Mieszkanie na dom zamienię - dobre wiadomości na wiosnę

Na tym dobre wiadomości dla kupujących się nie kończą - mimo że ceny są niższe, deweloperzy dokładają działki o większej o 9 proc. powierzchni przy niemal nie zmienionej powierzchni domów - wynika z sezonowego opracowania Open Finance, przygotowanego na bazie oferty przedstawionej na stołecznych targach mieszkaniowych. Jeśli ktoś, kto marzy o własnym domu uważa, że ceny nadal są za wysokie, może postawić własny dom.

Firmy budowlane obecne na targach rozpoczynały kuszenie klientów już od ceny 1800 PLN za metr kwadratowy. Metodą gospodarczą zbudować dom można jeszcze taniej, zatem wnioski dla marzących o własnym domu są - nomen omen - budujące. Jak doszło do korzystnych zmian na rynku?

Podobne opracowania przygotowujemy co pół roku już od 2006 roku, obecna edycja jest siódmą z kolei. Przez ten czas obserwowaliśmy dynamiczne zmiany zachodzące na rynku domów jednorodzinnych. Początkowo oferta deweloperów była niezwykle wąska, zamykała się w mniej niż 10 inwestycjach, mimo że w latach 2006-2007 zamiana nawet niedużego mieszkania o powierzchni 60-70 m kw. na dom była realną alternatywą. W kolejnych latach - na skutek wzrostu kosztów budowy i cen działek - ceny domów wzrosły, a jednocześnie znacząco (nawet 10-krotnie w stosunku do 2006 roku) wzrosła także oferta wystawianych na sprzedaż domów.

Mimo że ostatnie dwa lata przyniosły spadek cen mieszkań, ceny domów utrzymywały się na wysokim poziomie. Jednak już w 2009 roku mediana cen była o 10,5 proc. niższa niż w 2008 roku. Wcześniej spuścili z tonu deweloperzy obecni na targach od lat, a którzy mimo upływu czasu mają problemy ze znalezieniem chętnych na swoje inwestycje. Teraz dodatkowo na rynku pojawiły się też nowe firmy, które korzystają z niższych cen działek, a swoje koszty kalkulują o tańsze materiały i tańszą siłę roboczą - w efekcie w ciągu dwóch lat mediana cen domów spadła z 913 tys. PLN, czyli o ponad 200 tys. PLN.

Przeciętny dom (zaliczamy do tej kategorii także segmenty i bliźniaki) ma 165 m kw. kwadratowych powierzchni i jest położony na 500-metrowej działce. W porównaniu do oferty sprzed roku przeciętny dom skurczył się o cztery metry kwadratowe, za to wielkość działki wzrosła o 42 m kw.

Zmieniła się cena w segmencie ekonomicznym - 25 proc. oferty deweloperów to domy oferowane poniżej 580 tys. PLN (rok temu ta granica przebiegała 80 tys. PLN wyżej) lub, licząc inaczej, do 4 tys. PLN/m kw. Również drogie rezydencje kosztują mniej - 25 proc. cen najdroższych domów rozpoczyna się od 950 tys. PLN (5161 PLN/m kw.), przed rokiem było to 982 tys. PLN (5836 PLN/m kw.). Różnica w cenach domów jest pochodną lokalizacji budynków, ich wielkości i wielkości samych działek. Najtańsze domy (kosztujące poniżej 580 tys. PLN) mają powierzchnię mniejszą niż 141 m kw., a działka nie przekracza 308 m kw. W przypadku domów z górnego segmentu cenowego, ich powierzchnie zaczynają się od 188 m kw., a powierzchnie działek od 818 m kw. Pod tym względem zanotowaliśmy prawdziwy skok, ponieważ przed rokiem działki, na których postawiono najdrożej wyceniane domy (górne 25 proc. oferty), zaczynały się od 559 m kw.

Wróćmy jednak do domów o przeciętnej cenie i przyjrzyjmy się jak duże mieszkanie trzeba mieć, by myśleć o jego zamianie na dom. Za 700 tys. PLN (mediana ceny domu z naszego zestawienia) można w Warszawie sprzedać mieszkanie o powierzchni 90,5 m kw. licząc według mediany cen transakcyjnych, obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji dokonywanych przez klientów firmy. Pół roku temu - przy poprzedniej edycji naszego zestawienia - o zamianie mieszkania na dom mógł myśleć posiadacz 107-metrowego apartamentu, a rok temu 105-metrowego.

Możemy spróbować obniżyć koszty inwestycji samodzielnie budując swój własny dom, choć uzyskanie ceny wyraźnie niższej niż 700 tys. PLN nie będzie - w okolicach Warszawy - prostym zadaniem. W zamian uzyskamy jednak możliwość zbudowania domu na większej działce i dokładnie takiego, jaki odpowiada naszym wyobrażeniom.

Obecne na stołecznych targach firmy budowlane reklamowały swoje usługi od ceny 1800 PLN za metr kwadratowy budynku budowanego w technologii tradycyjnej, to jest nawet o 400-900 PLN taniej niż przed rokiem. Również od 1800 PLN za metr zaczynają się ceny domów budowanych w technologii szkieletowej (prefabrykowanych), których zaletą jest szybkość wykonania (trzy miesiące). W ofercie firmy, która stawia takie domy, są także budynki w standardzie pod klucz w cenie od 2500 PLN/m kw.

Stawiając dom z poddaszem użytkowym lub pełnym piętrem i przyjmując koszt wykonania na poziomie 2 tys. PLN (najtańsze budynki są zarazem konstrukcjami najprostszymi, a prawie każdy inwestor chce swój dom czymś wyróżnić) zyskamy cenę wykonania na poziomie 340 tys. PLN za 170-metrowy dom (przed rokiem przyjęliśmy, że jest to minimum 374 tys. PLN). Do tego należy doliczyć koszt zakupu działki, który będzie zależał od jej powierzchni, lokalizacji i uzbrojenia. Ceny ziemi budowlanej wokół Warszawy są niższe niż przed rokiem, ale różnice nie są duże. Możemy przyjąć, że zakup działki wystarczającej do postawienia jednorodzinnego domu zamknie się w kwocie 300 tys. PLN (może być oczywiście zdecydowanie wyższy), co ustawiałoby całkowity koszt inwestycji we własny dom na poziomie 640 tys. PLN - to "równowartość" mieszkania o powierzchni 83 m kw. w Warszawie (licząc według mediany cen transakcyjnych z lutego).

Stawiając dom samodzielnie - to jest zamawiając potrzebne materiały i wynajdując kolejne ekipy fachowców - inwestor jest w stanie zaoszczędzić 10 proc. na kosztach budowy, nie tracąc na jakości wykonania, a często ją podnosząc. W naszych kalkulacjach oznaczałoby to zbicie ceny postawienia budynku w stanie deweloperskim o 30 tys. PLN. Takie działanie otwiera także pole do ubiegania się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku - maksymalnie taki zwrot może sięgnąć 32,5 tys. PLN. Zakładając, że udało odzyskać się 20 tys. PLN z podatku VAT, obniżamy koszt inwestycji budowlanej o 50 tys. PLN, a całej inwestycji (łącznie z zakupem działki) do 590 tys. PLN, co stanowi ekwiwalent 76 m kw. mieszkania.

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk