Najem lokali na nowych zasadach

Możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego została ograniczona zarówno pod względem przedmiotowym, jak i podmiotowym. Dotyczy ona wyłącznie lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i może zostać zawarta przez osobę fizyczną będącą właścicielem takiej nieruchomości, nieprowadzącą jednak w powyższym zakresie działalności gospodarczej.

Co istotne, aby wynajmujący mógł w pełni skorzystać z nowych regulacji, musi w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu zgłosić zawarcie omawianej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania. W przeciwnym razie wyłączona zostanie np. możliwość szybkiego usunięcia opornego najemcy z wynajmowanego lokalu oraz ograniczonego stosowania pozostałych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (...), o których mowa niżej.

Nowelizacja daje wynajmującym możliwość zabezpieczenia się przed niechcianymi lokatorami, którzy pomimo naruszenia ciążących na nich obowiązków nie mogą zostać usunięci z najmowanego lokalu z uwagi na szczególne okoliczności. Do tej pory eksmisja możliwa była wyłącznie na podstawie wyroku sądu. Jeżeli miała ona dotknąć:

• kobietę w ciąży;
• małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz osobę sprawującą nad taką osobą opiekę lub wspólnie z nią zamieszkującą;
• obłożnie chorych;
• emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
• bezrobotnych;
• osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- sąd miał obowiązek orzec o lokalu socjalnym, co powodowało, że wykonanie opróżnienia lokalu mogło nastąpić dopiero wówczas, gdy gmina mogła taki lokal zapewnić. Co więcej, jeżeli wydalanej z mieszkania osobie nie można było wskazać lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie można było wykonywać w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku.

Obecnie wynajmujący może chronić się przed najemcami, którzy wykorzystując swoją nadzwyczajną sytuację rodzinną czy materialną, będą uchylać się od nakazu opróżnienia lokalu, powołując się na brak miejsca, do którego mogliby się przeprowadzić.

Nowe przepisy przewidują bowiem, że do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć:

• sporządzone przez notariusza w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie;
• wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym w przypadku zaistnienia konieczności opróżnienia lokalu będzie mógł zamieszkać;
• oświadczenia właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu. Jeżeli wynajmujący tego zażąda, podpis składającego oświadczenie powinien być notarialnie poświadczony.

Najem okazjonalny może zostać zawarty wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Dla ważności umowy ustawa wymaga zachowania formy pisemnej. Jakiekolwiek zmiany również muszą być dokonywane w tej formie. Co do zasady umowa wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Przepisy Kodeksu cywilnego zezwalają na wypowiedzenie okresowej umowy najmu wyłącznie w przypadkach przewidzianych przez strony w treści samego kontraktu.

Dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów (...) wskazuje okoliczności, w których kontrakt może zostać rozwiązany przed wskazanym w nim terminem. Jeśli najemca straci możliwość zamieszkiwania w lokalu, który wskazał w dołączonym do umowy oświadczeniu jako zastępczy, musi w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o zdarzeniu wskazać inny taki lokal. W takim przypadku zobowiązany jest również do przedłożenia nowego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie. Jeżeli najemca nie dopełni powyższych obowiązków, wynajmujący będzie miał prawo wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenia należy dokonać na piśmie, dając najemcy przynajmniej 7 dni na wyprowadzkę do innego lokalu.

Jednak to nie wszystko. Ustawa wskazuje kolejne okoliczności uzasadniające wcześniejsze wypowiedzenie umowy. Zgodnie z art. 11 ust. 2 w związku z art. 19e ustawy, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć stosunek najmu okazjonalnego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Może to jednak uczynić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca jest zobowiązany do opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel będzie mógł wręczyć mu sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W żądaniu takim powinny być zawarte co najmniej:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu, będącej podstawą łączącego strony stosunku;
• wskazanie przyczyny ustania najmu;
• oznaczenie terminu, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące są zobowiązane do opróżnienia lokalu. Ustawa zastrzega jednak, że termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od momentu doręczenia żądania.

Jeżeli najemca nie wyprowadzi się we wskazanym przez wynajmującego terminie, ten ostatni w celu szybkiego usunięcia niechcianego lokatora powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sporządzonemu w formie aktu notarialnego oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu. Oświadczenie to, z uwagi na swą formę, stanowi bowiem tytuł egzekucyjny, który z chwilą opatrzenia go przez sąd klauzulą wykonalności staje się tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę egzekucji.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności należy dołączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu do właściwego urzędu skarbowego.

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.

Zawierając umowę najmu okazjonalnego, wynajmujący może żądać od najemcy wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Strony mogą same określić wysokość kaucji, nie może ona jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczanego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela, o których mowa powyżej.

Znowelizowane przepisy zastrzegają, że do najmu okazjonalnego odpowiednie zastosowanie znajduje również zapis, zgodnie z którym zwrot waloryzowanej kaucji ma nastąpić w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu wynajmujący, oprócz czynszu, jest uprawniony do pobierania jedynie opłat niezależnych od właściciela, chyba że strony postanowiły w umowie inaczej. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Jeżeli w czasie trwania umowy najmu okazjonalnego właściciel planuje zmianę wysokości czynszu, warunki takiej zmiany musi określić w treści umowy. Przepisy stanowią bowiem wyraźnie, że podwyższenie czynszu może zostać dokonane wyłącznie na warunkach określonych w umowie.

Jak to już zostało zaznaczone na wstępie, jeżeli wynajmujący dokona we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (...) nie będą, z pewnymi wyjątkami, znajdowały do niej zastosowania. Poza dodanym nowelizacją rozdziałem 2a przepisy nakazują stosować m.in. zawarte w art. 2 ustawy definicje legalne.

Tak jak dotychczas w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Pod jego nieobecność lub w przypadku, gdy odmawia on udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). Jeżeli interwencja wymaga pomocy straży pożarnej, właściciel jest uprawniony do wejścia również w obecności tych służb.

W przypadku, gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z powyższych czynności należy sporządzić protokół.

Lokator ma obowiązek udostępnić lokal również w innych, wskazanych przez ustawę okolicznościach. Chodzi tu o sytuacje, w których właściciel:

• chce dokonać okresowego, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach także doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu;
• chce ustalić zakres niezbędnych prac oraz je przeprowadzić;
• chce dokonać zastępczego wykonania prac obciążających lokatora.

Do lokatorów pozostających w stosunku najmu okazjonalnego zastosowanie znajdują również przepisy dotyczące możliwości wystąpienia przez osoby trzecie do sądu z powództwem o rozwiązanie umowy najmu. Jeżeli więc najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Również współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie.

Osoby zamieszkujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, którego wysokość powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Jeżeli jednak odszkodowanie nie pokrywa poniesionych przez właściciela strat, może on żądać odszkodowania uzupełniającego.

Ponieważ większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (...) nie znajduje zastosowania w przypadku najmu okazjonalnego, odpowiednie zastosowanie znajdą do niego przepisy Kodeksu cywilnego.

Czy nowe przepisy umożliwią stronom stosunku najmu zgodne współżycie, zabezpieczając jednocześnie interesy każdej z nich? Na odpowiedź trzeba będzie jeszcze trochę poczekać. Z nowymi przepisami warto jednak zapoznać się już teraz, aby wiedzieć, w jaki sposób zmieniają one sferę praw i obowiązków najemcy i wynajmującego.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13.