Najdroższe kamienice w Polsce - ile kosztują?
Kamienice w dobrych lokalizacjach stanowią obecnie jeden z najatrakcyjniejszych typów nieruchomości - zarówno pod inwestycje mieszkaniowe, jak i komercyjne. Deweloperzy w dużych miastach chętnie realizują projekty rewitalizacyjne z myślą o nowych funkcjach takich nieruchomości. Z kolei inwestorzy pod wynajem szukają mieszkań do remontu w dobrych lokalizacjach.
W czym tkwi tajemnica popularności kamienic? Przede wszystkim należy zaznaczyć, że segment tych nieruchomości, często o walorach historycznych i zabytkowych, przez całe dziesięciolecia właściwie "leżał odłogiem". W PRL-u potencjałem kamienic się nie interesowano. Po upadku komuny polskie miasta odziedziczyły całe połacie zabudowy często o fatalnym stanie technicznym i często wykorzystywanych jako mieszkania komunalne o bardzo niskim standardzie.
Ten stan rzeczy zaczął się zmieniać dopiero po 2000 roku, a zyskał na intensywności po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Wtedy za kamienice zabrały się w większym stopniu samorządy, które m.in. z funduszy unijnych zaczęły je remontować. Rynek ten jednak dostał znaczniejszego przyspieszenia, przede wszystkim ze względu na deweloperów, którzy dostrzegli bardzo duży potencjał tego typu nieruchomości i zaczęli w większym stopniu na własną rękę w nie inwestować z myślą o nowych funkcjach mieszkaniowych i komercyjnych.
Z czego wynika atrakcyjność kamienic dla deweloperów? Przede wszystkim z lokalizacji - są to nieruchomości często zlokalizowane w zabytkowych centrach miast, lub w ich sąsiedztwie. Stąd inwestycja w kamienicę oznacza wejście do często bardzo dobrej lokalizacji. Druga sprawa to charakter samych budynków. Przedwojenne kamienice o pięknych fasadach dają wiele możliwości aranżacyjnych. Takie nieruchomości mogą np. z powodzeniem pełnić rolę prestiżowych biur, nadają się też na inwestycje o charakterze hotelowym, czy apartamentowym.
Wreszcie zainteresowanie deweloperów zbiega się z rosnącą popularnością mieszkań w kamienicach, a także z rosnącą zyskownością rynku najmu. Kupujący doceniają ów swoisty "klimat" takich nieruchomości, a także same parametry mieszkań - często duże metraże, nietypowy rozkład, duże okna, grube, ceglane ściany, wysokie sufity. Na rynku najmu inwestorzy szukają mieszkań do remontu, a te łatwiej znaleźć właśnie w kamienicach.
Jeśli nieruchomość cechuje się dobrą lokalizacją - może być to inwestycyjny strzał w dziesiątkę. Oczywiście kamienice nie są pozbawione wad. Do nich możemy zaliczyć czasem wysokie koszty remontowe, związane ze złym stanem technicznym budynków (fundusz remontowy), problemy z miejscami parkingowymi, czasem wysokie koszty ogrzewania, jeśli budynki nie są podpięte do ciepła sieciowego. Niezależnie jednak od tego można mówić o swoistej modzie na kamienice. Jak przedstawiają się ceny całych kamienic? Sprawdziliśmy to na podstawie ofert z WGN.
Najwyższe wyceny uzyskują zabytkowe kamienice, w dobrym stanie technicznym, zlokalizowane w centrach lub ich sąsiedztwie, w dużych miastach. Takie nieruchomości zazwyczaj kosztują kilkanaście - kilkadziesiąt milionów złotych. Na wycenę wpływ ma również obecność najemców.
Do najdroższych obecnie ofert w WGN należy kompleks zabytkowych kamienic w samym centrum gdańskiej starówki. Chodzi o kilka budynków o łącznej powierzchni ponad 12 tys. m kw. Nieruchomości wyceniono na aż 59 mln zł!
Inna oferta z Gdańska warta przytoczenia to zabytkowa, XVIII-wieczna kamienica, gdzie działa hotel. 500-metrowa nieruchomość uzyskała wycenę aż 14 mln zł, co daje stawkę rzędu 27 tys. zł za metr kwadratowy!
We Wrocławiu metr kwadratowy kamienicy w dobrym stanie technicznym na Starym Mieście kosztuje przeciętnie około 10 tys. zł. Za 15,5 mln złotych można w stolicy Dolnego Śląska kupić wyremontowaną zabytkową kamienicę zlokalizowaną bezpośrednio na starówce. W obiekcie na parterze i w piwnicach znajduje się restauracja, na wyższych piętrach natomiast mieszczą się biura i hostel.
Nieco niższe ceny spotykamy w pozostałych stolicach województw poza wiodącymi rynkami (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto) i w miastach średnich i mniejszych, choć wiele zależy od samej nieruchomości i jej potencjału. Przykładowo, kamienicę z hotelem mieszczącą się na głównym deptaku Jeleniej Góry wyceniono na ponad 10 mln zł. Blisko 5 mln zł to z kolei cena zabytkowej nieruchomości w Kudowie-Zdroju.
Generalnie jednak w mniejszych ośrodkach ceny są obniżone, nawet za świetnie położone, zabytkowe obiekty. Z danych WGN wynika, że kamienicę o przeciętnej powierzchni do 1000 m kw. na mniejszych rynkach można kupić w średniej cenie 2-3 mln zł. Przykład ze Słupska, gdzie zabytkowy budynek (ponad 800 m kw.) z XVIII w. w samym centrum miasta przy Starym Rynku wyceniono na nieco ponad 2 mln zł.
Dagmara Komarnicka
dział analiz WGN
