"Informacje pozyskane od analityków rynkowych pokazują jednak, że może to być konsekwencją splotu kilku przyczyn, a w konsekwencji ryzyko gwałtowniejszej korekty cenowej może być niższe od wynikającego z prostej analizy danych. Po pierwsze, szybki wzrost liczby kontraktów na budowę mieszkań na rynku może być spowodowany chęcią ominięcia przez deweloperów zapisów ustawy o ochronie klienta dewelopera, dla której vacatio legis kończy się w kwietniu przyszłego roku. Ustawa wprowadza utworzenie otwartych i zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, na których gromadzone będą środki na budowę lokalu" - napisano.
W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki te stanowić będą odrębną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności zaspokajane będą roszczenia nabywców przyszłych nieruchomości. Rozwiązania wprowadzone w ustawie nie zostały jeszcze zweryfikowane w praktyce, co powoduje wzrost ryzyka inwestycji deweloperskich - podał Bank.
"Zgodnie z zapisami ustawy inwestycje rozpoczęte przed tym terminem nie będą poddawane jej rygorom, a sprzedaż kontraktów na budowę mieszkania może, wobec braku odpowiednich zapisów w ustawie, być istotną przesłanką traktowania inwestycji jako rozpoczętej. Drugim czynnikiem mogą być zmiany sytuacji po stronie popytu na rynku oraz reagującej ze znacznym opóźnieniem podaży. Na rynku pojawiają się jeszcze inwestycje rozpoczęte w innych warunkach, dostosowane do inaczej zdefiniowanych potrzeb. Inwestycje te z reguły charakteryzujące się wyższymi cenami oraz większymi mieszkaniami, mają obecnie słabą szansę na sprzedaż z zakładaną wcześniej zyskowności" - czytamy w informacji.
NBP podkreślił, że hipotezę tą potwierdzają pokazujące pogłębiającą się nierównowagę pomiędzy mieszkaniami oferowanymi na rynku a poszukiwanymi przez nabywców oraz pokazujący wydłużanie się średniego okresu sprzedaży mieszkań.
"Jednocześnie na rynku pojawiają się też nowe, lepiej dopasowane do potrzeb inwestycje, które nie mają, jak dotąd, problemów ze sprzedażą. Wykorzystują one dodatkowo niższe ceny terenów budowlanych i produkcji budowlano-montażowej. W konsekwencji mogą też zaoferować niższe ceny, co potwierdza malejący indeks cen inwestycji po raz pierwszy wprowadzonych na rynek. Wskaźnik ten pokazuje też rosnący realizm deweloperów w zakresie wysokości kształtowania cen" - poinformował NBP.
Bank zaznaczył, że niezależnie jednak od wpływu omawianych czynników, zarówno wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego mierzący produkcję w toku, jak też wskaźniki wyprzedające, tj. pozwolenia na budowę oraz nowo rozpoczynane mieszkania, pokazują co najmniej zachowanie dotychczasowego poziomu produkcji. "Głównym czynnikiem sprawczym są cały czas relatywnie wysokie ceny mieszkań i marże zachęcające do rozpoczynania nowych inwestycji nawet przy uwzględnieniu ryzyka pewnego spadku cen" - napisano.
