Najem długoterminowy - korzystne zmiany w przepisach
Z początkiem tego roku została wprowadzona do kodeksu cywilnego istotna zmiana, dotycząca zawierania długoterminowych umów najmu. Do tej pory umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, przekształcała się w umowę zawartą na czas nieoznaczony po upływie lat 10. Konsekwencją była możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia.
W praktyce stosowane były różne mechanizmy zapobiegające ewentualnemu wypowiedzeniu najmu przed upływem okresu na jaki była zawierana umowa, a po upływie 10 lat (np. kary umowne), o różnym stopniu skuteczności. Taki stan prawny istotnie różnił się od systemu anglosaskiego, gdzie nie należą do rzadkości umowy najmu zawierane na okres 999 lat.
Realizując oczekiwania przedsiębiorców i potrzeby obrotu gospodarczego, nowelizacją kodeksu cywilnego umożliwiono zawieranie umów najmu na czas oznaczony do 30 lat (art. 661 § 2 kodeksu cywilnego), z tym jednak zastrzeżeniem, że dotyczy to wyłącznie stron (zarówno wynajmującego jak i najemcy) będących przedsiębiorcami.
Przy umowach zawieranych na tak długie okresy pojawia się wiele ryzyk, głównie o charakterze ekonomicznym, związanych np. z określeniem wysokości czynszu najmu i możliwościami jego zmiany, czy z wcześniejszym zakończeniem najmu.
Korzyści płynące ze zmiany przepisów są ewidentne. Po pierwsze strony nie muszą uciekać się do konstruowania swoistych "protez" prawnych, chcąc zawrzeć długoterminową umowę najmu. Po wtóre, zawarcie długoterminowych umów najmu (ang. long-term lease) i to najlepiej z najemcą o uznanej renomie, często jest wymagane przez banki jeszcze na etapie przed ukończeniem inwestycji (ang. pre-lease) i warunkuje finansowanie inwestycji z kredytu bankowego. Wierzytelności z takich umów są cedowane na banki kredytujące i stanowią obok np. hipoteki zabezpieczenie udzielanego kredytu, a poza wszystkim gwarancję, iż kredytobiorca ma zapewnione stałe źródło przychodów, które pozwoli mu wywiązywać się z zaciągniętych zobowiązań. Podobny efekt mogą osiągnąć także najemcy, legitymujący się wieloletnią umową najmu, dającą podstawy do finansowania przez banki rozwoju ich działalności, szczególnie w przypadku sieci usługowych lub handlowych. Umożliwia to także inwestowanie przez najemców w lokale własnych środków. Wreszcie, dla najemców wieloletnia umowa stanowić może podstawę do akcji marketingowej. Zyskują oni pewność, że konkretna lokalizacja kojarzona będzie przez klientów z działalnością danego podmiotu.
Praktyczną kwestią jest określenie skutków nowelizacji dla umów zawartych przed dniem 1 stycznia 2009 roku. Jeśli dotychczasowe umowy zawarte zostały na czas oznaczony, dłuższy niż 10 lat, to wydaje się, że ich zmiana nie jest konieczna i powinny być stosowane nowe przepisy, czyli umowy te nie ulegną "automatycznemu" przekształceniu w umowy zawarte na czas nieoznaczony po upływie 10 lat. Ponadto, strony umów najmu zawartych przed 1 stycznia 2009 roku mogą w drodze zmiany tych umów wydłużyć okres, na jaki zostały one zawarte.
Reasumując, należy pozytywnie odnieść się do możliwości zawierania długoterminowych umów najmu na nowych zasadach, jednak wymaga to stosowania rozwiązań prawnych, zawierających odpowiednie gwarancje dla obu stron najmu a wynikających z długotrwałości stosunku prawnego przy jednoczesnym założeniu trudnej do przewidzenia zmienności sytuacji gospodarczej.
apl. adw. Łukasz Mróz
