Nietypowa sytuacja kredytobiorcy - rozwiązaniem może być pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to dosyć podobne produkty. W obu przypadkach zabezpieczeniem jest nieruchomość. Podstawowa różnica pomiędzy nimi polega na tym, że w przypadku pożyczki bank nie wnika w to, na jaki cel wydane zostaną pieniądze. Kredyt hipoteczny zaciąga się natomiast na zakup nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu.

Pożyczkę hipoteczną można przeznaczyć na przykład na zakup drogiego samochodu, gdyż może to być najtańszy sposób finansowania. Można ją też zaciągnąć na remont mieszkania, a nawet zakup nieruchomości. Standardowo takie wydatki lepiej finansować z tańszego kredytu mieszkaniowego, jednak zdarzają się sytuacje, w których kredyt jest nieakceptowalny. Może tak być w sytuacji, gdy pożyczkobiorca nie chce przedstawiać w banku faktur, bądź w inny sposób rozliczać się z wydatkowania pieniędzy na remont (np. fotoinspekcje), bądź - w przypadku zakupu mieszkania - chce, aby ta nieruchomość miała "czystą" hipotekę.

Zdarzają się też inne przypadki, gdy pożyczka hipoteczna okazuje się najkorzystniejszym wyjściem. - Jeden z moich klientów budował dom i chciał sprzedać go na etapie stanu surowego zamkniętego. Standardowy kredyt na budowę zobowiązywałby go do doprowadzenia budowy do stanu deweloperskiego. Dzięki temu, że miał inną nieruchomość, pod którą zaciągną pożyczkę hipoteczną, mógł sprzedać do wcześniej - opisuje Kajetan Czyż, doradca finansowy Home Broker z Wrocławia. Wskazuje też inne sytuacje: zaciągnięcie pożyczki hipotecznej na zakup działki rolnej czy też zakup kilku samochodów przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Inny doradca z Wrocławia, Marcin Murzyński, wskazuje z kolei inny przykład wykorzystania pożyczki pod zastaw mieszkania przez osoby prowadzące własny biznes. - Jeden z moich klientów potrzebował 50 tys. zł na depozyt gwarancyjny przy otwieraniu franczyzy. Pożyczka hipoteczna była dla niego najtańszą formą pozyskania pieniędzy. Grzegorz Chojnacki, doradca z Warszawy, informuje z kolei o przypadkach zaciągania pożyczek przez osoby, które inwestują pozyskane pieniądze.

Takie sytuacje nie są powszechne, dlatego też pożyczki hipoteczne cieszą się znacznie mniejszym zainteresowaniem, niż kredyty hipoteczne. Pożyczkę można zaciągnąć maksymalnie na 50 lat. Taka opcja to jednak wyjątek na rynku (Alior Bank). Przeciętny okres kredytowania to 25 lat. Najbardziej restrykcyjne banki (BGŻ i Kredyt Bank) udzielą pożyczek na 15 lat. Generalnie jednak okres kredytowania jest krótszy niż w przypadku kredytów hipotecznych, gdzie przeciętnie można zaciągnąć dług na 40 lat.

W przypadku maksymalnego wskaźnika LTV (kwota zadłużenia do wartości nieruchomości) też widać bardziej restrykcyjne podejście banków do pożyczek hipotecznych. Jest ono konsekwencją tego, że bank nie kontroluje, na co pożyczone pieniądze zostały wydane. Najbardziej restrykcyjne przypadki to pożyczka w złotych w Allianz Banku (50 proc.) oraz pożyczka w euro w Alior Banku (też 50 proc.). Na drugim biegunie mamy pożyczki w złotych w ING i Banku Pocztowym (80 proc.), a także w złotych i w euro w Getin Noble Banku (też 80 proc.). Nie ma jednak na rynku - tak, jak w przypadku kredytów hipotecznych - możliwości zadłużenia się na 100 proc. (czy więcej) wartości mieszkania.

Pożyczka hipoteczna jest poza tym zdecydowanie droższa niż kredyt hipoteczny. W przypadku pożyczki na 300 tys. zł (50 proc. wkładu własnego) marża dla złotych to 4 proc., a dla euro - 6 proc. Jednak maksymalna stawka (w mBanku i MultiBanku) to 9,9 proc. dla pożyczki w złotych i 8,9 proc. dla euro. Najniższą marżę dla pożyczki w złotych oferuje Millennium (3,2 proc.), a w euro Deutsche Bank (3,9 proc.).Najniższe oprocentowanie w przypadku pożyczki w złotych można dostać aktualnie w Millennium (7,36 proc.), a najwyższe w mBanku i MultiBanku (14,06 proc.). W większości wypadków pożyczka hipoteczna jest tańsza niż inne rodzaje finansowania. Przykładowo, rzeczywiste oprocentowanie kredytów samochodowych wynosi ok. 11-17 proc., a łączny koszt pożyczki gotówkowej może wynieść od 20 proc. do nawet 50 proc. pożyczonej kwoty (przy kwocie 10 tys. zł).

Warto jednocześnie wspomnieć, że w Nordea Banku pożyczka hipoteczna może służyć jako zdecydowanie tańszy ekwiwalent tzw. debetu w rachunku. Przez 10 lat pożyczkobiorca może bowiem spłacać tylko odsetki od zadłużenia. Tymczasem w wielu bankach standardowy debet w ROR oprocentowany jest na maksymalnym dopuszczalnym poziomie, czyli teraz 20 proc., aczkolwiek są też niższe stawki, rzędu kilkunastu procent.

Istnieje też możliwość uzyskania pieniędzy w praktyce na dowolny cel na zasadach kredytu hipotecznego, czyli dużo taniej. Z takiego rozwiązania mogą skorzystać osoby, które stosunkowo niedawno kupiły mieszkanie na gotówkę. Mogą zwrócić się do banku o refinansowanie poniesionych kosztów. Większość banków wymaga, aby zakup miał miejsce w ostatnich 12-24 miesiącach. Jednak w Pekao Banku Hipotecznym okres ten jest znacznie dłuższy i wynosi sześć lat. W BGŻ i Getin Noble Banku jest to pięć lat.

Katarzyna Siwek, Home Broker