Na rynku wtórnym nadal wysoka podaż mieszkań

Przed rokiem zadawaliśmy sobie pytanie, jak wszelkiego rodzaju obostrzenia wpłyną na popyt i podaż mieszkań. Wprawdzie nikt nie potrafił rzeczowo określić dalszych scenariuszy, ale mimo to pojawiało się wiele komentarzy na temat możliwych prognoz.

- Część z komentatorów twierdziła, że lockdown spowoduje odpływ inwestorów, którzy będą pozbywać się m.in. mieszkań kupionych z myślą o wynajmie, co spowoduje wzrost podaży i spadki cen ofertowych. Inni natomiast byli bardziej ostrożni w komentarzach argumentując to faktem, że rynek nieruchomości nie reaguje na różnego rodzaju zmiany błyskawicznie, a trendy zmieniają się dopiero po pewnym czasie, mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego z Metrohouse.

Niezależnie od komentarzy, wszyscy byli świadomi tego, że rynek mieszkaniowy będzie się zmieniał pod wpływem obecnej sytuacji, ale brakowało jednak zgodności, jak daleko idące będą to zmiany. Dziś już wiemy, że pandemia spowodowała dodatkowy napływ klientów lokujących swoje nadwyżki na rynku mieszkaniowym i nawet wzrosty cen nie były czynnikiem chłodzącym zainteresowanie zakupami. Jednocześnie, jak pokazują analizowane poniżej dane, wybór ofert na rynku jest dość bogaty.

W oparciu o dane dostarczone przez serwis Unirepo, skupiający w jednym miejscu oferty z 38 portali ogłoszeniowych, sieć biur nieruchomości Metrohouse przeanalizowała podaż mieszkań na rynku wtórnym w ciągu ostatnich miesięcy 12-stu miesięcy. Aby pokazać możliwie najlepiej obraz sytuacji przygotowano badanie obejmujące koszyk czterech najbardziej popularnych portali internetowych prezentujących oferty agencji nieruchomości. Analizie poddano nowo wprowadzane na rynek, nie powtarzające się oferty sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, co było możliwe dzięki opartych na sztucznej inteligencji algorytmach filtrujących duplikaty.

W marcu 2020 r. mediana nowo wprowadzonych ofert na wyselekcjonowanych czterech portalach wyniosła 9237. Należy jednak pamiętać, że miesiąc ten był początkiem zamieszania spowodowanego ogłoszeniem pandemii. - W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy to nie marzec, ale kwiecień stał się okresem dość silnego zastoju na rynku mieszkań, ale też okresem drastycznego zmniejszenia nowej oferty mieszkań.

Według danych Unirepo na analizowane portale trafiło średnio 5930 nowych ofert mieszkań, czyli aż o 35,8 proc. lokali mniej niż w słabym już marcu. Co ciekawe zapaść w podaży, tak silnie widoczna w kwietniu, nie znalazła kontynuacji w kolejnych miesiącach, bowiem już w maju liczba ofert w porównaniu do kwietnia prawie się podwoiła i wyniosła średnio 11429, komentuje Bartłomiej Głuchowski, pomysłodawca programu dla pośredników Unirepo.

Także kolejne miesiące przyniosły stabilną sytuację jeśli chodzi o napływ nowych ofert, który wynosił miesięcznie 10-12 tys. Wyjątkiem był grudzień (8862), ale jest to miesiąc o historycznie niskiej podaży nowych ofert. Pierwsze miesiące tego roku pokazują, że podaż nowych ofert mieszkań utrzymuje się na stabilnych poziomach i wynosi ok. 11 500 miesięcznie.

Wprawdzie wysoka podaż mieszkań na rynku wtórnym powinna mieć wpływ na zwiększone możliwości negocjacji cen, to przełożenie jest mniejsze niż oczekuje rynek. Według Raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance za IV kw. 2020 r. średnia różnica w cenie między pierwszą a ostatnią ceną ofertową wyniosła od 2,5 do 6 proc.

- Dodatkowo w ostatecznych negocjacjach można było uzyskać od sprzedającego do 3,5 proc. rabatu. Oczywiście zdarzają się transakcje, kiedy obniżki ceny ofertowej dotyczą poziomu kilkunastu procent, ale nie są one liczne. Sprzedający na rynku wtórnym nadal obserwują sytuację na rynku deweloperskim i kalkulując ceny ofertowe biorą za punkt odniesienia kwoty za jakie oferowane są nowe mieszkania, które jak wiadomo wymagają jeszcze znacznych nakładów remontowych - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Według danych Metrohouse w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach wzrosły od 4 do nawet 15 proc.