Nie stać cię na budowlaną? Kup rekreacyjną

W maju tylko PKO BP obniżył marżę kredytów hipotecznych złotych - z 1,35 proc. do 1,15 proc. Nie jest to jednak stała zmiana oferty lecz jedynie czasowa promocja. W dalszym ciągu przeważają natomiast podwyżki marż. W maju wprowadziły je bank Pocztowy, Deutsche Bank i Raiffeisen. Podobnie jak w poprzednich miesiącach zmiany marż nie były jednak zbyt duże, a więc nie wpłynęły znacząco na łączny obraz rynku. Przeciętna marża niewiele zmieniła się od marca br. i znajduje się na poziomie ok. 1,2 proc. Nadal można również uzyskać kredyt z niską marżą, czyli wynoszącą ok. 1 proc.

Zauważalny staje się natomiast wpływ ostatniej podwyżki stóp procentowych na poziom oprocentowania. Przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych wzrosło w maju z 6,14 proc. do 6,31 proc. To jednak najprawdopodobniej nie koniec wzrostów. Cześć banków dopiero na początku lipca zmieni bowiem oprocentowanie uwzględniając aktualny poziom stawki WIBOR.

W przypadku kredytów w euro wartym zauważenia faktem jest podwyżka marży w Deutsche Banku. Przypomnijmy, że jeszcze w kwietniu bank ten, jako jedyny, oferował marżę kredytów europejskiej walucie wynoszącą poniżej 3 proc. W maju została ona jednak podwyższana do 3 proc., a w minionym miesiącu do 3,5 proc. W rezultacie stracił on pierwszą pozycję w naszym zestawieniu na rzecz BZ WBK.

Niewielką podwyżkę (o 0,05 pkt. proc.) marży w euro wprowadził też Raiffeisen Bank. W rezultacie opisanych zmian przeciętne oprocentowanie kredytów w europejskiej walucie nieznacznie wzrosło - z 4,26 proc. do 4,28 proc. W dalszym jest jednak znacznie niższe niż kredytów w złotych (6,31 proc.).

Jarosław Sadowski, Expander Advisors Sp. z o.o.

Maj to kolejny miesiąc niższych cen mieszkań. Po raz drugi z rzędu ceny spadają o 0,9 proc. Trzeba jednak podkreślić, że nie wszędzie ulegają obniżkom. W 5 miastach ceny właściwie się nie zmieniły lub nieznacznie wzrosły. W Gdańsku można mówić o kosmetycznej obniżce o 0,2 proc. (10 złotych na metrze), w Opolu o wzroście o 0,2 proc., w Łodzi o 0,4 proc. czyli 15 złotych. Nieco większe zmiany in plus miały miejsce w Białymstoku +0,9 proc. oraz Toruniu +1,4 proc.

Nadal jednak utrzymuje się tendencja spadkowa i dotyczy przede wszystkim największych miast: w Sopocie, Krakowie, Warszawie i Katowicach ceny są niższe o 1,1 proc. w porównaniu z kwietniem, w Gdyni o 1,2 proc. a w Szczecinie o 1,6 proc.

Nieuchronnie zbliżają się wakacje, które nie są najlepszym czasem na sprzedaż nieruchomości. Dodatkowo wszyscy, w sposób zamierzony lub nieco mniej entuzjastyczny, jesteśmy zaangażowani w Euro 2012, co nie sprzyja zajmowaniu się tak poważnymi i angażującymi sprawami jak kupno mieszkania. Można więc przewidywać iż czerwiec będzie kolejnym nie najlepszym miesiącem dla rynku nieruchomości, a spadki mogą być głębsze niż dotychczas.

Pojęcie działki rekreacyjnej funkcjonuje w języku potocznym, w terminologii używanej w agencjach nieruchomości i serwisach internetowych, choć nie ma go w polskim prawie czy planach urbanistycznych. Działką rekreacyjną może być zarówno grunt leśny, rolny jak i budowlany, musi jednak znajdować się w miejscu o ponadprzeciętnych walorach krajobrazowych.

Działki rekreacyjne to niewielka część rynku. Jest ich 5 razy mniej niż gruntów rolnych i stanowią 2,4 proc. oferty wszystkich gruntów wystawionych na sprzedaż w serwisie www.szybko.pl. Najwięcej działek rekreacyjnych dostępnych jest w województwie pomorskim (23 proc. podaży), mazowieckim (22 proc.) i wielkopolskim (18 proc.). Warto zauważyć, iż duża liczba jest położona wokół aglomeracji miejskich. Z warmińsko-mazurskiego czy pomorskiego pochodzi zaledwie 8 proc. ofert (po 4 punkty procentowe w każdym z województw).

W serwisie ogłoszeniowym www.szybko.pl miesięcznie pojawia się około 300-450 ofert działek rekreacyjnych. Najwięcej ofert jest wystawianych na sprzedaż przed sezonem urlopowym: w kwietniu i maju. Podaż w tym okresie ulega podwojeniu i jest to zgodne z zasadami sezonowości, obowiązującymi w tym segmencie rynku.

Powierzchnia najmniejszych działek rekreacyjnych zaczyna się od 400 do 500 metrów. Największe mają natomiast po kilka hektarów.

Biorąc pod uwagę ceny działek rekreacyjnych mogą one stanowić atrakcyjną alternatywę dla działek budowlanych. Jednak w przypadku zakupu takiej działki poza ceną kluczowy jest jej status, gdyż jedynie plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzje urzędników przesądzają, w jaki sposób można użytkować działki rekreacyjne.

Ceny minimalne działek rekreacyjnych są nieco niższe niż działek budowlanych, natomiast maksymalne są na zdecydowanie niższym poziomie. Najtańsze działki rekreacyjne znajdziemy w województwach podkarpackim i podlaskim, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 35 i 41 złotych. W tych województwach różnice w cenie metra kwadratowego działki budowlanej i rekreacyjnej są najwyższe. W podkarpackim działki rekreacyjne są niemal 2,5 raza tańsze, a w podlaskim ponad 3,5 raza. W większości województw średnie ceny działek rekreacyjnych kształtują się na poziomie 60-70 złotych za metr kwadratowy, podczas gdy działki budowlane kosztują od 100 do 120. Warto zwrócić uwagę na dwa województwa: kujawsko-pomorskie oraz warmińsko-mazurskie, gdzie średnia cena działek budowlanych i rekreacyjnych jest bardzo zbliżona. W kujawsko-pomorskim działki budowlane kosztują średnio 125 złotych za metr, a rekreacyjne 105, w warmińsko-mazurskim odpowiednio 80 i 70. Wynika to z faktu, iż w tych lokalizacjach, ceny ziemi w miastach nie wpływają na zawyżenie średniej dla całego województwa, a jednocześnie tereny rekreacyjno-wypoczynkowe cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących i co za tym idzie osiągają wyższy poziom cen.

Marta Kosińska, Ekspert Szybko.pl

Transakcje zawarte w ostatnich tygodniach miały duże znaczenie dla analizy cen transakcyjnych w okresie III-V br. Oczekiwania względem korekt obecnych cen nadal są bardzo żywe. Nabywane mieszkania są coraz tańsze, co wynika zarówno z większej elastyczności sprzedających, a także coraz niższego standardu nabywanych mieszkań. Łódź jest jedynym z siedmiu analizowanych miast, które oparło się spadkom. W pozostałych miastach wyniosły one od 0,2 proc. w przypadku Gdańska aż do nawet 5,4 proc. w Poznaniu.

Spadki wydają się zaskakująco wysokie, tym bardziej, że jeszcze przed miesiącem nie było wyraźnych sygnałów, które dawałyby podstawy do oczekiwania tak istotnych obniżek. W przypadku cen mieszkań w Poznaniu korekta wystąpiła po kilkumiesięcznym okresie wzrostów. Obecnie średnia cena m kw. mieszkania sprzedawanego na rynku wtórnym wynosi 5130 zł, czyli mniej więcej tyle, co na przełomie 2011 i 2012 r. Majowe transakcje obfitowały jednak w liczne sprzedaże w cenach 4200-4600 zł za m kw. (głównie budynki z wielkiej płyty). Pojawiły się także transakcje po cenach niższych niż 4000 zł za m kw. Warto dodać, że to właśnie w Poznaniu różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest najniższa i wynosi 5,6 proc.

Drugim miastem, w którym ceny spadły w widoczny sposób jest Kraków. Tu cena m kw. sprzedawanego mieszkania wyniosła 6060 zł, czyli o 3,6 proc. mniej niż w zeszłomiesięcznym notowaniu. Ostatnie transakcje pokazują, że nawet tu można nabyć mieszkania w cenie znacznie poniżej 5000 zł za m kw. Zazwyczaj są to lokale do remontu w kamienicach lub blokach z wielkiej płyty.

Niższe o ponad 2 proc. ceny transakcyjne odnotowaliśmy w Warszawie (2,5 proc.) i we Wrocławiu (2,2 proc.). W Warszawie średnia cena m kw. wynosi 7320 zł, natomiast we Wrocławiu 5426 zł. Z kolei w Gdyni cena m kw. spadła do poziomu poniżej 5000 zł (4939 zł). Mimo to w dalszym ciągu istnieje tam przepaść pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Według szacunków Metrohouse jedynie 15 proc. ofert w Gdyni jest sprzedawana po cenie wyższej niż 6000 zł za m kw.

W zależności od analizowanego miasta średni metraż nabywanego mieszkania mieści się w widełkach 46,1 (Łódź) do 54,2 m kw. (Gdynia). W czterech z siedmiu miast przeciętnie sprzedawane mieszkanie ma cenę od 250 do 277 tys. zł. (Poznań, Gdańsk, Gdynia, Wrocław). Najwyższa średnia cena sprzedaży widnieje w stolicy (381 tys. zł) i jest wyższa o 65,6 tys. zł od porównywalnego mieszkania w Krakowie. Najtaniej z analizowanych miast kupimy mieszkanie w Łodzi. Tam średnia cena sprzedawanego mieszkania to 166,6 tys. zł.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.