Na rynku mieszkań już widać zmianę, ale nie wszędzie. Dwa miasta wciąż "królami drożyzny"

We wtorek Związek Banków Polskich opublikował raport AMRON Sarfin, który pokazuje jak zmieniły się w drugim kwartale ceny transakcyjne mieszkań. Nie wszędzie potwierdziły się sygnały, że wreszcie ceny stanęły w miejscu. 

Analiza raportu pokazuje, że ceny spowolniły, ale sytuacja jest bardzo zróżnicowana w zależności od miasta. Są takie, gdzie stanęły w miejscu, a w niektórych w ciągu drugiego kwartału wzrosły nawet o 5-6 procent.

- To niezwykle interesujący okres do analizy, po zaburzeniach wywołanych dopalaczem w postaci Bezpiecznego Kredytu 2 proc., który wymuszał podejmowanie szybkich, niekoniecznie przemyślanych decyzji o kupowaniu tego, co akurat było do kupienia. Teraz sytuacja normalnieje, wróciły dawno niewidziane u deweloperów upusty cenowe lub dodatki np. w postaci gratisowego miejsca postojowego. Jest czas na zastanowienie się, na wybór mieszkania  - komentuje Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

Ceny mieszkań jeszcze rosną, ale wzrosty są nieporównywalnie niższe niż dotychczas. Pod prąd idą Kraków i Wrocław, gdzie drożyzna nie odpuszcza.  

Patrząc na największe miasta, to w drugim kwartale mieszkania zdrożały najmocniej właśnie we Wrocławiu - o 6,55 proc. oraz w Krakowie - o 5,71 proc. Średnia cena transakcyjna w Poznaniu wzrosła o 3 proc. a w Warszawie tylko o 2 proc. w porównaniu do I kwartału 2024 roku. W pozostałych badanych miastach wzrosty cen nie przekroczyły 1 proc. Niektórzy analitycy rynku mieszkaniowego wieszczą nawet nadchodzący spadek cen mieszkań. Na razie jednak obniżki dotyczą jedynie cen ofertowych.

Oczywiście patrząc na roczne zmiany, wygląda to dużo gorzej. - Poziom wzrostu cen w skali roku, będący pochodną uruchomienia w drugiej połowie 2023 roku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. we wszystkich miastach sięgał 20 proc., a w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu mieszkania podrożały aż o prawie 28 proc. - podają autorzy raportu AMRON.

Jak wygląda sytuacja w mniejszych miastach? Przykładowo, w porównaniu z I kwartałem 2024 roku w Toruniu - był wzrost o 2,2 proc., w Bydgoszczy o 0,5 proc., a w Olsztynie 1,9 proc. Rocznie w Toruniu mieszkania zdrożały o 20 proc., a w Bydgoszczy i Olsztynie o ponad 18 proc.

W Polsce zachodniej, przykładowo w Gorzowie w ciągu kwartału ceny wzrosły o ponad 3 proc., w Zielonej Górze o 2,8 proc., ale w Szczecinie potaniały o 1 proc. W skali rocznej w tych miastach był wzrost o około 17 proc.

Na południowym zachodzie, najmocniej kwartalnie wzrosły ceny w Opolu (blisko 8 proc.), ale w Katowicach już się zupełnie zatrzymały. W skali roku w poszczególnych miastach tej części kraju był wzrost od 13 do 24 proc.

Na wschodzie Polski najwyższą cenę średnią zanotowano w Rzeszowie - 9 488 zł. Największy wzrost kwartalny, bo ponad 6 proc., również odnotowano w Rzeszowie. Także tam była największa podwyżka w skali rocznej, bo aż o 37 proc.

Dla porównania w Kielcach i Lublinie mieszkania w ciągu kwartału zdrożały o 5 i o 4 proc., a rocznie o niecałe 17 proc.

Przeciętna powierzchnia użytkowa kupowanych i sprzedawanych mieszkań w ośmiu największych aglomeracjach Polski spadła nieznacznie do poprzedniego kwartału, bo średnio jest to 54,6 m2. Najwyższą średnią powierzchnię sprzedanych mieszkań odnotowano w Warszawie (56,49 mkw.) oraz Wrocławiu (56,30 m2), natomiast najmniejsze mieszkania były przedmiotem obrotu w Łodzi i Białymstoku, gdzie przeciętny metraż wyniósł odpowiednio 52,62 m2 i 52,69 m2.

Zdaniem Jacka Furgi obecna sytuacja na rynku kredytowym jest relatywnie dobra. Rynek wraca do normalności. - Niewiele zmieniają liczne publikacje botów na forach internetowych, które domagają się jak najszybszego kredytu na start. Wyhamował spadek liczby udzielanych kredytów, choć od rekordowego 2021 roku oczywiście spadek jest. Zakładam, że prognozy na 2024 rok zakładające uzyskanie akcji kredytowej na poziomie 180 tys. kredytów, na 80 mld zł, są zasadne - dodaje.

Monika Krześniak-Sajewicz