Mieszkanie dla Młodych: Rzeszów wykluczony

Dostęp do finansowego wsparcia w programie Mieszkanie dla Młodych został zliberalizowany we wrześniu br. Dziś można między innymi kupić na kredyt z dopłatą mieszkanie używane. Co do zasady jest to prawda, ale w praktyce niestety nie wszędzie - wynika za danych zebranych przez Lion's Bank.

Są oczywiście miasta wojewódzkie, gdzie znalezienie mieszkania kwalifikującego się do dopłat nie nastręcza nadmiernych problemów. Doskonałym przykładem jest Gorzów Wielkopolski. Tam to właśnie ponad cztery oferty sprzedaży lokali używanych na pięć spełniają wymagania programu (83,6 proc.). Nieznacznie gorzej jest w Zielonej Górze, gdzie dostępność mieszkań z dopłatą można oszacować na prawie 70 proc. oferty z "drugiej ręki". Efekt? W obu tych miastach można znaleźć oferty z dopłatą nawet w centrum.

Powód jest prosty - limity cen kwalifikujące do dopłat są w tych miastach wysokie w porównaniu do cen faktycznie płaconych za lokale. Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują na przykład, że za metr mieszkania "z drugiej ręki" w Zielonej Górze trzeba było w II kw. br. płacić 2897 zł. Dla porównania limit ceny w MdM wynosi tam prawie 3,5 tys. zł, czyli o 20 proc. więcej niż faktycznie płacona średnia cena.

Miast wojewódzkich, w których ponad połowa ofert mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat, jest więcej. Do tego grona można zaliczyć Łódź (52,1 proc. ofert mieszkań używanych spełnia kryteria), Kielce (54,3 proc.), Katowice (54,8 proc.), Bydgoszcz (57,4 proc.) i Olsztyn (58,9 proc.).

Dla porządku trzeba dodać, że pod uwagę wzięto mieszkania o powierzchni do 75 m kw., a ceny ofertowe skorygowano o 5 proc., zakładając, że zawierają one margines do negocjacji.

Nie wszędzie jednak sytuacja jest tak kolorowa. W pięciu miastach ofert spełniających kryteria jest mniej niż 10 proc. Sytuacja taka dotyczy Lublina (9,6 proc. ofert spełniających kryteria) czy Wrocławia (5,9 proc.), a tym bardziej Krakowa (2,7 proc.) i Warszawy (2,6 proc.). W stolicy tylko jedno mieszkanie używane na 38 kwalifikuje się do dopłat.

Te dane nie mówią jednak całej prawdy o ofercie rynkowej. W związku bowiem z tym, że warszawski rynek jest duży, to liczba ofert kwalifikujących się do dopłat jest całkiem spora. Aktualne dane sugerują, że w stolicy do sprzedania jest około 1,4 tys. takich lokali. To piąty najwyższy wynik w kraju. Najwięcej ofert jest w Bydgoszczy (3,9 tys.), Toruniu (3 tys.), Łodzi (2,5 tys.), Poznaniu i Katowicach (po 1,5 tys.).

Gdyby szukać miasta wojewódzkiego, które jest najmocniej dyskryminowane przez program MdM, należałoby wskazać Rzeszów. W stolicy województwa podkarpackiego limit kwalifikujący do dopłat wynosi dla lokali używanych 3,6 tys. zł. Dla porównania najnowsze dane NBP sugerują, że za przeciętny metr w Rzeszowie trzeba płacić ponad 4,5 tys. zł. Efekt? Jedynie 3,3 proc. ofert lokali używanych kwalifikuje się do dopłat. W związku z tym, że oferta na tym rynku jest niewielka, trudno jest znaleźć mieszkanie spełniające kryteria. Dane z portali ogłoszeniowych sugerują, że takich ogłoszeń jest w całym mieście jedynie około 50. Jest to najgorszy wynik w gronie miast wojewódzkich.

Nie ulega więc wątpliwości, że poszczególne miasta są traktowane skrajnie różnie, bo limity kwalifikujące do dopłat są ustalane w oderwaniu od cen faktycznie płaconych za mieszkania. Problem tkwi w mechanizmie ustalania limitów. Metodologia daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów. Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą dodatkowo powiększa się o 10 proc. (rynek pierwotny) lub obniża o 10 proc. (rynek wtórny).

Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy B-09 wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.

Bardzo ważne jest również to, że koszty brane pod uwagę mają wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT. Co więcej, fakt, że wspomniany formularz B-09 wypełnia się po oddaniu nieruchomości do użytkowania powoduje, że nie można uwzględnić w nim wszystkich kosztów finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztów zagospodarowania terenu, kosztów marketingu i sprzedaży.

Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS. Ponadto w miastach, gdzie deweloperzy prowadzą relatywnie mniej inwestycji otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością - oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.

Nie powinno więc podlegać wątpliwości, że obecnie stosowany mechanizm wyznaczania limitów cen kwalifikujących do dopłat w programie Mieszkanie dla Młodych jest daleki od ideału. Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego, jak dużo nabywcy faktycznie płacą za mieszkania w danej gminie czy dzielnicy.

Bartosz Turek, Lion's Bank