i spore obciążenie dla naszego portfela. Warto więc przyjrzeć się odpowiednim dokumentom, aby nie stracić pieniędzy i narazić się na problemy prawne. Ostatnią rzeczą, o której marzymy przy zakupie nieruchomości, to na przykład lokatorzy na gapę czy gigantyczne zaległości czynszowe. Od czego zacząć?
Najlepiej od ksiąg wieczystych
Znajdziemy tu wszystkie najpotrzebniejsze informacje na temat nieruchomości, ponieważ księga wieczysta to swego rodzaju biblia nieruchomości. Niezwykle pomocna okazuje się być w tym wypadku elektroniczna wersja KW na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (o ile oczywiście dla danej nieruchomości jest prowadzona elektroniczna wersja księgi wieczystej, w przeciwnym wypadku należy postarać się o papierowy odpis z dowolnego wydziału ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym).
Księgi wieczyste nie muszą być prowadzone dla wszystkich nieruchomości - takim przykładem jest spółdzielcze prawo własności. W takim przypadku należy sprawdzić akt notarialny, który poświadcza takie prawo do nieruchomości.
Przede wszystkim, musimy się upewnić, czy osoba sprzedająca nieruchomość jest jej właścicielem. Z treści księgi działu II dowiemy się również, kto był uprzednio właścicielem, a także, czy są obecnie współwłaściciele (jeśli tak, należy upewnić się, że wyrażają zgodę na sprzedaż nieruchomości).
Treść działu trzeciego księgi wieczystej to informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych. W tym dziale wymieniane są roszczenia i prawa osobiste, wynikające na przykład z umowy najmu, pierwokupu, odkupu, timesharingu, czy dożywocia.
I przykładowo, umowa dożywocia zakłada, że zbywca przekazuje nieruchomość, w zamian za dożywotnie utrzymanie. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości (lub osoba bliska dla właściciela) może w tej nieruchomości mieszkać, a nabywca zobowiązuje się na dożywotnie utrzymanie zbywcy, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości.
Dla nas, jako przyszłych właścicieli nieruchomości oznacza to, że w wypadku braku zgody rzeczywistego właściciela, sprzedaż obciążona jest wadą prawną, a dodatkowo poniesiemy koszty związane z utrzymaniem dożywotnika.
Bardzo ważną kwestią dotyczącą działu III księgi wieczystej jest fakt, iż nie wszystkie prawa i obowiązki, mające istotny wpływ na korzystanie z nieruchomości muszą zostać ujawnione. Dotyczy to między innymi umowy dzierżawy, najmu, służebności drogi i przesyły, czy właśnie... umowy dożywocia. Najlepiej zabezpieczyć się pisemnym poręczeniem zbywcy, że nieruchomość, którą chcemy kupić, nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, a także dopilnować, aby w umowie znalazła się klauzula o braku praw osób trzecich do nieruchomości i braku postępowań sądowych i administracyjnych względem nieruchomości.
Dział IV to hipoteki ustanowione na nieruchomości. W tym wypadku należy dopilnować, aby wszelkie hipoteki zostały wykreślone przed zakupem nieruchomości.
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, warto zażądać od właściciela dostarczenia zaświadczenia o braku zameldowanych osób w nieruchomości. Istotna jest data wydania zaświadczenia.
Przykładowo, jeśli zostało wystawione ono trzy miesiące wcześniej niż doszło do transakcji sprzedaży, to w tym czasie, stan faktyczny mógł się zmienić, dlatego warto mieć takie zaświadczenie wystawione zgodnie z data sprzedaży nieruchomości.
Jako przyszli właściciele, musimy się upewnić, że wszystkie zaległości związane z mieszkaniem są uregulowane. Możemy żądać zaświadczenia w tym przedmiocie, a dla większego bezpieczeństwa, dołączyć takie dokumenty do umowy jako załącznik.
W skład załączników powinny wchodzić: zaświadczenie wydane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię z tytułu opłat czynszowych, z urzędu gminy z tytułu niezalegania z podatkami od nieruchomości, a także z zakładu energetycznego (brak zalegania z opłatami za energię elektryczną).
Kupując mieszkanie od przedsiębiorcy, musimy zwrócić uwagę nie tylko na obciążenia hipoteczne, ale również na to, czy firma nie posiada żadnych zaległości podatkowych. Często jest tak, że prywatne nieruchomości są wpisywane jako siedziby przedsiębiorstwa, dokonując przy tym odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego. Aby uniknąć problemów związanymi z zaległościami podatkowymi i składkowymi, warto wystąpić do właściwego urzędu skarbowego i ZUS-u o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu.
Due diligence (z ang. należyta staranność) to fachowe określenie prawnego badania nieruchomości. Zwykle jest to długotrwały i pracochłonny proces, jednak przy zachowaniu, wyżej wspomnianej, należytej staranności, jesteśmy w stanie uniknąć ogromnego ryzyka, jakie wiązało by się z zakupem niesprawdzonej nieruchomości.
Przede wszystkim, pamiętajmy o uważnym przeczytaniu umowy sprzedaży.
Katarzyna Surma WGN Nieruchomości
