Najnowsze dane o cenach mieszkań wydają się dziwne. Analitycy zalecają ostrożność

NBP opublikował dane na temat cen transakcyjnych w drugim kwartale 2024 r. Wynika z nich, że rosły nie tylko ceny w ofertach sprzedaży, ale również w transakcjach. 

Ceny nowych mieszkań w 7 największych miastach są o 19 proc. wyższe niż przed rokiem, a z rynku wtórnego o 18 proc. 

"Wzrost w porównaniu do poziomu sprzed roku nie jest jednak zaskoczeniem, ponieważ uwzględnia okres drugiej połowy ubiegłego roku, gdy ceny błyskawicznie rosły. Niezwykłe jest to, że ceny w drugim kwartale były znacząco wyższe niż w pierwszym kwartale. Na rynku widać było bowiem znaczące spowolnienie. Tymczasem spadków niemalże nie było" - komentują analitycy Expandera i Rentier.io. 

Jedyne wyjątki to rynek wtórny w Szczecinie oraz rynek pierwotny w Rzeszowie i Bydgoszczy. W pozostałych badanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni. W tym pierwszym nowe mieszkania były aż o 10,1 proc. droższe niż w pierwszym kwartale tego roku, a używane o 9,5 proc. W Gdyni były to wzrosty odpowiednio o 9,6 proc. i 8 proc.

Analitycy podchodzą do tych danych ostrożnie i zwracają uwagę na ułomności tych statystyk.

- Niestety, dane cenowe NBP pozostawiają nieco do życzenia, bo ich podstawą jest analiza tylko części transakcji z trzymiesięcznego okresu. Co więcej, jest to okres nieodpowiadający dokładnie kwartałowi. W przypadku najnowszych danych NBP z drugiego kwartału 2024 roku, mowa o marcu, kwietniu oraz maju. Warto też pamiętać, że nie znamy informacji o liczbie transakcji zrealizowanych przez deweloperów i biura nieruchomości, na podstawie których NBP wyznaczył swoje średnie transakcyjne ceny metrażu w drugim kwartale br. Takie dane o liczbie transakcji poznamy po publikacji kwartalnego raportu NBP, ale prawdopodobnie tylko dla rynków pierwotnych i wtórnych z sześciu największych krajowych miast - zwraca uwagę Andrzej Prajsnar, analityk RynekPierwotny.pl.

Lista uwag w kontekście wyciągana wniosków ze statystyk NBP, zwłaszcza wstępnych danych, jest dłuższa.

- Zawsze ostatni podawany kwartał podlega rewizji, bo spływają jeszcze dane z aktów notarialnych i dopiero jak zostanie zaraportowany trzeci kwartał, będą pełne dane z drugiego kwartału. Z kolei na rynku wtórnym dane oddają ceny z aktów notarialnych czyli np. jeśli akty notarialne zawarte były w marcu, to decyzja o zakupie, czyli najczęściej umowa przedwstępna, była zawarta wcześniej, czyli te dane pokazują realia cenowe i sytuację sprzed około 3-6 miesięcy. Po trzecie, trzeba dokładnie popatrzeć jak się zmieniła struktura sprzedaży - mówi Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR. 

Jak tłumaczy, są to dane dotyczące dużych i małych mieszkań, zarówno o wysokim jak i niskim standardzie, więc jeśli wzrósł udział małych mieszkań, które są droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, to wzrasta również średnia cena.

Andrzej Prajsnar wykazuje, że przykładowe informacje z I kw. 2024 r. dotyczące warszawskiego rynku pierwotnego w zestawieniu z danymi BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że NBP przy wyznaczaniu średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. przeanalizował około 2/3 transakcji u stołecznych deweloperów. Analogiczny wynik z Krakowa był zbliżony. W przypadku pozostałych czterech metropolii, poziom pokrycia transakcji mógł wynieść 50 proc. (Wrocław) - 90 proc. (Gdańsk). Wyniki z drugiego kwartału mogły wyglądać podobnie.

- Brakuje informacji o tym, jak w przypadku mniejszych rynków pierwotnych i wszystkich rynków wtórnych z miast wojewódzkich wyglądają analogiczne wskaźniki pokrycia całego obrotu analizowaną przez NBP próbą mieszkań. Właśnie dlatego niektóre kwartalne wzrosty cen transakcyjnych odnotowane przez NBP na mniejszych rynkach trzeba traktować dość ostrożnie. Mowa np. o zmianach z drugiego kwartału dotyczących Gdyni (+9,6 proc. na rynku pierwotnym oraz +8,0 proc. na rynku wtórnym), Kielc (+10,1 proc./+9,5 proc.) i Lublina (+9,4 proc. na rynku pierwotnym) - ocenia analityk RynekPierwotny.pl.

Jego zdaniem istnieje również inne wyjaśnienie tak dużych kwartalnych wzrostów cen transakcyjnych. Mianowicie, na niektórych rynkach zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. mogło mocniej niż gdzie indziej zredukować sprzedaż tańszych mieszkań oraz łączną liczbę transakcji. 

- Warto w tym kontekście pamiętać, że według danych PKO BP uczestnicy programu BK2 proc. statystycznie kupowali tańsze lokale (również pod względem cen 1 mkw.). W przypadku rynku pierwotnego, wiele zależało też od polityki podażowej deweloperów. W niektórych miastach oferta wiosną mogła być mocno "przebrana" pod kątem tańszych nowych mieszkań - dodaje.

Brak pełnych i aktualnych statystyk mieszkaniowych to problem, o którym piszemy od dawna. Jednak, jak Interia pisała w ubiegłym tygodniu, rządowy portal, który ma na bieżąco pokazywać ceny transakcyjne szybko nie powstanie, bo droga do jego uruchomienia coraz bardziej się wydłuża. 

Projekt ustawy został cofnięty i ma przejść ponowne konsultacje i uzgodnienia, a jak poinformowało nas Ministerstwo Rozwoju i Technologii, od momentu uchwalenia i ogłoszenia ustawy przepisy mają wejść w życie dopiero po upływie 20 miesięcy. Eksperci rynkowi nie wiedzą, dlaczego to ma trwać aż tak długo. Tym bardziej, że samo ministerstwo w uzasadnieniu podaje, że ułatwiłoby to monitorowanie efektów programów mieszkaniowych.

Monika Krześniak-Sajewicz