Mieszkanie dla Młodych: Kończą się pieniądze. Co dalej?

Dlaczego odbije się to przede wszystkim na rynku wtórnym? Osoby, które będą chciały uzyskać dofinansowanie, będą musiały szukać nieruchomości, gdzie większość środków będzie płacona w 2017 r. Na rynku pierwotnym na znaczeniu mogą zyskać inwestycje w trakcie budowy, które mają być zakończone w 2017 r. - zwłaszcza przy systemie płatności - 10/90, czyli 10 proc. ceny na początku, a pozostała większość dopiero po realizacji inwestycji. Beneficjenci MdM na rynku pierwotnym mogą rezerwować środki do wypłaty w 2017 roku.

Oczywiście to samo mogą robić również osoby, które przymierzają się kupić mieszkanie na rynku wtórnym, jednak ciężko sobie wyobrazić, że zbywca nieruchomości będzie chciał czekać rok na finalizację transakcji. Przeprowadzenie jej będzie o wiele trudniejsze.

W grę wchodzą więc dwa rozwiązania: albo przyspieszenie decyzji zakupowej zanim wyczerpie się pula na rok 2016, albo przesunięcie kupna na końcówkę roku, tak by okres od podpisania umowy przedwstępnej do realizacji umowy przyrzeczonej był akceptowalny dla zbywcy nieruchomości, co najczęściej oznacza maksymalnie 3 miesiące.

Wygląda więc na to, że popyt na rynku wtórnym, do tej pory w dużej mierze "nakręcany" przez MdM, może osłabnąć.

O tym, że to właśnie rynek wtórny przyczynił się do skokowego wzrostu popularności programu, świadczą liczby. Od września 2015 r., a więc od momentu, kiedy mieszkania używane zostały dopuszczone do programu, wzrost liczby wniosków oraz kwot dopłat był wykładniczy. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że z puli środków na 2016 r., wynoszącej 730 mln zł po styczniu zostało już tylko nieco ponad 280 milionów.

Pamiętajmy też, że nie ma możliwości rezerwacji środków na wypłatę w 2016 roku i późniejszą zmianę terminu na 2017 r. Zgodnie z przepisami o MdM, ewentualna zmiana terminu może dotyczyć tylko zmiany w obrębie roku, na który dopłatę się zarezerwowało. Wniosek w tej sprawie należy złożyć w banku najpóźniej 14 dni przed wskazaną planowaną datą wypłaty oraz dodatkowo pod warunkiem złożenia przez nabywcę nowego wniosku o wypłatę dofinansowania wkładu własnego ze środków Funduszu Dopłat.

Pobierz darmowy: PIT 2015

Tak więc, o ile nie zdecydujemy się na kupno mieszkania szybko, prawdopodobnie będziemy skazani na czekanie i składanie wniosków o dopłaty z puli na 2017 rok. Taka sytuacja szczególnie uderzy w mieszkańców mniejszych ośrodków - małych miast i wsi, gdzie deweloperzy budują niewiele. Ludzie z takich miejscowości do września 2015 r. w praktyce byli odcięci od finansowania z Mieszkania dla Młodych. W ich sytuacji rynek wtórny to główny rynek, na którym mogą realizować swoje mieszkaniowe plany. I to oni w pierwszym rzędzie powinni pomyśleć o przyspieszeniu decyzji zakupowej, albo odroczenie jej i realizację z puli na 2017.

Z tym wiąże się jednak kolejne ryzyko. W myśl rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego w przyszłym roku minimalny wkład własny kredytów wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. Już teraz w niektórych sytuacjach dopłata nie wystarcza, by pokryć wymagany wkład własny. Wygląda na to, że w przyszłym roku ten problem się nasili.

Jest oczywiście, co prawda nikła, ale jednak możliwość znalezienia zbywcy, który będzie w stanie poczekać wiele miesięcy na finalizację zapłaty. W tym kontekście jeszcze kilka zdań należy powiedzieć o bezpieczeństwie tego typu transakcji. Jest to sprawa oczywiście szczególnie ważna dla zbywcy nieruchomości, który miałby poczekać wiele miesięcy na uzyskanie całej ceny. Musi mieć gwarancję, że kupujący wywiąże się z umowy, natomiast kupującemu w sposób szczególny zależy na bezpieczeństwie już wpłaconych pieniędzy.

Istotne są więc zapisy zawarte w umowie przedwstępnej. Oczywiście standardem powinno być jej zawarcie w formie notarialnej. Dzięki temu mamy dużo mocniejszy instrument do dochodzenia swoich praw przed sądem. Można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a w momencie gdy sąd wyda prawomocne orzeczenie, w którym to przychyli się do wniosku osoby skarżącej, jest to wystarczające do przeniesienia własności danej nieruchomości. Oczywiście kolejna zaleta to brak konieczności samodzielnego sprawdzania wszystkich dokumentów i zastanawiania się nad prawidłowym sformułowaniem umowy - zrobi to za nas notariusz.

Jeśli jednak podpisujemy zwykłą umowę cywilno-prawną, warto zadbać o użycie właściwych słów. Interesy obu stron będą zabezpieczone, jeśli kwota wpłacona w ramach transakcji zostanie określona jako zadatek (nie zaliczka). Wtedy - zgodnie z prawem - w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Karolina Jaworska WGN Nieruchomości