Najem droższy niż własne mieszkanie
Koszty najmu mieszkań rosną tak silnie, że mamy nietypową sytuację: w większości miast rata kredytu za własne mieszkanie jest niższa niż miesięczny koszt najmu takiego lokalu. Jednak zdaniem ekspertów, w dłuższym okresie powinno się to zmienić.
- Czynsz za wynajem mieszkania jest powyżej wysokości raty kredytu na takie samo mieszkanie. W takim przypadku dostosowanie musi wystąpić albo po stronie wzrostu raty kredytowej, na co się nie zanosi w najbliższej przyszłości, albo spadku ceny najmu, co w mojej opinii jest bardziej prawdopodobne - wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski z BIK. Jak tłumaczy, zazwyczaj na świecie jest inaczej i koszt najmu jest zbliżony do raty kredytowej.
Niedawno opublikowana analiza Expandera i Rentier.io wyraźnie pokazuje, że taka anomalia występuje w zdecydowanej większości polskich miast.
- W Katowicach, niezależnie od wielkości mieszkania, koszt najmu jest aż o 500 zł wyższy niż rata kredytu. W Częstochowie, Sosnowcu i Łodzi taka sytuacja dotyczy małych i średnich mieszkań. Różnica jest tak duża, że w długim terminie zupełnie nie opłaca się najmowanie mieszkania. - wymienia Jarosław Sadowski z Expandera w komentarzu do ostatniej analizy.
Przykładowo w Warszawie średni koszt najmu 50 metrowego mieszkania to 2755 zł, a kupując je na kredyt (z 10-procentowym wkładem własnym) płacilibyśmy miesięcznie mniej o 370 zł. W Katowicach za wynajem 70 metrowego mieszkania trzeba zapłacić przeciętnie 2188 zł, a rata jaką trzeba zapłacić bankowi wyniesie 1687 zł.
Sadowski zwraca też uwagę, że w takiej sytuacji rata kredytu jest nie tylko niższa niż koszt najmu, ale że też płaci się ją tylko przez określony czas, czyli do momentu spłaty zadłużenia. Za najem trzeba płacić nie tylko więcej, ale też bez końca, bo przez cały czas gdy mieszkamy w danym lokalu.
Odwrotna sytuacja występuje tylko w niektórych miastach (w Krakowie, Toruniu, Białymstoku i Gdyni) i tylko w odniesieniu do dużych mieszkań. Tu koszt najmu jest niższy niż rata kredytu, a więc najem może być dobrą alternatywa dla zakupu własnego mieszkania. Przykład: w Gdyni najem 70 metrowego lokum to wydatek 2432 zł, a rata kredytu będzie wyższa o 136 zł. Koszty najmu, podobnie jak raty kredytu nie uwzględniają czynszu, wiec są to wartości porównywalne.
Dlaczego w Polsce mamy taką dziwną sytuację?
- Jest kilka powodów tego zjawiska. Ceny w miastach zawyża najem krótkoterminowy, drugi to czynniki mentalne, gdyż młodzi ludzie chcą żyć mobilnie i nie chcą zaciągać kredytu na 20-30 lat, bo chcą mieć możliwość szybkiej zmiany miejsca zamieszkania. Trzeci, to problem ze zdobyciem wkładu własnego. Rosnące dochody dają poprawę zdolność kredytowej, ale nie dają wkładu własnego. Część młodych ludzi jest niejako odciętych od możliwości uzyskania kredytu ze względu na brak wkładu własnego - mówi prof. Rogowski. Ten ostatni czynnik jest na tyle istotny, że został uwzględniony w programie Pracowniczych Planów Kapitałowych - zgromadzone w nim oszczędności mogą być wykorzystane bez utraty ulg i bonusów do pokrycia wkładu własnego w związku z zaciągnięciem kredytu na budowę domu lub zakup mieszkania (potem trzeba zwrócić w ratach rozłożonych nawet na 15 lat).
Zdaniem głównego analityka BIK anomalia rynkowa jaką są wyższe koszty najmu niż raty kredytu na takie same mieszkanie nie powinna się utrzymać w długim horyzoncie.
- Sprzyjać temu będzie większa podaż mieszkań na wynajem, tym bardziej, że w mieszkania pod wynajem zaczynają inwestować inwestorzy instytucjonalni - mówi Waldemar Rogowski.
Dodaje też, że rynek najmu jest szczególnie silnie skorelowany z sytuacją gospodarczą i w przypadku pogorszenia koniunktury ceny najmu wyraźnie spadają.
Monika Krześniak-Sajewicz
