Nowe mieszkania Białystok - jak od 2006 roku zmieniały się ceny?

Na wykresie oraz w tabeli poniżej przedstawiono zaczerpnięte z danych Narodowego Banku Polskiego średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego w Białymstoku. Dla lat 2006-2016 wykorzystano dane z ostatniego kwartału danego roku, a dla roku bieżącego - najnowsze dostępne dane (z II kwartału).

Najbardziej gwałtowne wzrosty cen mieszkań dotknęły Białystok w latach 2006-2008. Podobne skoki cenowe można było w tym czasie obserwować także w innych miastach. Ich przyczyną była gwałtowna hossa na rynku nieruchomości, rozpoczęta w 2005 roku wraz z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Dużą rolę odegrał także uruchomiony w 2007 roku program "Rodzina na swoim", który dzięki dopłatom do rat kredytu umożliwił wielu Polakom kupno mieszkania. Padły wtedy rekordy cenowe takie jak 5 177 zł/m2 w Białymstoku, a rynek nieruchomości do dziś nie powrócił do poziomu cen sprzed 2007 roku.

W 2008 roku silne spadki przyniósł z kolei globalny kryzys gospodarczy, którego skutki były odczuwalne jeszcze przez wiele lat. Aby utrzymać wyniki sprzedażowe, deweloperzy musieli obniżyć ceny - do roku 2012 spadły one w Białymstoku średnio o 820 zł/m2. Stabilizacja cen, jaka rozpoczęła się od lekkich wzrostów w latach 2013-2014, miała kilka źródeł. Zaliczyć do nich należy zastąpienie programu "Rodzina na swoim", zakończonego w 2013 roku, opartym na nieco innych zasadach programem "Mieszkanie dla Młodych". Na ceny wpłynęła także korzystna sytuacja gospodarcza w Polsce, dzięki której deweloperzy mogli budować rekordowo dużo mieszkań, a banki - udzielać tanich kredytów hipotecznych.

Obecnie średnie ceny mieszkań znowu rosną - w ciągu zaledwie sześciu miesięcy zwiększyły się one w stosunku do roku 2016 o 182 zł/m2. Choć Białystok wciąż należy do najatrakcyjniejszych cenowo miast wojewódzkich w Polsce, trend jest zdecydowanie niekorzystny dla kupujących. Obecnie za nowe mieszkanie o powierzchni 60 m2 trzeba w Białymstoku zapłacić 281 220 zł - w roku 2006 kosztowało ono aż o 94 200 zł mniej.

Dlaczego mieszkania ponownie drożeją? Jedną z przyczyn jest zwiększony popyt na lokale mieszkalne, wywołany zbliżającym się końcem programu "Mieszkanie dla Młodych". Białostoczanie masowo kupują mieszkania nie tylko dla siebie, ale też pod wynajem, którego zyskowność od kilku lat utrzymuje się na wysokim poziomie. Na rosnący popyt na mieszkania wpływa też polityka finansowa banków, które wciąż chętnie udzielają kredytów hipotecznych.

Warto wreszcie zauważyć, że wzrost średnich cen wynika też częściowo z wprowadzania przez deweloperów na rynek droższych mieszkań o wyższym standardzie. W Białymstoku, podobnie jak na rynkach pierwotnych innych miast, popyt na takie lokale z roku na rok się zwiększa. Wynika to z bogacenia się Polaków i wzrostu ich oczekiwań lokalowych - chcemy mieszkać w coraz lepszych warunkach i gotowi jesteśmy za komfort dopłacić.

Istnieją jednak podstawy, by przypuszczać, że ceny na rynku pierwotnym w Białymstoku wkrótce przestaną rosnąć lub wręcz zaczną spadać. Odnotowywane przez deweloperów w całej Polsce kolejne rekordy sprzedażowe oraz budowlane mogą bowiem zwiastować bańkę spekulacyjną, której pęknięcie jest tylko kwestią czasu.

Również utrzymujący się popyt na nowe mieszkania nie może rosnąć w nieskończoność. Na jego zahamowanie powinien wpłynąć zwłaszcza koniec programu "Mieszkanie dla Młodych" w 2018 roku. Jeśli dodatkowo podrożeją kredyty - a warto zaznaczyć, że wiele banków już podniosło w tym roku marże - liczba kupujących mieszkania oraz ich możliwości finansowe znacząco zmaleją. To z kolei zmusi deweloperów do obniżek cen.

Chętni do kupna mieszkania w Białymstoku na pewno nie powinni jednak zwlekać z zakupem. Ostatnia pula dofinansowań MdM to wciąż najkorzystniejsza opcja, dlatego warto już teraz rozejrzeć się za nieruchomością spełniającą wymogi programu. W 2018 roku limit cenowy MdM będzie w Białymstoku wynosić 4 481,40 zł/m2.

^{Źródło danych: NBP}