Kredyt na start. Kierunek zmian w nowym projekcie ustawy wywołał konsternację na rynku
Brak limitów cen mieszkań, zlikwidowanie limitów dochodowych dla rodzin z trójką dzieci, brak obowiązku sprzedaży posiadanego mieszkania, powiększenie puli liczby wniosków w pierwszych kwartałach, czyli poluzowanie głównego bezpiecznika przed wzrostem cen. To te elementy nowej wersji projektu kredytu na start wzbudziły największe zdziwienie, a niektóre wręcz konsternację.
Coraz trudniej szukać zwolenników programu z "kredytem na start", a jego wersja po konsultacjach raczej nie zwiększy tego grona. Większość uwag nie została uwzględniona, a te które zostały uwzględnione, często są wypaczone, co podważa ich sens. To pierwsze rynkowe echa po publikacji nowej wersji ustawy.
- To, co najbardziej mnie dziwi, to sam fakt, że MRiT pcha ten program cały czas do przodu. To już nie jest tylko głos pojedynczych osób, żeby odpuścić ten program, ale poszczególne ministerstwa czy NBP wskazują, że znowu spowoduje kolejny wzrost cen mieszkań, kiedy już dzisiaj dla większości są one nieosiągalne. A portal cen, który by się przydał został odłączony i usunięty na późniejszy czas - mówi Interii Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy.
Etap konsultacji się wydłużał, wpłynęło dużo uwag, ale niewiele z nich zostało uwzględnionych, a niektóre zmiany poszły w odwrotnym kierunku, niż rynek się spodziewał i proponowali eksperci.
- Mnie najbardziej dziwi, że w ostateczniej wersji projektu nie ma limitu ceny za metr kwadratowy. Argumentacja MRiT zupełnie mnie nie przekonuje, bo na poziomie każdego powiatu jest znana średnia cena sprzedanych mieszkań, więc można ustalić limity w oparciu o sensowne i dobrze dobrane wskaźniki - mówi Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego i założyciel portalu FLTR. To zdziwienie najczęściej przewija się w komentarzach.
Ministerstwo twierdzi, że kryterium ceny byłoby nieskuteczne, a wprowadzenie takiego mechanizmu ogranicza zasób nieruchomości dostępnych do zakupu w ramach programu i sprzyja to podnoszeniu cen za tańsze mieszkania do poziomu limitu. Specjaliści od mieszkalnictwa nie podzielają tej opinii. Tym bardziej, że nowy mechanizm limitów dochodowych, który będzie "płynny", uwzględnia ceny metra kwadratowego mieszkań i banki będą go podawać, więc nic nie stoi na przeszkodzie, żeby wskaźniki potrzebne do odpowiedniego ustalenia limitów na tej bazie lokalnie dostosowywać.
- Z tych danych można przecież wyciągnąć średnią w poszczególnych miastach i zrobić adekwatne limity cenowe - zauważają nasi rozmówcy.
Zaskakujące jest zwiększenie puli wniosków na dwa pierwsze kwartały 2025 roku - mówi z kolei prof. Adam Czerniak z SGH, specjalizujący się w polityce mieszkaniowej. W pierwszej wersji projektu miało to być 35 tys. wniosków w pierwszej połowie roku, potem po maksymalnie 15 tys. wniosków kwartalnie. Tymczasem w nowej wersji projektu w pierwszym kwartale ma być 25 tys. wniosków, a w kolejnym 20 tys. i dopiero potem po 15 tys. Jest to o tyle zadziwiające, że według Ministerstwa Rozwoju i Technologii ograniczenie kwartale liczby wniosków miało być głównym bezpiecznikiem przed napompowaniem popytu i wzrostem ce mieszkań, czyli największymi obawami związanymi z programem. Przed groźbą wzrostu cen po uruchomieniu programu ostrzega w opinii do projektu Ministerstwo Finansów.
Zadziwiające zdaniem naszych rozmówców jest zniesienie limitu dochodowego dla rodzin z co najmniej trójką dzieci. - Zdjęcie warunków dochodowych z rodzin 2 plus 3 i większych jest zastanawiające, bo czy milionerowi z trójką z dzieci musimy jako podatnicy dopłacać do kredytu - zastanawia się jeden z doradców kredytowych.
Jednocześnie, w przypadku gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci (ta grupa może skorzystać z programu, nawet jeśli posiada mieszkanie) nie tylko zrezygnowano z utrzymania limitu dochodowego, ale nie wprowadzono warunku sprzedaży wcześniej posiadanego mieszkania. W ustawie mowa jest o "zbyciu" w ciągu 24 miesięcy, ale to jak zwracano uwagę w konsultacjach, może prowadzić do nadużyć.
Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej wskazywał, że termin “zbycie" obejmuje również zbycie nieodpłatne, np. darowiznę dla osoby najbliższej i takie mieszkanie będzie mogło służyć wynajmowaniu czy tezauryzacji, podczas gdy beneficjent Kredytu #NaStart będzie otrzymywać dopłaty do rat kapitałowo-odsetkowych. Wprowadzenie zapisów o sprzedaży zamiast zbycia prowadziłoby też do zwiększenia rynkowej podaży mieszkań. Jak pisaliśmy, MRiT odrzuciło ten argument i chce, by w ustawie pozostał jedynie warunek zbycia, a nie sprzedaży.
Na plus nowej wersji projektu można byłoby uznać zastosowanie płynnych limitów dochodowych i dopłat, które uwzględniać będą automatycznie m.in. zmiany cen mieszkań oraz wysokość stóp procentowych, czyli realną dostępność mieszkań. Tyle tylko, że to miałoby sens dla programu wieloletniego, bo on automatycznie reagowałby na zmiany sytuacji na rynku (zdolności kredytowej i wysokości rat).
Mechanizm działający na podobnych zasadach proponował prof. Adam Czerniak, ale zasadniczym jego założeniem było to, by był wieloletni i miał mieć stabilizujący charakter, bo tak skonstruowany powodowałby, że zmiana stóp nie szarpałaby mocno rynkiem i działałaby "wygładzająco".
Tymczasem program na start ma działać do 2027 roku. Projektodawca ocenia bowiem, że do tego czasu warunki uzyskiwania kredytów hipotecznych w ramach zwykłej oferty rynkowej banków będą już na tyle ustabilizowane, że wsparcie w formie dopłat nie będzie potrzebne.
Jednocześnie na 2025 rok limity dochodowe zostały określone kwotowo w tzw. przepisach epizodycznych.
Z tego projektu ustawy wyłączono przepisy, w oparciu o które miała powstać powszechnie oczekiwana baza cen transakcyjnych mieszkań. O tym, że tak się stanie Interia pisała zanim nowy projekt został upubliczniony. Jednak oczekiwanie było takie, że chodzi o przyspieszenie prac nad przepisami powołującymi portal z cenami, a tymczasem z opublikowanych dokumentów wynika, że jest odwrotnie i portal cen Dom będzie opóźniony.
