Majowe zahamowanie spadków cen mieszkań okazało się bardzo krótkotrwałe

Łódź jest jedynym miastem, w którym znacząco spadły ceny transakcyjne. Od początku roku obniżki osiągnęły poziom 6,7 proc. W ujęciu miesięcznym obserwujemy znaczące spadki cen transakcyjnych w Gdyni - o 5,5 proc. Majowe zahamowanie spadków ofertowych cen mieszkań okazało się bardzo krótkotrwałe. W czerwcu ceny ofertowe w 11 analizowanych polskich miastach były niższe niż w maju. Struktura cenowa podaży mieszkań nie zmieniła się znacząco. Warte odnotowania zmiany nastąpiły w Warszawie, Krakowie i Poznaniu. W I półroczu 2011 r. przeciętna marża kredytów w złotych spadła z 1,6 proc. do 1,29 proc., a tych w euro z 2,36 proc. do 2 proc.

W pierwszym półroczu 2011 r. większość banków uatrakcyjniała poziom marż kredytów w złotych. W rezultacie przeciętny jej poziom spadł z 1,6 proc. do 1,29 proc. Rekordzistą pod względem wysokości obniżki jest Pekao Bank Hipoteczny, który w ciągu minionych sześciu miesięcy zredukował marżę aż o 1 pp. (z 2,5 proc. do 1,5 proc.). Warto też wspomnieć jak zmieniła się w tym czasie wartość najniższej marży (obowiązującej przez cały okres spłaty). Na początku roku wynosiła ona 1,05 proc. i była to oferta ING Banku Śląskiego. Teraz najniższa marża w naszym zestawianiu wynosi 0,85 proc. - również oferta ING BŚ.

Minionych sześć miesięcy to również czas, w którym Rada Polityki Pieniężnej aż czterokrotnie podwyższała stopy procentowe. W rezultacie stawka WIBOR 3M wzrosła w tym czasie aż o 0,74 pp. (z 3,95 proc. do 4,69 proc.). Nie pozostało to więc bez wpływu na oprocentowanie kredytów w złotych, a co za tym idzie wysokość rat. Do kwietnia wzrost stawki bazowej był jednak rekompensowany analogicznym spadkiem marż. Od maja oprocentowanie zaczęło jednak rosnąć, co widać na wykresie pokazującym zmiany średniego poziomu oprocentowania nowoudzielanych kredytów. Po ostatnim wzroście przeciętnie oprocentowanie tego rodzaju kredytów wynosi 5,97 proc.

Zmiany nastąpiły również zakresie ofert kredytów w euro. Przeciętna marża spadła do poziomu 2 proc., podczas gdy na początku roku wynosiła 2,36 proc. W tym przypadku również mieliśmy jednak do czynienia ze spektakularnymi zmianami ofert. Dla przykładu Lukas Bank obniżył marżę aż o 1 pp. (z 2,6 proc. do 1,6 proc.). Większość zmian banki wprowadzały jednak na początku roku. W rezultacie przeciętna marża spadała jedynie do kwietnia, gdy ustabilizowała się na obecnym poziomie.

Niewiele działo się natomiast w zakresie ofert kredytów we frankach. Marże i oprocentowanie pozostawały na stabilnym poziomie. Jedynym wartym zauważenia faktem jest wycofanie oferty tego rodzaju kredytów przez Polbank.

Majowe zahamowanie spadków cen mieszkań okazało się bardzo krótkotrwałe. W czerwcu ceny ofertowe w 11 analizowanych polskich miastach były niższe niż w maju. Największe obniżki nastąpiły w Opolu -2,2 proc. oraz Wrocławiu -1,4 proc. Średni spadek wyniósł 0,3 proc. W porównaniu z czerwcem 2010 roku najbardziej spadła cena metra kwadratowego mieszkania w Katowicach o 7,4 proc. oraz we Wrocławiu i Olsztynie o 5,7 proc. Średni roczny spadek kształtuje się na poziomie 3,1 proc. dla wszystkich 15 miast, przy czym w Lublinie cena jest wyższa o 0,7 proc. w porównaniu z zeszłym rokiem, a w Sopocie mamy do czynienia z tradycyjną letnią podwyżką i w rezultacie ceną wyższą o 270 złotych (4 proc.) niż w czerwcu 2010.

Perspektywa ograniczenia możliwości zakupu mieszkań przy udziale preferencyjnych kredytów nie powstrzymała spadków cen na długo. Podaż mieszkań na rynku wtórnym utrzymuje się na poziomie znacznie przewyższającym popyt. Niewykluczone, że perspektywa zmian w programie RnS podziałała nie tylko na kupujących, ale również na sprzedających. Wiedząc jak długi jest okres potrzebny na sprzedaż mieszkania, warto obniżyć cenę niż czekać kolejnych kilka miesięcy i stawić czoła kolejnemu spadkowi popytu, z którym będziemy mieli do czynienia pod koniec 2011 roku.

Struktura cenowa podaży mieszkań nie zmieniła się znacząco. W Warszawie zauważalne jest ograniczenie liczby mieszkań w przedziale od 10 do 11 tys. z 16 punktów procentowych do 5,5. W Krakowie brak jest zauważalnych różnic. We Wrocławiu nadal najłatwiej jest kupić mieszkanie za 6 do 7 tysięcy za metr, ale jest on o 6 punktów procentowych mniejszy niż miesiąc temu. W Poznaniu przybyło natomiast ofert za 4 do 5 tys. za metr.

Warte odnotowania są również zmiany, które nastąpiły w Olsztynie, gdzie z 33 do 13 punktów procentowych zmniejszyła się liczba mieszkań za 5 do 6 tysięcy.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl

W trzech na siedem miast, w porównaniu z poprzednim analizowanym okresem, wzrosły średnie ceny transakcyjne. W Krakowie wzrost ten wyniósł 2,3 proc. i był najwyższy spośród wszystkich lokalizacji. Natomiast w Warszawie i Poznaniu podwyżki osiągnęły poziom odpowiednio 0,7 proc. i 0,5 proc. W kolejnych czterech miastach wystąpiły spadki. We Wrocławiu i Gdańsku odnotowaliśmy korektę sięgającą 1 proc. W dalszym ciągu trwa obniżka cen w Łodzi. Za m kw. sprzedawanego mieszkania sprzedający otrzymywali średnio 3848 zł, czyli 2,1 proc. mniej niż w transakcjach z poprzednio analizowanego okresu. Jednak największe zmiany cen transakcyjnych są tym razem domeną Gdyni. Po kosmetycznym wzroście odnotowanym w czerwcowym raporcie (0,5 proc.) ostatnie transakcje znacząco wpłynęły na średnią cenę sprzedawanego m kw., która spadła aż o 5,5 proc. do poziomu 5295 zł za m kw. Jest to najniższa wartość dla Gdyni odnotowana w naszych tegorocznych opracowaniach.

Znaczne obniżenie średniej ceny m kw. sprzedawanego mieszkania w Gdyni przy utrzymaniu cen ofertowych na podobnym poziomie przyczyniło się do powiększenia i tak już sporej różnicy pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a możliwymi do osiągnięcia cenami. Różnica ta wynosi 14,7 proc. i jest najwyższa spośród analizowanych miast. Ceny transakcyjne najbardziej zbliżone do ofertowych widoczne są w Poznaniu i Gdańsku - odpowiednio 3,3 i 3,1 proc. różnicy.

W Krakowie wzrost cen transakcyjnych idzie w parze ze zwiększeniem średniej powierzchni nabywanego lokalu. W porównaniu z analizą sprzed miesiąca średni metraż sprzedawanego mieszkania wzrósł tam o 3,5 m kw. do 50,1 m kw., a średnia cena zakupu wzrosła o 38,1 tys. zł. Także we Wrocławiu kupujemy coraz większe mieszkania - średni metraż to 56 m kw., czyli o pół metra więcej niż w najtańszej w zestawieniu Łodzi. Spadek cen w Gdyni przełożył się na obniżenie się średniej ceny transakcji, która była niższa niż przed miesiącem o 19,8 tys. zł.

Porównując ceny transakcyjne z okresu listopad 2010 - styczeń 2011 z cenami z przedziału kwiecień - czerwiec 2011 r. obserwujemy wzrost cen w pięciu z siedmiu analizowanych miast.

W takich miastach jak Wrocław, Kraków i Warszawa ceny transakcyjne wzrosły nieznacznie: od 1,1 proc. do 1,3 proc. Po krótkim marcowym spadku notowań cen transakcyjnych w Krakowie z każdym kolejnym miesiącem średnia transakcyjna cena m kw. mieszkania sukcesywnie wzrastała, aż do obecnego poziomu 6659 zł za m kw. Ceny wrocławskich mieszkań na rynku wtórnym w obecnym półroczu osiągnęły najwyższy wynik w kwietniu, aby w kolejnych miesiącach obniżyć notowania do 5826 zł za m kw. Stabilizacja cen dotyczy również stołecznego rynku mieszkań. Średnia cena transakcyjna m kw. wzrosła w ciągu ostatniego półrocza o 95 zł, ale nie przebiła jeszcze pułapu 8000 zł za m kw.

Większy wzrost odnotowaliśmy w przypadku Poznania. Obecne ceny mieszkań na rynku wtórnym są wyższe o 2,7 proc. od cen z przełomu roku. Natomiast w Gdańsku zwyżka wynosi już 4,5 proc., co jest też najwyższym nominalnym wzrostem, bo aż o 243 zł za m kw. W pobliskiej Gdyni różnice w cenach transakcyjnych utrzymywały się w bardzo zbliżonych wartościach. Rekordzistą wśród analizowanych miast jest Łódź. Jest to jedyne w zestawieniu miasto, w którym cena sukcesywnie spadała od lutego br. i w czerwcu była niższa od poziomu z przełomu roku o 6,7 proc.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy SA

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL