Mieszkania: Zapowiada się kontynuacja boomu

Sprzedaż lokali przez deweloperów również była bardzo wysoka. W porównaniu z rekordowym, 2019 r. spadła zalewie o ok. 5 proc. Choć wciąż istnieje wiele zagrożeń, to na 2021 r. zapowiada się kontynuacja boomu. Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii. Stopniowo poprawia się również ich dostępność. Bank Pekao właśnie przywrócił możliwość uzyskania finansowania przy wkładzie własnym na poziomie 10 proc., a PKO BP zapowiedział, że zrobi to samo za chwilę.

Rok 2020 był trudnym rokiem pod wieloma względami. Pandemia i wprowadzone w związku z nią ograniczenia bardzo negatywnie wpłynęły na wiele branż. Rynek nieruchomości początkowo również przeżywał trudności. W II kwartale sprzedaż mieszkań i kredytów hipotecznych mocno spadła. Obniżyły się również ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Później jednak było coraz lepiej. Zaskakujące wyniki przyniósł szczególnie IV kwartał 2020 r.

Pierwszą niespodzianką jest niemalże brak spadków cen. Wśród analizowanych przez nas 16 miast ceny w ofertach dotyczących małych mieszkań (do 35 m kw.) wzrosły wszędzie. Aż w sześciu miastach ceny w IV kwartale 2020 r. były o ponad 10 proc. wyższe niż przed rokiem. Rekordzistą jest Sosnowiec, gdzie jest aż o 19 proc. drożej niż przed rokiem. Najgorzej w tym segmencie wygląda natomiast sytuacja w Toruniu, gdzie ceny wzrosły tylko o 2 proc. Średnio małe mieszkania zdrożały o 8,4 proc. rok do roku.

W segmencie średniej wielkości mieszkań (od 35 m do 60 m kw.) wzrosty przekraczające 10 proc. rok do roku odnotowaliśmy w pięciu miastach. Najbardziej mieszkania zdrożały w Radomiu, bo o 17 proc. Niewielkie spadki stawek pojawiły się w Katowicach (-1 proc.) i Białymstoku (-0,4 proc.). Średnio w 16 badanych miastach ceny wzrosły o 7,5 proc. rok do roku.

W przypadku dużych mieszkań (powyżej 65 m kw.) sytuacja wygląda bardzo podobnie jak w przypadku średnich. Tu również w pięciu miastach odnotowaliśmy wzrostu powyżej 10 proc. rok do roku. Rekordzistami są Lublin i Radom, gdzie stawki wzrosły o niecałe 15 proc. rok do roku. Niewielkie spadki również pojawiły się w dwóch miastach. W tym przypadku są to Gdynia (-0,6 proc. rok do roku) i Gdańsk (-0,3 proc. rok do roku). Średnio duże mieszkania zdrożały o 7,5 proc. rok do roku, a więc dokładnie tyle samo co te średniej wielkości.

Zaskakująco dobre są też dane na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Według GUS w 2020 r. oddano do użytkowania 221 978 mieszkań. To niesamowity wynik, najwyższy od lat 70. 

GUS opublikował dane od 1950 r. z których wynika, że więcej mieszkań powstawało jedynie w latach 1973-1979. Ubiegłoroczny wynik to z pewnością efekt boomu trwającego jeszcze przed pandemią, kiedy rozpoczęto bardzo dużo budów.

Gdyby tak duża liczba mieszkań trafiła na rynek przy istotnie spadającym popycie, to z pewnością ceny mocno by spadły. Tak się jednak nie stało, ponieważ popyt utrzymał się na wysokim poziomie. Deweloperzy sprzedali w 2020 r. tylko o ok. 5 proc. mniej mieszkań niż w rekordowym 2019 r. Było to możliwe m. in. dlatego, że na bardzo niskim poziomie udało się utrzymać bezrobocie i dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.

Ze względu na obawy deweloperów przez większą część 2020 r. liczba pozwoleń na budowę była niższa niż w 2019 r. Rok zakończył się jednak wzrostem o 3 proc. Ten nagły zwrot akcji, to efekt ogromnego wysypu pozwoleń w grudniu 2020 r., kiedy wydano ich aż o 72 proc. więcej niż przed rokiem. 

Przyczyną było to, że występując o pozwolenie jeszcze w 2020 r., można było istotnie obniżyć koszty budowy. Od stycznia 2021 r. weszły bowiem w życie nowe, zaostrzone normy dotyczące ocieplania budynków. Występując o pozwolenie przed tym terminem deweloperzy zapewnili sobie możliwość budowania w poprzednim standardzie.

Wspomnieliśmy już, że dobra sprzedaż mieszkań w czasie pandemii to m. in. efekt tego, że obniżone zostały stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym wynoszącym 20 proc. spadło z 3,84 proc. w styczniu do 2020 r. do 2,42 proc. w styczniu 2021 r. Dla tych, którzy spłacali już kredyty oznaczało to spadek wysokości raty. 

W przypadku zadłużenia w wysokości 300 000 zł i okresu spłaty 25 lat rata spadła z 1557 zł do 1334 zł. Ci którzy dopiero chcieli zaciągnąć kredyt, dzięki niższemu oprocentowaniu mogli pożyczyć większą kwotę. Dla przykładu, jeśli ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą 1500 zł miesięcznie, to przed rokiem mógł pożyczyć ok. 289 000 zł, a obecnie ok. 337 000 zł.

Należy jednak dodać, że dostęp do kredytów w 2020 r. został utrudniony m. in. poprzez podwyższenie wymaganego wkładu własnego. Wiosną 2020 r. większości banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10 do 20 proc. Mimo to wartość wypłaconych w 2020 r. kredytów była jednak zbliżona do tej z rekordowego 2019 r.

Wiele wskazuje na to, że w tym roku ograniczenia dotyczące wkładu własnego zostaną wycofane. Od 25 stycznia możliwość uzyskania kredytu przy 10 proc. wkładu własnego przywrócił Bank Pekao. Trzeba jednak dodać, że nie każdy klient będzie mógł z tej możliwości skorzystać. PKO BP zapowiedział natomiast, że za chwilę również zaoferuje kredyty z 10-proc. wkładem własnym. W kolejnych miesiącach tym torem zapewne podążą kolejne banki.

W 2021 r. stopy procentowe najprawdopodobniej pozostaną na obecnym poziomie i będą sprzyjać zakupom mieszkań zarówno dla siebie, jak i jako inwestycje. Kluczowe w 2021 r. będzie natomiast to, czy bezrobocie utrzyma się na niskim poziomie i czy rynek najmu wróci do normalnej działalności. Jeśli tak, to rynek nieruchomości czeka kolejny rok wzrostów cen. Na duży popyt wskazują bowiem dane na temat liczby zapytań w Google np. hasła "mieszkania na sprzedaż", których na początku 2021 r. jest jeszcze więcej niż przed pandemią.

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 117 537  ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 października do 31 grudnia 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze