Mieszkania. "Kredyt 2 proc." pomoże, ale to nie będzie gamechanger
Drugie półrocze będzie dobre pod względem rosnącej liczby nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych oraz akcji kredytowej. Rządowy program kredytu na zakup pierwszego mieszkania pomoże, ale to nie będzie gamechanger. Jeśli uda się do końca roku udzielić 20 tys. tych kredytów to będzie niezły wynik - mówi Interii prof. Waldemar Rogowski, główny analityk grupy BIK.
W kwietniu banki udzieliły 9,5 tys. kredytów i była to poprawa względem poprzednich miesięcy, a maju może być więcej, bo złożono w bankach 22 tys. wniosków o ich udzielenie. Po tym jak rynek niemal został zamrożony, teraz ich dostępność się powoli zwiększa. Spory wpływ będzie też miał rządowy program pierwsze mieszkanie, ale czy aż tak duży jak niektórzy się spodziewają?
- Generalnie drugie półrocze będzie dobre pod względem rosnącej liczby nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych oraz akcji kredytowej. Już teraz poprawia się sytuacja w wyniku obniżenia wymaganego buforu na stopę procentową, zmniejsza się rozdźwięk pomiędzy poziomem inflacji CPI a dynamiką wzrostu wynagrodzeń. Choć płace jeszcze realnie spadają, to ta różnica na niekorzyść jest coraz mniejsza i niedługo, myślę że już w 2024 r., może wystąpić realny wzrost wynagrodzeń. Rządowy program kredytu na zakup pierwszego mieszkania będzie sterydem dla rynku kredytów mieszkaniowych, choć uważam, że jego możliwy wpływ na całkowitą akcję kredytową nie będzie aż tak duży, żeby odegrać rolę gamechangera - mówi Interii prof. Waldemar Rogowski, główny analityk grupy BIK.
Jak tłumaczy, trzeba pamiętać, że to nie będzie kredyt na 2 proc., tylko do tej stopy trzeba dodać marżę banku, więc oprocentowanie będzie bliższe 3,5-3,8 proc., a przy liczeniu zdolności będzie jeszcze zakładany bufor, więc nie będzie to aż tak dostępny kredyt, jak może się wydawać. - Abstrahując od innych warunków uzyskania finansowania w ramach programu do zaciągnięcia kredytu w maksymalnej dopuszczalnej ustawą kwocie, czyli 600 tys. dla dwóch osób i 500 tys. dla singla, para musi mieć około 10 tys. dochodu netto. Fundamentalne pytanie dotyczy więc tego, ile osób będzie stać na ten kredyt. Nie ulega wątpliwości, że będzie duże zainteresowanie i duża grupa będzie składać wnioski w ramach programu jednak pytanie, ile z nich finalnie dostanie ten kredyt- argumentuje ekspert BIK.
Podkreśla jednocześnie, że w tym kontekście duże znaczenie będzie miała nowelizacja rekomendacji S i wytyczne KNF dla liczenia zdolności kredytowej przy tzw. Bezpiecznym Kredycie 2 proc., ale także to, jak banki będą podchodzić do ryzyka "wypadnięcia z programu" w sytuacji, gdy posiadacz kredytu przestanie spełniać choćby jeden z 12 warunków, by zachować prawo otrzymywania dopłat do rat.
- Zgodnie z zapowiedziami, KNF ma wydać odpowiednie zalecenia, ale pamiętajmy, że ostatecznie to banki decydują w jaki sposób będą podchodzić do takiego ryzyka, bo to one biorą za to odpowiedzialność. Inny aspekt tego programu, to na ile pobudzi on rynek nieruchomości. Moim zdaniem wbrew obiegowym opiniom, to nie jest "program dla deweloperów", ale program dla rynku wtórnego w Polsce powiatowej. Jak nałożymy ceny nieruchomości na limity określone w programie, to w dużych aglomeracjach można kupić małe mieszkanie około 40 metrów kwadratowych na obrzeżach miast i mieszkania z tańszej półki z rynku wtórnego - mówi rozmówca Interii.
Zwraca przy tym uwagę, że z punktu widzenia organizacyjnego, program ten wiąże się z wyzwaniem po stronie kredytodawców. Wskazałbym tu chociażby na ograniczenia związane z przeprocesowaniem wszystkich wniosków, a następnie z ich obsługą i utrzymaniem, obowiązkami ewidencyjnymi itp. Przecież banki nie zatrudnią dużej liczby dodatkowych pracowników, a oprócz rządowego kredytu prowadzą sprzedaż standardowych produktów. Uważam, że jeśli uda się do końca roku udzielić 20 tys. kredytów mieszkaniowych w ramach rządowego programu, to będzie niezły wynik. Obecnie miesięcznie udziela się około 9-10 tys. kredytów hipotecznych, więc jeśli dodatkowo w całym drugim półroczu zostanie udzielonych 20 tys. to nie będzie jakaś potężna zmiana w skali całego rynku - mówi prof. Rogowski.
Dodaje przy tym, że kredyty w ramach rządowego programu nie powinny być traktowane jako czysty przyrost, bo część osób i tak by wzięła kredyt mieszkaniowy, tylko na standardowych warunkach. Istotną grupą dla rynku jest więc ta grupa, która nie zaciągnęłaby kredytu na normalnych warunkach rynkowych.
Monika Krześniak-Sajewicz
