Mieszkanie na dom zamienię

W porównaniu do oferty sprzed roku, na stołecznych targach nieruchomości liczba ofert domów jednorodzinnych (wliczając segmenty i bliźniaki) podwoiła się, a w porównaniu do stanu sprzed trzech lat (naszego pierwszego raportu w tym cyklu) jest nawet 10-krotnie bogatsza. O ile przed rokiem mówiliśmy o wyraźnym skręcie rynku mieszkaniowego w kierunku domów jednorodzinnych, to dziś możemy mówić o nowym dojrzałym trendzie - domy wypierają z rynku mieszkania.

Przy czym bogactwo oferty nie wiąże się z liczbą budowanych domów, lecz raczej z liczbą realizowanych i planowanych inwestycji. Niektóre z nich dotyczą kilku domów (czasem dwóch lub trzech) w jednej lokalizacji, inne osiedla planowane są z myślą o setkach rodzin. Jeśli chodzi o średnie ceny, to nie zmieniły się one istotnie w porównaniu do ubiegłorocznych czy wiosennych, lecz rozstrzał cenowy uległ poszerzeniu.

Z zebranych ofert wynika, że w ujęciu rok do roku przeciętna (mediana) cena metra kwadratowego oferowanych domów zanotowała stosunkowo niewielki spadek, o 2,43 proc., osiągając wartość 4960 zł (5083 zł przed rokiem). Jednocześnie mediana cen ofertowych domów stopniała o 1,24 proc., z 850 tys. zł do 839,5 tys. zł. Za te pieniądze można kupić dom o powierzchni użytkowej 169 mkw., czyli dokładnie tyle samo, co przed rokiem. Z większych zmian warto odnotować, że skurczyły się działki, na których domy są posadowione i mediana obniżyła się z 508 do 400 mkw.

Pomiędzy najniższą a najwyższą ceną metra kwadratowego powierzchni domu, oferowanego w standardzie deweloperskim, różnica jest spora. Cena waha się od 3000 do 8200 zł za mkw. W tym miejscu chcielibyśmy jednakże zaznaczyć, że nie uwzględniliśmy najdroższych, najbardziej prestiżowych ofert, zlokalizowanych m.in. w podwarszawskim Konstancinie, gdzie cena metra grubo przekraczała 10 tys. zł. Wyszliśmy bowiem z założenia, że klienci, których stać na wydanie ponad 2 mln zł za dom, często wolą go budować na własnej działce i wedle własnego (zwykle skrojonego na miarę) projektu, niż kupować od deweloperów.

Oczywiście ceny minimalne i maksymalne są wartościami skrajnymi, dlatego aby uzyskać obraz najbliższy rzeczywistości, odcinamy 25 proc. najlepszych i 25 proc. najgorszych ofert. Tym sposobem określamy w jakim przedziale cenowym mieści się środkowe 50 proc. ofert. W naszym przypadku jest to 4310-5651 zł (rok wcześniej 4439-5888 zł). Znalazły się w nim domy w cenie od 680 tys. zł do 1,08 mln zł (735-988 tys. zł przed rokiem), o wielkości od 145 do 204 mkw. (146-195 mkw.), na działkach o powierzchni od 253 do 600 mkw. (310-600 mkw.).

Zwraca uwagę coraz liczniejsza oferta o charakterze ekologicznym, i nie mamy tu na myśli domów wykonanych z bliżej nieokreślonej "ekologicznej technologii", a stosowanie jak najbardziej konkretnych rozwiązań. Coraz częściej można się więc zetknąć z domami standardowo wyposażonymi w kolektory słoneczne czy rekuperatory (odzyskiwanie energii cieplnej z układu wentylacyjnego), ewentualnie opcjonalnymi pakietami ekologicznymi.

Z jednej strony wpływ na rosnącą liczbę tego typu ofert ma z pewnością pewnego rodzaju moda, ale niewątpliwie równie istotne są także rosnące koszty utrzymania domów, w tym przede wszystkim ceny energii. Jak przekonuje jeden z producentów kolektorów słonecznych, oszczędności na kosztach energii wykorzystywanej do ogrzania domów i wody użytkowej, mogą sięgnąć nawet 60 proc. w skali roku.

Zawsze przy okazji omawiania cen domów rozważamy kwestię zamiany mieszkania na dom. Tym razem kupno domu o przeciętnej wielkości ok. 170 mkw. z działką ok. 400 mkw. to koszt rzędu 840 tys. zł. Aby sfinansować tę transakcję ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, trzeba by dysponować lokalem o wielkości ok. 107 mkw. (licząc po cenie 7853 zł za mkw., czyli mediany cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie, uzyskanych na podstawie analizy wniosków kredytowych składanych przez klientów za pośrednictwem Open Finance w sierpniu br.).

Rzecz jasna kupując gotowy dom od dewelopera płacimy mu pewną prowizję, bo ostateczna cena jest czymś więcej niż tylko zwykłą sumą kosztów materiałów i robocizny. Można więc spróbować nieco zaoszczędzić, biorąc sobie na głowę trochę więcej obowiązków, niż tylko sięganie do portfela. Opcje są dwie. Prostsza - kupujemy projekt domu i wynajmujemy mniejszą (w porównaniu z firmami deweloperskimi) firmę budowlaną, która zajmie się realizacją inwestycji w zakresie określanym "od A do Z". Druga, trudniejsza, polega na przeobrażeniu się w prawdziwego szefa budowy i osobistym zarządzaniu nią, co oznacza samodzielne poszukiwania i zakupy materiałów oraz zatrudnianie ekip fachowców do wykonania poszczególnych etapów budowy (murarze, dekarze, elektrycy, hydraulicy, itd.).

W jednym i drugim przypadku trzeba jednak zacząć od zakupu działki, a ten koszt ma znaczący udział w koszcie całej inwestycji. Wszystko zależy oczywiście od lokalizacji, co generalnie sprowadza się do zasady: im dalej od centrum, tym taniej, która oczywiście nie zawsze się sprawdza, bo nie wszystkie kierunki są równie popularne. Przyjrzeliśmy się działkom w miejscowościach położonych odległości nie większej niż 30 km od centrum Warszawy. I przykładowo w Lesznowoli (pow. piaseczyński), średnia cena metra oferowanych działek budowlanych o powierzchni do 1000 mkw., jakie znaleźliśmy w serwisie Oferty.net, wynosi 500 zł. W Józefowie (pow. otwocki) to 670 zł; w Halinowie (pow. miński) - 280 zł; w Zielonce (pow. wołomiński) - 540 zł, w Legionowie (pow. legionowski) - 370 zł; w Starych Babicach (pow. warszawski zachodni) - 610 zł. Zatem - posługując się oczywiście tylko cenami średnimi - przy zakupie działki budowlanej w okolicach Warszawy trzeba się nastawić na wydatek rzędu 300-600 zł za metr kwadratowy.

Na początku roku przeciętny koszt wybudowania metra kwadratowego domu z firmą "od A do Z" szacowaliśmy na ok. 2200-2700 zł (w standardzie deweloperskim). Obecnie podtrzymujemy te szacunki, mimo że na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy (dane za cennikami PSB) potaniały silikaty (o ok. 10 proc.), materiały izolacji termicznej (ponad 4 proc.), płyty karton-gipsowe (ponad 10 proc.), gazobeton (blisko 10 proc.). Niemal nie zmieniły się jednak ceny drewna i materiałów drewnopochodnych, chemii budowlanej, stolarki otworowej, cegieł oraz pokryć i folii dachowych. Znacząco, bo o blisko 30 proc., podrożały narzędzia i sprzęt budowlany.

Policzmy teraz wszystko razem: za działkę o powierzchni 600 mkw. płacimy 270 tys. zł (po 450 zł/mkw.), zaś postawienie domu o powierzchni 170 mkw. to koszt ok. 370-460 tys. zł. W sumie daje to ok. 640-730 tys. zł. W porównaniu z ofertą deweloperów można więc zaoszczędzić grubo ponad 100 tys. zł, które mogą posłużyć do częściowego przynajmniej wykończenia domu.

Warto podkreślić, że na targach bogatszą niż dotąd ofertę przedstawiły firmy wykonawcze stawiające przede wszystkim na lekkie konstrukcje szkieletowe. Dom w takim standardzie (lub zbudowany z bali) można wykonać w ciągu trzech miesięcy licząc z ułożeniem podłóg, urządzeniem łazienek czy kuchni. Ma to duże znaczenie dla obydwu stron transakcji - kupujący może szybciej wprowadzić się do nowego domu (budowa technologią tradycyjną może trwać nawet o rok dłużej, a nie brak opinii, że domy w stanie surowym powinny "odstać" dwa lata przed wykonaniem dalszych prac), wykonawca szybciej wystawić fakturę.

Najprostsze projekty (na płycie fundamentowej, dach dwuspadowy) można zbudować za 2,5 tys. złotych brutto za metr powierzchni użytkowej. Wadą tego rodzaju rozwiązań jest szybkie wychładzanie i nagrzewanie się domów (w porównaniu do murowanych). Laikowi będzie też niezwykle trudno zbudować taki dom metodą gospodarczą - domy w tej konstrukcji powstają na ogół w fabrykach (elementy prefabrykowane) i są później przywożone na miejsce, gdzie są montowane. Technologia skazuje więc inwestora na wybór firmy dysponującej odpowiednim zapleczem.

W przypadku technologii tradycyjnej nie ma takiego obowiązku, co więcej budowę można rozłożyć na większą liczbę etapów (w zależności od własnych zasobów gotówkowych, okresu oczekiwania na ekipy budowlane, warunki pogodowe etc.). A przede wszystkim można sporo zaoszczędzić kupując materiały budowlane bezpośrednio od producentów (z pominięciem pośredników).

Decydując się na samodzielne koordynowanie budowy i zrezygnowanie z usług firmy pozwala dodatkowo zaoszczędzić nawet 10 proc. Jest to o tyle istotne, że oszczędności idą w dziesiątki tysięcy złotych, a więc kwoty często przewyższające zdolności inwestorów do ich odłożenia w ciągu roku czy dwóch. Nadal więc samodzielna budowa domu jest najtańszą opcją, pozwalającą zaoszczędzić w porównaniu do ofert deweloperów nawet 200 tys. zł. Dla większości jest to wysiłek wart podjęcia.

W naszym przykładzie cenę moglibyśmy zatem zbić do ok. 600-680 tys. zł. Trzeba pamiętać też o tym, że ten sposób budowy domu - choć z całą pewnością najtańszy - jest bardzo absorbujący. Trzeba się liczyć z tym, że przez kilkanaście miesięcy będzie nam to pochłaniało większość wolnego (i nie tylko) czasu. Budowa domu metodą gospodarczą ma też tę dodatkową zaletę, że pozwala skorzystać z ulg podatkowych. Zostały one co prawda znacząco okrojone, ale ze zwrotu VAT za materiały budowlane można uzyskać nawet 33,5 tys. zł, co w przypadku domu o powierzchni 170 mkw., pozwala zbić jego cenę o kolejne 200 zł za metr kwadratowy. Ostatecznie dochodzimy więc do kwot rzędu 570-650 tys. zł, a to w Warszawie stanowi równowartość mieszkania o wielkości 72-83 mkw.

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk

Czytaj również:

Załączniki