Niższe ceny mieszkań przyciągnęły klientów

W tym roku przyzwyczailiśmy się raczej do dobrych informacji na temat parametrów kredytów hipotecznych. Obniżki stóp procentowych spowodowały spadek przeciętnego oprocentowania z ok. 6,5 proc. do ok. 4,3 proc. Marże pozostawały stabilne. Od roku średnia marża mieściła się w przedziale 1,49 proc. - 1,57 proc.

W ostatnim czasie obserwujemy jednak niepokojące sygnały. W lipcu pięć banków podwyższyło marże w swoich ofertach. Dla przypomnienia w czerwcu również informowaliśmy o pięciu podwyżkach. Średnia marża rośnie już od czterech miesięcy i w lipcu wyrwała się z wspomnianego wcześniej przedziału. Wynosi już bowiem 1,61 proc., czyli jest najwyższa od marca 2011 r.

Wyższe marże przy stabilnym poziomie stawki WIBOR spowodowały, że nieznacznie wzrosło również średnie oprocentowanie. Obecnie wynosi ono 4,33 proc. W kolejnych miesiącach może dalej rosnąć. Po pierwsze banki mogą nadal podwyższać marże. Po drugie pod koniec roku możemy zobaczyć pierwsze wzrosty stawki WIBOR w oczekiwaniu na przyszłe podwyżki stóp procentowych NBP. To jednak przy założeniu, że zobaczymy dobre dane na temat sytuacji gospodarczej.

Oprocentowanie wzrosło na szczęście na tyle nieznacznie, że nie spowodowało istotnego pogorszenia dostępnej kwoty kredytu. Dobrą informacją dla wielu osób spłacających już kredyty hipoteczne jest natomiast spadek kursu franka szwajcarskiego. Jeszcze w końcu czerwca kosztował on 3,52 zł, a obecnie już 3,42 zł. W rezultacie rata wynosząca 500 franków będzie w tym miesiącu o ok. 50 zł niższa niż przed miesiącem.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors Sp. z o.o.

Rozpoczął się sezon wyprzedaży. Duże obniżki cen to skuteczny sposób na przyciągnięcie klientów - szczególnie w okresie letnim. Na rynku nieruchomości nie ma szans na 50 procentowy spadek, ale kolejne obniżki okazały się niezbędne, aby zainteresować klientów ofertami. W lipcu ceny spadły w Łodzi (-3,1 proc.), Wrocławiu (-0,9 proc.), Lublinie i Poznaniu (-0,9 proc.), Toruniu (-1,4 proc.), a także Warszawie (-0,4 proc.), Krakowie (-0,4 proc.) i Gdańsku 9-0,2 proc.). Średni spadek wyniósł 1 proc. Jednym z miast, gdzie okres wakacyjny ma odmienny wpływ na rynek nieruchomości, jest Sopot. Po wielomiesięcznych obniżkach i osiągnięciu poziomu cen niższego o niemal 40 proc. w porównaniu z okresem hossy, w lipcu tego roku sopocka średnia cena ofertowa wzrosła o 4,1 proc. Wraz z odwiedzającymi miasto turystami zwiększyło się zainteresowanie nieruchomościami w mieście. Sprzedający uznali, że istnieje szansa na zawarcie transakcji przy nieco wyższych cenach. W ofercie pojawiły się również mieszkania o wyższym standardzie. Lipcowe zmiany cen mają zdecydowanie charakter przejściowy. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na jesień jest wzrost popytu i stabilizacja cen ofertowych.

Sierpień i wrzesień to okres wzmożonego ruchu na rynku wynajmu, ze względu na studentów poszukujących kwater na kolejny rok akademicki. Jest to okres, kiedy właściciele mają możliwość szybkiego zawarcia transakcji i uzyskania dobrej ceny. Ze względu na nieproporcjonalnie duży i skoncentroweany w okresie kilku tygodni popyt, ceny w miesiącach lipiec - wrzesień są zawsze wyższe w porównaniu z resztą roku. W tym roku w lipcu również ma miejsce taka sezonowa podwyżka. Jest jednak taniej w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. W Warszawie średnio o 8 proc., w Krakowie o 4 proc., we Wrocławiu 5 proc. i Gdańsku 6 proc.

Kliknij na ilustrację poniżej i przeczytaj pełną wersję raportu

Najtaniej można wynająć mieszkania w Toruniu i Bydgoszczy, gdzie czynsz za mieszkanie 3-pokojowe jest niższy niż za kawalerkę w Warszawie. W większości miast dysponując kwotą 1000 zł można bez problemu wynająć kawalerkę. Najpopularniejsze wśród studentów mieszkania 2-pokojowe to koszt rzędu 1020 - 1500 zł, z wyjątkiem Warszawy i Wrocławia, gdzie trzeba zapłacić średnio odpowiednio 2110 i 1630 zł.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

Lipiec nie przyniósł spektakularnych zmian cen mieszkań w największych polskich miastach. Największe różnice cen dotyczą Poznania, gdzie kupujemy mieszkania średnio o 3,3 proc. droższe niż przed miesiącem i Krakowa, gdzie ponownie pojawiły się wzrosty - tym razem o 2,3 proc. W porównaniu do cen z wakacji 2012 r. tylko we Wrocławiu średnia cena mkw. jest niższa, w pozostałych miastach zapłacimy za mieszkanie nieznacznie więcej. W Poznaniu różnice wynoszą ponad 7 proc. To jednak tylko średnia. Nadal można znaleźć wiele okazyjnych ofert znacznie poniżej cen odnotowywanych w raporcie.

Półmetek wakacji za nami. Wraz z nim do koszyka analizowanych transakcji dołączyły mieszkania sprzedane w lipcu. Nasze przypuszczenia, że okres wakacyjny nie przyniesie większych perturbacji cenowych na rynku wtórnym okazały się trafione. W Warszawie, Gdyni i Łodzi zmiany w stosunku do poprzedniego miesiąca są najmniejsze. W stolicy średnia cena sprzedawanych mieszkań wzrosła o 24 zł osiągając 7184 zł za mkw. W Łodzi w analizowanych transakcjach widoczny był wzrost ceny o 5 zł za mkw., a w Gdyni spadek o takiej samej wartości nominalnej. Gdańsk i Gdynia były miastami, które w poprzednim zestawieniu odnotowały wzrosty. Tym razem w Gdańsku ceny w analizowanych transakcjach spadły o 43 zł do poziomu 5237 zł.

W pozostałych analizowanych miastach nabywane mieszkania były droższe niż w raporcie sprzed miesiąca. Poznaniacy kupowali mieszkania w średniej cenie 5156 zł za mkw., co oznacza wzrost o 3,3 proc. Na droższe lokale decydują się także klienci kupujący lokale we Wrocławiu (o 1,2 proc.) i w Krakowie (2,3 proc.), gdzie średnia cena transakcyjna zbliża się do 6000 zł za mkw. Ostatni raz takie ceny były widoczne wiosną 2012 roku. Od raportu styczniowego ceny w tym mieście wzrosły średnio o 682 zł.

Znacznie bardziej emocjonujące jest porównanie cen w stosunku rok do roku. Dla osób zwlekających z zakupem mieszkania nie jest to dobra informacja, ponieważ w większości dużych miast tak bardzo oczekiwane kolejne spadki cen nie nadeszły. Wręcz odwrotnie, tylko we Wrocławiu można kupić mieszkanie taniej niż przed rokiem (-7,7 proc.). W innych dużych miastach ceny są bardzo porównywalne do tych z wakacji 2012 r., a np. w Poznaniu rok temu nabywane mieszkania miały cenę niższą średnio o 7,2 proc. od aktualnych wartości. W Gdyni różnica wynosi 3,5 proc.

W czym zatem upatrywać niewielkich (ale jednak) wzrostów średnich cen transakcyjnych? U podstaw takiej sytuacji stoją spadki cen, które miały miejsce w kilku ostatnich kwartałach. Korekty spowodowały, że do łask powróciły mieszkania z innych segmentów niż tylko najtańsza wielka płyta na osiedlach położonych na obrzeżach. Przeceny w segmentach mieszkań lepiej zlokalizowanych, o wyższym standardzie i w nowszym budownictwie zaowocowały wzrostem zainteresowania tymi nieruchomościami i znaczącym zwiększeniem udziału w transakcjach mieszkań o dogodniejszych atrybutach, w wyższych od średniej, cenach mkw.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.

Załączniki